可比的地产公司单季度现金流量净额对比

可比的地产公司单季度营业收入对比

　　截至8月11日，已有30家上市房企公布了中期业绩，今年二季度，这30家房企实现净利润56.78亿元，环比增长25%，同比增长156%，销售毛利率的提升和有息负债率的下降是助推业绩增长的主要因素。虽然面临着从严的调控，4月份以来，地产销售也开始在不断下探中筑底，营收和利润的增长除了房价的支持外，还有更多的因素就是结算收入的确认和计入，我们认为，地产企业业绩的顶峰在今年中报已经达到，下半年业绩同比回落的幅度和速度将更为明显。

　　超越同期 单季利润达新高

　　二季度，已公布半年报的30家房企实现净利润56.78亿元，比一季度的45.16亿元环比增长25%，与去年同期的51.73亿元比，增长9.76%，从季节因素看，往年的一季度一般都是房企利润增长的低点，二季度开始发力，三四季度达到顶点，而由于楼市经历了“417”的严厉调控，市场普遍预期在成交萎缩的情况下，多数房企的营收额和利润增长会有明显放缓，从目前披露的数据看，这种负面影响还未显现出来，我们认为，首先，二季度地产成交的放缓还不至于抵消到房价增幅的贡献，事实上，二季度房价仍处于小幅攀升状态，到6月份，整体才出现了下跌止稳的态势，从众多二三线城市的实际看，房价的上涨可以抵消成交面积下滑的负面影响。第二，便是结算周期和营收确认的时间问题，我们估算，二季度很多房企确认了去年下半年开工以来的销售额和预收款，因此会计入当期的利润，从预售款/营业收入这一指标看，今年中报30家企业的这一比值均出现了下降，由销售放缓导致的预收款减少将会对下半年的业绩造成更多的影响。第三，还有销售毛利率的提升，由于房价的提升尚未触及增值税的累进税制，并且在具体执行中，多数企业所在的监管部门普遍采取定额简便的计算方式，因此，房企的利润有更好的保障。

　　虽然环比和同比房企利润都在大幅增长，但与09年三、四季度超过80亿元的业绩规模比肯定望其项背，我们认为，今年中报将是多数房企业绩的高点，下半年由于基数原因和调控效应，对房企业绩的影响将更为明显。从7月公布的地产资金状况看，当月预售和定金增长为1291亿元，累计同比下滑9.8个百分点，环比减少5.5%，目前政府部门对地产资金的管控依然严密，在政策基调不改的前提下，未来可以转为利润的预售款减少将直接影响地产企业的利润。

　　二三线地产公司毛利提升

　　从30家房企看，二季度平均毛利为39.1%，一季度为39.7%，今年二季度与去年同期的40.3%比有一定回落，但其中结构性变化比较明显。龙头地产商和一线城市地产商毛利环比持平或减少，而二三线地产商毛利大幅提升。如卧龙地产、广宇集团、莱茵置业等，销售毛利的提升都在8%以上，而金地集团、保利地产毛利下降超过5%，万科虽然毛利提升了3%，但主要的业绩贡献还在二三线城市的热销，我们认为，由于区域的特殊性和调控的差异化，未来二三线城市的楼市氛围要明显好于一线城市，因此，业绩在二三线城市为主的地产商业绩负面影响要小很多。从现金/流动资产这一指标看，大多数二三线城市地产商要好于龙头企业，从已发布中报的企业看，中天城投、卧龙地产、栖霞建设这一指标分别为24%、31%和21%，显示了这些企业未来的资金实力还比较充裕。由于二三线城市的地价和开发规模等因素，这些企业在成本上要好于龙头企业和一线城市地产商。

　　总体而言，由于地产投资趋势向下已经确立，下半年销售萎靡概率很大，在房价继续盘整的假设下，未来房企业绩放缓将更为明显，预计三季度整体业绩增速可能在20%以内，四季度业绩增幅将达到环比最低值，我们认为，下半年房企业绩分化也更为明显，那些在一线城市项目较少，后续资源不足的企业当期亏损面积较大，而立足二三线城市的房企利润还将有保障。

　　中报业绩同比增长的地产公司

　　证券代码 证券简称 收盘价(元) 8月以来涨跌幅(%) 中报净利润同比增长率(%) 营业收入同比增长率(%) 现金流量净额同比增长率(%)

　　000918 嘉凯城 9.58 -2.44 3994.36 301.43 -272.89

　　000656 ST东源 10.13 -1.84 490.11 -6.58 22.29

　　600383 金地集团 6.90 -4.30 327.02 150.32 -271.62

　　000736 ST重实 12.39 12.94 285.39 725.34 -177.44

　　600533 栖霞建设 5.47 -0.91 160.47 148.82 -82.32

　　000024 招商地产 18.83 -4.71 115.71 142.76 -163.52

　　600225 天津松江 7.98 -0.25 105.78 503.79 -3476.27

　　000926 福星股份 10.02 -5.65 89.67 27.51 -485.34

　　000558 莱茵置业 7.72 0.92 80.87 211.11 -195.08

　　600634 ＊ST海鸟 11.21 0.63 69.03 368.59 195.71

　　002146 荣盛发展 11.68 -2.01 60.92 102.75 -407.17

　　000540 中天城投 10.85 -1.81 46.61 29.52 -22.60

　　000803 金宇车城 8.51 0.59 25.24 -22.28 -6.68

　　000011 深物业A 9.16 -4.98 19.24 29.94 -89.21

　　600048 保利地产 12.58 -4.33 16.56 35.63 -528.17

　　600173 卧龙地产 7.37 -4.41 16.04 -3.96 169.53

　　002133 广宇集团 7.05 -2.22 14.60 -30.93 -49.38

　　000002 万科A 8.32 0.36 11.41 -23.12 -196.87

　　000506 中润投资 6.42 1.10 0.41 -1.20 -145.92