房产信托兑换集中期风险渐露 安信房产信托产品被爆融资方人间蒸发

　　关注房产信托

　　房地产信托将在今年第一季度迎来兑付高峰。而在高峰来临之前，危机已悄悄出现。前日，安信信托一款房地产信托产品被爆出融资方跑路，虽然安信信托对外称其风控措施仍能如期兑付，但业内人士指出，今年是房地产信托兑付风险暴露年，投资者在购买新发房地产产品时需尤其注意其风控措施。

　　安信信托的“温州‘泰宇花苑’项目开发贷款集合资金信托计划”于2011年4月26日正式成立，募集资金共4亿元，预期年收益率在10%~11.8%之间。该信托计划所募集的资金中，约2亿元用于“泰宇花苑”项目的后续开发建设。

　　事件：泰宇房产

　　4亿元预售金被提走

　　在该信托还有近四个月到期之时，融资方泰宇房地产开发有限公司董事长陈岳西提走了房地产预售账户中的4亿元后，有媒体记者试图拨通其电话，但一直未能拨通。据媒体报道称，陈岳西和泰宇房地产开发公司因涉及4.9亿元的民间借贷纠纷被告上法庭。此外，处于温州平阳县鳌江的“泰宇花苑”项目也已经停工半年，该楼盘将成为烂尾楼，房子无法如期交房引起当地业主的担忧。

　　从公开资料查询可知，泰宇房地产成立于1999年06月04日，法定代表人为陈岳西，是经温州市建设局批准的二级房地产开发单位，注册资金1亿元。而从2009年至今，该公司已开盘项目共三个，均为泰宇花苑后续工程，自成立以来开发的商品房有50万平方米，最近一期的项目在去年1月份开发。记者试图拨打泰宇房地产公布在网上的办公电话，但一直处于无人接听状态。

　　进展：

　　安信称仍能按时兑付

　　据了解，安信信托在发行该产品时共实施了4项风控措施，包括土地抵押、股权质押、融资方实际控制人个人连带责任担保以及住宅售价折价。

　　一位信托业内人士指出，若陈岳西跑路的话，股权质押和个人连带担保这两项措施基本失效。而保证本息兑付的来源就只剩下土地抵押和楼盘销售收益。

　　据了解，融资方分别将其评估价值为7.7亿元(沪八达估字(2011)FA0017-2号)和3.8亿元(沪八达估字(2011)FA0017-1号)的土地使用权抵押给安信信托，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保，初始抵押率45.21%。去年2月，偿还建设银行贷款后抵押率降为34.78%。

　　与此同时，作为担保的房屋销售的住宅与商业售价为5484元/平方米，折价达59%与86%。信托计划显示，泰宇花苑目前开盘共4栋楼房，建筑面积总共达19万平方米。该项目整体剩余可售住宅面积为92751平方米。记者查阅网上资料发现，2012年1月22日开盘销售的5号楼，售价均为11160元/m2。

　　记者致电安信信托时，该人士解释称：“泰宇花苑共有6座房子，陈岳西提走的是4、5、6座房子的预售金，跟建行相关。而跟安信有关的房产是1、2、3栋，我们已对其实行资产保存，目前正与多家资产管理公司洽谈，转让之后信托资金是可以收回的。”此外，安信相关人士此前也对媒体表示，若该公司出了问题，即便走司法程序，让该项目公司破产清算，仍有信心收回本金和利息，在今年4月将如期完成信托产品兑付。

　　业内称：房产信托

　　兑付规模或达3000亿元

　　由于银行贷款收紧、发债以及其他民间借贷渠道不畅，信托成为近几年来房地产企业获得资金的主要渠道之一。据用益信托网统计，去年全年共发行757个房地产信托产品，规模总计1564.25亿元，平均年收益率为10.14%。经过前两年的发行狂欢后，今年房地产信托将迎来集中兑付期。据机构粗略估计，今年房地产兑付规模或达到3000亿元。

　　由于宏观经济不振，今年中小房企确实面临的困难较大，若他们从银行难以获得贷款，就只能通过信托举债维持生计。但加上信托收益、发行费用、渠道费用等，信托融资利息大多超过15%，这对于利润有限的中小房企来说，也是一笔沉重的负担。

　　一位信托业内人士对记者表示，截至目前，房地产信托产品暂未出现大规模的兑付危机。因为做足了风控措施的信托产品，一般可以通过转让资产或变现抵押物来保证信托兑付。今年中小房企若继续出现兑付困难，更多的房地产信托产品可能需要采用发行补旧、找资产管理公司接盘或变现抵押物等方式来保证兑付。

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　　安信信托与中信信托重组计划“流产”

　　前日，安信信托发布公告称，其与中信信托长达六年的重组协议失效，这意味着中信信托借助安信上市的计划失败。业内人士指出，中信信托已经不再指望借壳，而是谋求单独上市。

　　公告显示，2013年1月7日是“两信”重组方案最后有效期。然而，“安信信托及上海国之杰投资发展有限公司未收到交易相关各方关于再次调整向特定对象发行股份购买资产暨重大资产重组方案的任何书面文件，公司向特定对象发行股份购买资产暨重大资产出售方案已经到期失效。”