隐性压力再推一把 长三角更多房企欲降价
10月25日晚11点，中海御景熙岸聚集了几百名购房者深夜选号，“偷偷”买房。据了解，这批房源均价在16000元/平方米左右，较之前22000元/平方米的价格直降6000元，为了避免老业主的围攻才半夜里“偷”着卖房。 目前这400套降价房源已预订一空。多位业内人士证实，更多负债率高的大型房企已开始筹划降价，长三角楼市降价趋势正进一步深化，新盘的优惠数量和幅度都将增大。
与此同时，从房企三季报来看，上市房企三季度收入和净利润环比大幅下降，其中净利润下降近四成。资金紧张、存货积压是开发商选择降价的直接动力。然而，除了财务数据直观反映的因素外，房企还有一些隐性压力迫使其不得不选择降价促销。
上海147个楼盘齐降价
此轮退房潮最早出现在杭州。根据杭州透明售房网的数据显示，自9月初，杭州首例楼盘降价之后就引起前期业主要求退房，之后各种各样因楼盘降价而引起的退房事件一再上演。仅10月8日到18日的10天期间，杭州市就有20起退房事件。
由上海景瑞地产股份有限公司开发的江苏太仓荣御蓝湾在9月底进行了一次为期15天的价格调整，因降价幅度近2000元/平方米引起老业主的不满。数百名业主从10月开始，多次前往该项目在太仓和上海两地的公司进行抗议。
此后，南京也出现了退房现象。南京市房管部门日前公布的10月份期房退房数据显示，截至目前，10月南京新增期房退房53套，创今年下半年以来单月期房退房数量新高。这些退房者的理由很一致，那就是开发商现在的售价比此前跌幅太大。
而在上海，上周末更是有多家开发商遭到老业主围攻，甚至有的售楼处竟遭到打砸。位于浦东的中海御景熙岸，从今年年初销售均价2.2万元/平方米直降至1.6万元/平方米；嘉定龙湖郦城新推出组团单价为1.4万元/平方米，而该盘前期房源售价则在1.8万元/平方米；嘉定绿地秋霞坊均价则从1.7万/平方米直降到1.3万元/平方米；位于普陀区的香溢花城跌幅更大，从3.8万元/平方米直降至2.5万元/平方米。 相关数据显示，10月份上海打折的楼盘就达147个，打折幅度从10%到50%不等。
上海一向被业内视为房价最为坚挺的区域市场，此次却充当了全国房价下跌的急先锋，难怪SOHO中国董事长潘石屹在其微博上也困惑地表示：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城市，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家不可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”
三季度净利润环比降38%
“降价，就要面临老业主的不满；不降价，房子就卖不出去，资金链压力越来越大。开发商宁可冒着遭前期业主围攻、闹事、退房的风险，也要选择降价，两害相权取其轻，说明资金压力给开发商造成的危害明显更大。”上海易居研究院分析师薛建雄表示。
而房企三季度业绩报告反映出的问题，更能解释开发商降价的内在动力。万得统计数据显示，截至10月25日，剔除不可比因素后，申万分类下已披露三季报的47家A股上市房企三季度合计实现营业收入364.76亿元，环比下降12.5%；合计实现归属于母公司股东的净利润37.45亿元，环比下降38.5%。净利润环比下降的公司共29家，占比达62%。万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。
从单个公司来看，房企业绩下滑或亏损的企业增多。在报忧公司中，以宜华地产、国兴地产、天业股份等中小型开发商为主，但也不乏金地集团、华侨城、滨江集团等大型房企。以金地集团为例，第三季度单季净利润同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化；二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。
在地产调控继续深入的同时，房企上市融资以及发行信托等渠道陆续关闭或收紧，在销售增长乏力甚至下滑的情况下，房企的资金压力大大增加。三季报显示，多数房企的经营性现金流量指标进一步恶化，存货继续积压。
半年报显示出的经营性现金流由正转负趋势在三季度进一步扩大。在47家房企中，有30家房企经济活动产生的现金流为负值，约占六成。而从存货指标来看，47家房企三季度存货达5314亿元，是6月末2195亿元的2.4倍。
由上述数据可以看出，今年第三季度，在货币政策持续紧缩的背景下，除抢先降价、周转率高的部分大型品牌房地产企业外，很多上市房企无论是资金储备还是融资能力都不容乐观。
隐性压力再推一把
“房企的压力，仅从财务数据上恐怕还没有完全体现。”一位业内分析人士向记者表示。
该人士表示，目前担当起降价先锋的，无一例外是年初把今年的业绩目标定得偏高的房企。例如龙湖地产，2011年业绩目标定为400亿元，而今年1-6月集团实现合同销售金额182.6亿元，尚未达到目标的一半，下半年市场情况更加糟糕，企业的业绩压力可想而知。又如中海地产，今年全年的销售目标定为800亿港元，较去年全年671亿港元的实际销售业绩提升了20%，而市场一旦出现低迷，一向“见风转舵”的中海立刻降价跑量，从今年年初起就充当了上海楼市的降价“领头羊”。
此外，房企更有诸多报表上看不出的资金压力。去年房地产形势尙可之时，绿地、旭辉、景瑞等诸多房企大举拿地，以期占领更大的市场份额。然而，今年形势之差出乎很多人的意料，先前拿的土地要付地价款，有些地方政府会让企业限时缴清，一旦付不出，就有被没收保证金的可能。而这些亟待支付的资金在企业的报表中是无法体现的，这些隐性的资金压力更是逼得房企不得不走降价之路。
一位专注于房产项目推广策划的业内人士告诉记者，其公司的几家客户都是上海知名的豪宅开发商，目前都在筹划进一步的降价策略。“开发商对于降价的态度很纠结，尤其是豪宅开发商，生怕降价会得罪前期客户，还有可能影响豪宅品牌信誉度，因为在豪宅市场，老客户的维护是非常重要的，一个高端买家很可能会带来多个客户资源。”该人士透露，近期每次与开发商开会讨论价格策略和推广计划都能明显感受到开发商态度的变化。
虽然龙湖地产等房企强调，此次促销行为是为了抢占市场份额、争取成交主动权的积极行为，但也有分析人士认为，此次长三角区域领降全国或许与该区域购房者观望情绪尤为严重有关。大型开发商大多将全国市场分为几大区域，每年单独上报业绩指标，长三角今年受调控影响尤为显著，观望情绪特别浓重。眼看全年区域指标难以完成，华东区域率先降价也就不难理解了。（记者 朱楠）
降价之后的思考
当楼市降价预期已经在全国蔓延，下行周期已经毫无疑问地到来。此时也是我们思考“后降价”时代的时候了，这包括：降价幅度会扩大到什么程度？降价周期会持续多久？保障房与商品房的双轨制发展会有怎样的趋势？房价会不会反弹？而近期一系列现象已经为我们提供了一些思考的方向。
先说降价潮的蔓延。也不过十天左右的时间，我们看到以上海为先导，一线城市普遍出现降价趋势。部分楼盘降价幅度超过30%，引发上百位老业主围攻售楼处。一位有政府背景的人士称上海将要求降价20％以上的楼盘及时备案。尽管这一说法不过是对原有政策的另外一种解读，但也可以看出，政府对楼市如此快速的大幅度降价始料未及。
而根据我们的调查，除了一线城市外，大量二三线城市开发商普遍感到销售压力，降价动力正在加大。
数据显示，包括四个一线城市，以及成都、杭州、大连、石家庄、青岛、合肥、长沙、南宁、西安、长春、兰州等20个典型城市，上周商品住宅成交面积总量为217.25万平方米，环比下降5.3%，其中长沙下降53.7%。南京、武汉等城市降幅也在21%至35%之间。
房子卖不出去是开发商降价的最大动力，而这一现象已经在二、三线城市出现。“现在不是我们不想降，是有关部门并不想让我们降。因为这些小城市房地产业才刚刚发展起来，地方政府担心，一旦大面积降价会使这个产业一蹶不振，所以从目前来看价格虽然没降，但这种下行趋势已经形成。今年冬天会有越来越多的城市房价下降。”一位在山东开发房地产的浙商称。
根据我们的判断，除了降价潮会在全国蔓延外，降价幅度还将继续扩大。因为有龙湖、中海这样的大开发商做先导，更多企业或将采取30%以上的降价幅度，以吸引资金入市。不过，降价周期也许没有很多人预期的那么长。开发商此轮降价主要是为年底的资金缺口解决问题。如龙湖这样的企业，一旦华东等地数十亿的资金回笼打平了现金需要，可能就会停止降价，以等待新的出货窗口。
相比之下，政策周期最难预测。经济学家樊纲曾公开表示“开发商多哭一阵子是好事”。在他看来，中国宏观政策已进入“防泡沫”周期，不可能半途而废，前几年出现的房价在调控下跌后就反弹的现象很难再次出现。但是，如果降价速度过快，市场反应过于激烈，政府决策部门也一定会有所表现。毕竟，房地产市场对中国银行业的影响是宏观经济不可回避的重大问题。中国银行业协会近日发布的《2011年中国银行家调查报告》显示， 67.2%的银行家认为“房地产市场大幅度调整带来的风险”是其面临的最主要风险。具体来说，银行业认为，随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加，其关联的众多上下游产业都会受到影响。倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给中国银行业带来较大风险。
“中国房地产市场形势依然十分复杂，这期间不排除开发商仍有翻盘机会。我们只是不建议开发商过度指望这种机会。”一位房地产代理业巨头非常委婉地说。
所谓的翻盘机会是楼市到底在何时会出现反弹。有一种说法是，在目前商品住宅用地供给大幅下降的情况下，在2013年会因为供给减少而出现房价反弹。比如，今年前5个月，北京通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量的一成。这种趋势也已经引起中央政府重视。10月21日，国家领导人在广西南宁考察时表示，目前，房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要进一步巩固调控成果。一方面要抓好保障性住房建设，另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。
