海南楼市春节后“退烧”
2月成交量下滑约七成，买家观望；但未现投资客大规模抛售
2010年元旦前后，在国际旅游岛的利好概念刺激下，海南楼市一度出现疯狂，不仅一房难求，三亚等城市的房价在两三个月里也迅速翻了一番。不过，春节至今，海南楼市却一下子冷却下来，在成交量大幅萎缩的同时，一些楼盘也开始了优惠促销，“退烧”成了海南楼市的主旋律。
2月以来成交下滑近七成
“从春节到现在，感觉楼市确实降温了，最突出的就是成交量萎缩了”，2月24日，山水国际营销总监陈友余告诉记者。
春节假期向来被当成购房者南下过冬和购房的好时机，但今年春节的海南楼市却一反常态，出现了“旺季不旺”的尴尬局面，春节以后也未能恢复热度。不少开发商反映，现在售楼处看的人多，买的人少。有海口开发商在微博里写道，“好像一夜之间那些冲动的客户都不见了，很多人又开始观望起来，突然之间沉默了”。
据三亚搜房网统计，2010年2月中旬（2月11日-2月20日），三亚商品房总签约411套，商品房销售均价为26142.78元/平方米。环比2月上旬，三亚商品房总签约数1187套下滑幅度达65.37%，而对比1月同期，三亚商品房总签约数，下滑幅度达74.7%。
海口市房地产信息系统显示，春节黄金周期间，海口市正式签约销售的商品房住房仅42套，同比下降85.57%，甚至2月20日一天仅售出了一套住房。
个别项目特价房低至“6折”
在成交量萎缩的同时，打折促销也悄然在三亚等城市出现，其中三亚克拉码头特价房折扣幅度近半。2月23日下午，记者化身购房者来到克拉码头北京的售楼处，售楼处显得有点冷清，除记者外没有别的顾客。不过工作人员告诉记者，春节前这里是非常火爆的，她接待的很多人都是10套起购。
工作人员表示，克拉码头正在进行推特价房优惠和购房优惠10万元促销活动，促销截至正月十五。目前克拉码头销售均价为3.9万每平方米,如此计算，66.16平方米的一房销售价格应该在258万元左右，但促销期间，其产权式公寓66.16平方米的一房特价150万元起，折扣幅度约6折。这比其开盘时约198万元的价格还“特惠”40万元。
记者还了解到，目前如果不购特价房，按照3.9万元每平方米购买产权式酒店，其总价也可以享受10万元直接优惠。销售人员表示，目前特价房数量有限，先购先得，时间限于正月十五以前。
大规模降价尚未出现
除了克拉码头外，三亚也有一些项目也推出了不同的折扣。三亚海岸名都2月下旬的最新起价是29000元/平米，均价从4万元/平米降至3.8万元/平米。三亚海居也打出了9.6至9.9折不等的折扣。
中信博鳌项目千舟湾春节期间的成交价格为30000元/平米左右，而之前1月底时，该项目的价格达到了36000元/平米，中信集团海南博鳌投资控股相关负责人告诉记者，春节期间团购价格比较优惠，所以把成交价拉低了。“我们现在主要是为了走‘量’”，该负责人说。
不过，在多位业内人士看来，目前海南楼市大规模降价的局面并未出现。三亚山水国际营销总监陈友余说，“事实上，现在推特价房的项目并不多，有些项目就算打折也不会低于9.5折，力度并不算大，不过确实感觉涨不动了，很多前段时间不办按揭手续的楼盘，现在可以办按揭了”。
记者采访中发现，春节至今，在一些项目优惠促销的同时，还有一些项目价格在上浮，不过幅度远不如年前。在三亚和海口均有项目的鸿洲集团相关负责人告诉记者，该公司三亚的时代海岸和海口的鸿洲江山，春节至今项目单价均有千元左右的涨幅。在海南三亚湾投资红树林股权式酒店的今典集团董事长张宝全也表示，预计3月5日开盘的红树林酒店的开盘价格将高于春节前。
少数投资客欲出货离场
记者在采访中还发现，海南投资客也出现了分化，有部分投资客为了落袋为安，已经开始出货。卓亚地产工作人员介绍，春节前有投资客在门店挂牌了六七套时代海岸西区的房源，挂牌价仅23000元/平米，而时代海岸新房的在售价格在28000元/平米以上，均价达到了30000元/平米，“因为开发商那边不能更名，所以客户挂牌的价格比较低，卖得还不错，现在只剩下2套”。
记者还从永佳地产了解到，近段时间挂牌出货的房源中，高端房产比较多，比如有投资客挂牌了10套金中海蓝钻的联排别墅，挂牌价800万一套，可以更名。不过，多家中介反映，目前投资客抛售的现象尚不明显，一次挂牌多套房的还属于“凤毛麟角”。
“温州模式”专家、温州中小企业发展促进会会长周德文接受记者采访时也表示，据其了解，目前温州投资商人并没有大规模撤资出货，很多温州投资客在凤凰岛开盘时5万元每平方米购入，在20天后价格就已经涨至7万每平方米，已经有不小的投资收益。
■ 原因分析
价格暴涨引发观望
“价格涨得太快，自然会有一个观望期”，资深投资专家张先生如是评价近期的海南楼市。
国家发改委、国家统计局的调查数据显示，1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居全国第一、二位，同比涨幅达到35.1%和31.2%。不过业内人士表示，实际上，三亚、海口多个项目的价格在春节前的二三个月就翻了一番。而对于日益冷静下来的买家来说，眼见价格已涨到高位，此前那种“抢房”心态也发生了变化。种种迹象表明，一场海南楼市开发商与购房者的博弈已经展开。
业内人士指出，除了价格因素外，影响成交的还有另外一些因素，一是可售房源量不多，不少开发商以往春节时没拿到销售许可证也在卖房，但是今年政府管理很严，很多开发商在春节的时候都没有拿到销售许可证，没法卖房，同时也不排除有一些开发商有捂盘惜售的现象。
二是今年三亚很多五星级酒店炒出“天价”，这也在一定程度上影响了三亚春节期间的客流。此外，随着包括讨论中的实名制和禁止更名等措施的有望出台，让炒房者对未来房价升值空间的预期大大降低，这也影响了投机者的入市热情。
■ 市场走势
楼市走向3月份或见分晓
海南楼市从沸点退烧，也引发了业内人士对后市的争议。“没有只涨不跌的市场，现在的调整是正常的，但只是高位盘整，不会大落”， 山水国际营销总监陈友余认为，旅游地产本身就不是纯刚性需求，海南资源稀缺，而整体供应是有限的，目前的成交退烧局面，意味着春节后需要一个对高房价的消化过程。
鸿洲集团营销总监唐仁贤也认为，现在的市场处于阶段性微调时期，未来市场还是比较看好。“前期炒作比较厉害，投机者不少，而现在应该说长线投资将成为主流”。
不过，也有业内人士仍对海南楼市表示担忧。中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋在接受媒体采访时说，各种数据显示，在海南的个别地区，楼市已泛起小泡沫，不管是投资者和政府都应该谨慎。
分析人士称，从供应量等因素来看，海南楼市或将在3月份打破此前的胶着状态。海南目前年销售商品房约300万到600万平方米，海南房地产今年的开发量会达到500万至800万平方米，一些项目在3、4月份会陆续推出，市场供应将有所增加，同时国际旅游岛总体规划政策将在3月底出台，因此3月份对海南楼市变得至关重要。（采写/记者 杨娟娟 张晓蕊）
