精确处理调控的关键
将需求作为房地产调控的关键，是市场经济的一般要求。除此之外，还要精确分析、区分和处理不同的住房需求，给出相应的调控思路。
房地产调控是一件复杂事物，该如何入手？马克思主义哲学告诉人们，生活常识也教会人们，处理复杂事物的主要策略之一是抓住关键。
房地产调控的关键是什么？就是需求。将需求作为房地产调控的关键，是市场经济的一般要求。同传统的计划经济不同，市场经济是需求导向的经济，离开了需求这个关键，供给就像盲人瞎马，无所适从。在房地产经济中同样如此，只有准确把握需求，才能在土地供给、规划设计、开发资金、建设施工、竣工出售等供给方面作出有针对性的准确安排。这无论对于微观的经营主体，还是宏观和中观的管理主体，都是一样的。所以，房地产调控将需求调节作为关键，是自然的也是必然的。多年来的房地产调控，大体上也是循着这一思路展开的。例如，最近一轮调控中对于住房需求不同情况的差别税收、差别利率、限购、限贷等，都是冲着需求而去，思路是对头的。
但是，仅仅一般性地将需求作为房地产调控的关键还不够，还要精确分析、区分和处理需求。而实际情况还不够理想。例如，在最近一轮调控中，对于住房需求有一些合理的差别化措施，如对于首次购房和二次购房的人群在贷款成数、贷款利率、贷款总额等方面有所区别，但这些差别化处理比较简单，还欠充分。再如，最近几年的调控中，提出了“抑制住房投资投机”口号，将投资和投机并列一棍子打死，没有差别化处理。还如，在2012年的宏观经济管理中，提出了“稳增长”的要求，这是合理的。但不少城市以“稳增长”为由，颁布了各种各样的房地产市场微调措施，企图刺激住房需求。这似乎同房地产调控相对立，导致各方关注。这种微调措施到底合理与否，高层管理部门也难一言定夺、公开明示。以上种种说明，在当前房地产调控中，对于关键的需求问题，精确化处理还应更加完善。这一切，缘于对住房需求理论的分析不够彻底。为此，就要在理论层面上对于住房需求进行最基本的解析，为精确调控寻找理论的依据。
归根结底，住房需求只有三类：
第一类住房需求，是自住需求，可简称“自需”。即购买者购买住房是为了自己居住。一般而言，购买第一套或第二套住房，都是自己居住使用的。在自住需求中，也含有投资性。但这种投资性是附加的，并非首要目的。
第二类住房需求，是他住需求，可简称“他需”。即购买者购买住房不是为了自己居住而是投资，通过租赁提供给别人居住或使用，并获取投资回报。其客观必然性在于，在住房市场中总有一部分人是不需要或不可能购买住房的，只需要或只可能租赁别人投资的住房居住。住房他住需求的投资对于稳定市场，有正面的作用。
第三类住房需求，是无住需求，可简称“无需”。即购买者购买住房既不是为了自己居住，也非提供给他人居住，只是等待价格上升到自己的期望水平，抛售套现。这也是一种住房投资，但它的危害有四：一、侵占了社会的住房使用功能，浪费了宝贵的土地、资金、建筑材料和其他社会资源；二、加剧了供求矛盾，推升了住房价格，扰乱正常的市场秩序甚至社会秩序；三、制造住房市场虚假繁荣和泡沫，导致房地产业增加值快速增长、经济增长贡献度提高和财政收入飙升的幻觉，增加了社会和经济管理的难度；四、它是一种虚假需求，是可以随时抛向市场的供给，是住房市场风险的主要根源，甚至是金融风险和国民经济风险的主要诱因。
通过对住房需求理论层面的基本解析可知，合乎逻辑的房地产调控基本思路可分为三类：
第一类，对于住房自住需求，调控的基本思路应为鼓励。即凡中国民众，拥有或购买第一套、第二套住房，政府要给予鼓励。多年来政策已经有所体现，但还不够，可以更加明确“鼓励”之意。这符合经济发展方式转变、扩大内需和民生第一的要求。
第二类，对于住房他住需求（也可称为积极的投资），调控的基本思路应为允许。即对已经有了第一套、第二套住房的居民，还允许他们投资购买第三套、第四套甚至更多的住房，放开购买投资用于出租。但是，当前的调控中，把投资和投机并列，误伤了作为他住需求的投资。
第三类，对于住房无住需求（也可称为消极的投资），调控的基本思路应为限制。限制无住需求的投机，现在基本上已经达成共识，并且正在调控中实施，如限购政策和差别化税收、信贷政策等。但是问题依然存在，即调控主要是采取经济的手段还是行政的手段。
调控应以经济手段为主
就调控的有效性而言，应以政府能完全掌控的两种经济工具为主，再辅以政府和行业结合操控的两种工具。在特殊时期，可以适度强化行政手段，但不能长久持续。
调控作为市场经济现象的房地产需求，主要应采取何种手段？答案应该是很明确的，就是：以经济手段为主，辅以适当的行政手段；在特殊时期，可以适度强化行政手段，但不能长久持续。
调控房地产的经济手段有很多，大的经济手段有财政、信贷两个方面。细分并落到房地产需求上，常用的有税种税率、费种费率、贷款数额 （含成数和总额）、贷款利率这四种经济工具。其中：税种税率、费种费率，是完全由政府掌控的，有很高的可控性和严肃性；贷款数额、贷款利率，是政府指导和金融行业共同操控的，可控性要低一些。所以，从调控的有效性而言，应以政府能完全掌控的两种经济工具为主，再辅以政府和行业结合操控的两种工具。在政府掌控的两种工具中，税种税率的严肃性和重要性超过费种费率，应成为政府主要采取的工具。政府和行业结合操控的两种工具中，贷款数额的可控性比贷款利率更强，应该成为主要的工具。
根据 “鼓励自住需求、允许他住需求、限制无住需求”的基本调控思路，在运用以上经济手段和工具时，对自住需求应该采取少税种、低税率、少费种、低费率、高贷款数额、低利率的鼓励性原则办法；对他住需求应该采取少税种、正常税率、少费种、正常费率、正常贷款数额和利率的允许性原则办法；对无住需求应该采取少税种、高税率、少费种、高费率、低贷款数额和高利率的限制性甚至惩罚性原则办法。以上对三种需求都采取少税种、少费种的办法，是同拟议中的房地产税费改革总体要求，即减少流通环节税费种类、增加持有环节税费种类的要求相一致的。当然，即便是同样的“少税种、少费种”原则性办法，对自住需求和无住需求，还应该有或多或少的区别。由此可以达到三个目的：首先，是真正实现对需求有区分的有效调节；同时，减少流通环节的税费种类以加快全部房地产资源的流通速度，增加持有环节的税费种类以推动存量房地产资源的优化，从流通环节和持有环节两个方面入手，共同实现提高房地产资源效率的目的；最后，还有平衡税负的目的，有利于政府收入和支出的稳定安排，减少房地产调控和税费改革的阻力。
以上是针对三种不同住房需求精确调控的原则性办法，但如何对待争议颇大、具有强烈行政手段意味的住房限购政策呢？
首先要承认，住房限购政策有其合理性。早在2010年4月，国务院就发出通知，为遏制部分城市房价过快上涨要采取一系列措施，包括“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这就是限购的由来。但是此后，鲜有城市实施，因此，全国房地产市场并未真正平稳下来。所以当年9月，国家管理部门再次强调限购政策，许多城市才开始实施。随即，全国市场有明显的平稳趋势。可见，限购政策的速冻效果比较明显，也证明了适当的、果断的行政措施对于房地产调控的必要性和合理性。
但是，限购政策也有其局限性。从短期来看，它阻断了住房消费升级换代、扩大消费或降级换代、节约消费的可能性。从长期来看，它将阻断住房租赁市场后续房源的持续供给，损害租赁市场的供求平衡，最终可能导致租金大幅上升。调整的思路是：一方面，鼓励、允许合理的住房需求行为；另一方面，通过限制性甚至惩罚性的经济手段，防范、抑制不合理的住房需求。
当然，在这一过程中又会产生很多新问题，比如，我们如何区分三种不同的住房需求？现在对于第一套和第二套自住住房的确认，没有太大的困难。问题是对于第三套开始的住房，如何确认是他住的还是无住的呢？这需要加设一个鉴别和确认的技术环节——即住房租赁登记和租金收入的纳税证明。住房租赁登记和租金收入纳税，是多年前一些城市已经颁布的管理规定，可惜没有很好实施，没有收到实效。住房租赁登记有无必要或如何实施，尚可研讨，而住房租金收入纳税应无不当，踌躇仅在税率的高低。第三套住房开始的全部住房，在取得产权登记以后的一年之中，只要有一定数量的租金纳税证明，则可以确认该住房为他住需求，只交纳正常的税费。反之，则课以惩罚性税费。设置这一技术环节，不仅能解决多年来租赁管理的难题，增加合理的税收，而且能解决允许他住需求、限制无住需求的政策区别难题。同时，对于产业的正常经营、市场的健康运行，提供了一个稳定的、宽松的环境。
张泓铭1945年生于上海。现任全国政协委员、上海市政府参事、住建部专家委成员、上海社科院研究员。 1992年起专门研究房地产问题，主持、参与房地产研究课题数十项，主撰、主编出版房地产著作 《住宅经济学》、《上海房地产发展》、 《中国城市房地产管理——原理、方法和实践》、《激荡年代中国房地产批判》等，撰写房地产研究报告、学术论文、评论、建议、提案几百篇，十多次获得全国和上海市科研成果奖。（张泓铭研究员2012年12月18日在上海社会科学院的演讲）
