全国政协委员、住建部专家委成员张泓铭
长期以来，社会关注的房地产调控，主要是对住房市场的调控。住房市场万众相连、万业相关、全民关注。自2010年开始的一轮房地产调控，被舆论称为史上最严厉的调控，未来到底走向何处？各种利益群体有不同的期望。我的设想和期望是，遵照中共十八大“以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线”的精神，精确抓住住房需求这个关键环节，围绕需求展开供给方面的一系列安排，进行平稳化调控。
有市场就有调控
调控其实是调节和控制的简称，而且有宽松和紧缩两个方向。一般舆论把房地产调控仅仅理解为紧缩性的，俗称“打压房地产”，这是片面的。
中国的房地产业和市场，发端于1984年中共十二届三中全会确认的 “社会主义商品经济”体制。与此相适应，1986年建设部设立了房地产业司，与国家综合管理部门，土地、货币、财政等专业管理部门一起构成了房地产管理体系。自此，中国的房地产调控从未间断。
在我看来，调控其实是调节和控制的简称，而且有宽松和紧缩两个方向。一般舆论把房地产调控仅仅理解为紧缩性的，俗称“打压房地产”，这是片面的。完整地看，28年来，中国房地产调控大体经历了 1985-1988年的宽松、1989-1991年的紧缩、1992-1993年的宽松、1994-1998年的紧缩、1999-2004年的宽松、2005-2008年的紧缩、2009年的宽松、2010年以后的紧缩，总共四个回合、八个轮次。
纵观28年尤其是近8年的历史，中国房地产调控是在不断完善的，已经形成一个较为完备的系统。这体现在六个方面：调控的目的，从主要追求房地产经济的增长，到把房地产经济增长同国民经济增长的稳定结合起来；调控的思路，从主要考虑经济方面的要求，到把经济方面的要求和社会方面的要求结合起来；调控的环节，从主要调节供给端如土地出让、开发信贷入手，到供给端和需求端的一起调节结合起来；调控的手段，从主要采用经济手段，向经济手段和行政手段的结合发展；调控的线路，从主要在住房市场这一主翼上单独着力，向市场主翼和保障侧翼两翼同时着力发展；调控的动力，从主要是中央政府的积极性，向中央政府和地方政府两个积极性的发挥转变。可以看到，由于以上六个方面的良性转变，目前房地产调控的正面效应正在显现。
全面来看，中国房地产调控尚存在不足，至少有两个问题需要改善。第一个是，调控频繁反复。第二个是，在调控的关键——需求问题上，把握不够精确。以上两个问题互相纠缠，导致调控的效果并不始终众口称好。
调控平稳化十分必要
所谓房地产调控的平稳化是指：保持房地产管理基本思路和基本政策的相对稳定；因应市场供求的失衡，要实施调控变向时，次数不能太频繁，力度也不宜过大。
进入21世纪以来的这13年，由于住房市场越来越成型，同人们的利益相关越来越密切，人们的关注度越来越高，因此对频繁反复的调控感觉就特别强烈。这是正常的，其中隐含着全社会对于房地产调控平稳化的殷切期盼。
对房地产业和市场实行调控是有必要的，但频繁反复的调控却不利于房地产业和市场的健康发展。最大的弊端，是会让房地产经济甚至各级行政陷入某种无序状态。所以，就合符逻辑地提出了房地产调控平稳化的要求。所谓房地产调控的平稳化是指：保持房地产管理基本思路和基本政策的相对稳定；因应市场供求的失衡，要实施调控变向时，次数不能太频繁，力度也不宜过大。
要实现房地产调控的平稳化，必须首先明确房地产发展的目的。“房地产业是为人们提供生活、工作和经营所需空间载体的产业，它应该适应经济社会发展的实际需要”，这是房地产发展的目的和内在逻辑，也是房地产调控的主要依据。当房地产发展能够满足经济社会对空间载体实际需要的时候，较大的房地产调控变向应该说是不需要的 （小的调整是永远不能避免的）。只有当房地产发展不能适应这种实际需要时，比如供给远大于实际需要或实际需要远大于供给，就要进行或松或严的调控变向。是否要实施房地产调控变向，主要依据的是房地产发展能否满足经济社会发展对空间载体实际需要，而非其他。
那么，房地产调控变向同国民经济增长又是何种关系？要不要服从国民经济增长的要求？要不要考虑财政增长的要求呢？粗略地看，房地产发展及其调控变向，好像是应该服从国民经济增长和财政增长的要求。其实，应该细分两种不同的情况，不能戴着国民经济这顶大帽子一概而论。第一种情况是，当国民经济增长需要（或不需要）更多（或太多）的实际空间时，房地产发展应该适应这种需要并实行调控变向，实施新的调控措施，这已经包含在前面所说的房地产发展的目的当中了。第二种情况是，如果单纯是为了国民经济增长即GDP或财政的需要，而这种需要又是游离于社会经济对空间载体的实际需要时，则房地产发展不应该满足这种需要，不应该有调控变向。我们既反对所谓的“房地产绑架国民经济”论，也反对“国民经济绑架房地产”说。
有人可能会问：难道在国民经济遇到大的困难时，房地产发展也可以“袖手旁观、见死不救”吗？不是的。在国民经济的危机关头，房地产可以是一味救市的良药。比如，上世纪90年代中后期，由于东亚金融危机导致中国经济困难，当时中央政府就提出 “房地产和住宅支柱产业”的新概念，实行宽松的房地产调控政策 （包括一定程度对于住房投机的包容），以推动经济增长，并在世纪之交取得明显成效。这种用房地产救经济的做法，在海外更是屡见不鲜。但是，这种房地产良药的使用及其调控变向，只适用于经济危机的困难状态，不能在一般意义的困难状态中使用。而且，即便在危机状态使用宽松的房地产调控政策，也有时间的限制。也就是说，一旦经济转暖，就应该适时将房地产的宽松政策转换成正常，不至于因宽松政策长期持续而造成房地产的过热甚至泡沫，然后在泡沫不可收拾时，再来一轮新的紧缩调控，导致反复折腾。
房地产调控的平稳化同长效化又是什么关系呢？房地产调控的长效化，早在2006年前后就有人提出，近一两年尤甚。起自2010年的本轮房地产调控，由于措施的完整和严厉，终于暂时遏制了房地产的过热。部分人感到，房地产市场热度的下降影响了产业界的收入，也影响了GDP和财政增长，于是不断发出希望放松紧缩的声音。针对这种言论和期望，另一部分人认为不能放松调控，重提长效化的概念，遂成当下流行。其实，“房地产调控”的定义本身就包含着长效的意思，因为只要有市场，政府总是要调控的、永远要调控的。而当下对于调控长效化的各种表述，是特指本轮调控的 “从紧”措施要持续下去，比较狭义。相较而言，调控“平稳化”更加明确了房地产调控的内在要求和表现姿态，总体性更强，应予提倡。
