易宪容：房地产调控不能半途而废

　　当前我国大中城市中住房空置较多，说明投资性需求仍主导我国房地产市场。为促进房地产市场由投资主导向消费主导转变，我们必须坚持房地产调控不松懈，不要过于担忧房地产调控可能会对经济增长放缓有影响。

　　尽管当前房地产调控效果仍有待于观察，但巨量的住房空置，足以说明投资性需求仍然主导了当前我国的房地产市场。

　　透过这一现象可以看到，我国房地产市场的投资性需求仍然相当旺盛。尽管当前房地产调控的政策效应已经显现，如住房销售面积也出现全面下降，但住房价格却仍居高不下。住房价格之所以没有下跌，是因为投资或投机者、开发商情愿空置也不愿意降价，目的是为了熬过房地产调控周期，从而可以坐等房价上涨而赚取差价。

　　房价下跌预期加重 低迷楼市如何激活？

　　形成这种预期的根本原因在于，我国房地产市场早已演变成一个投资性需求而非消费性需求主导的市场。在投资性需求主导的房地产市场中，当以投资为目的的买房人不理会房价将下跌的市场预期时，他们就不会降价出售住房，相反还会积极寻求获利的交易机会，从而导致住房的投资性需求并未减少。这是当前我国大中型城市中住房空置会如此之高的根本原因之一。

　　从这个角度分析，投资性需求旺盛是导致当前我国大中城市中住房空置率高企的最主要因素。反过来讲，高悬的空置率又说明，当前我国房地产市场的投资性特征依然相当突出。

　　那么，是什么因素支撑了房地产市场中的投资性需求？笔者一直坚持认为，这主要是近年来高杠杆率的住房信贷优惠政策。例如，2009年个人住房信贷规模约为24600亿，是2008年的4倍多；2010年第一季度个人住房信贷规模达到了9202亿元。这些住房信贷支持了住房投资或投机者可以低成本进入房地产市场，投资性需求也导致房价的快速飙升。这些住房投资或投机者可以通过“低买高卖”方式赚取差价，结果则导致住房消费者无力购买住房。确实，借助银行高杠杆率的住房信贷，我国房地产市场也变成了投资或投机者主导的天下。