国土资源部部长徐绍史近日在大连举行的全国国土资源厅局长座谈会后接受记者采访时表示,目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势,再过一个季度左右,房地产市场可能会面临全面调整,房价会有所下降(7月5日《新京报》)。
徐部长的预判也是不少平常人所能预判的,依据是中央连续出台的一系列房地产调控政策,从“新国4条”到“新国10条”,从“二套房首付比例不得低于50%”到“房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,调控政策之严厉超过了以往任何一次,显示了中央调控房价非同以往的决心。
然而,逆政策而行的房价很不给调控政策面子,当然,政策对市场的影响有一定的滞后性,而且政策的严厉性还会加码,因此,再过一个季度房价会有所下降,不是不可能。然而,目前国际国内的经济形势瞬息万变。就算不考虑国际金融危机的影响因素,单是考量房价高涨的具有中国特色的根本原因,房价会否在未来一个季度有所下降,或更长一段时间下降,也令人心存疑惑。这个具有中国特色的根本原因其实是“卖地财政”。
我们说现在一些地方政府的财政是卖地财政,一点都不冤枉,全国政协委员梁季阳在今年两会上说:“据统计,2009年,全国的土地出让金收入已经超过1.5万亿元。不少城市的土地出让金已经占地方财政收入约50%。”卖地收入支撑起了地方财政的半边天。
这占了半边天的财政收入用途很广泛,除了“三公开支”,其中一块是用于公共建设和社会福利保障开支。城建、教育、医疗、养老、失业……哪一样都得花钱,而且钱花少了,市民还不满意。
如果说地方政府财力原本雄厚倒可以持续一下。可事实并非如此,《中国证券报》近日报道说,据统计,2009年年末,中国地方政府负债达7.2万亿元,面临严重债务危机,多个地方靠卖地还贷。实际上在众多公共福利保障性支出中,地方政府是出了大头的,经济学家胡鞍钢此前在接受媒体采访时指出:“我们研究发现,我国在教育投入方面大体上94.5%的投入是由地方财政支出的。”
我们现在回想一下2008年,受金融危机波及,房价大幅下滑,地方财政很快捉襟见肘,各地纷纷出台五花八门的托市、救市措施。原因很简单,地方政府需要通盘考虑,有些支出是刚性的,有些工程在加紧上马,一旦财政入不敷出,银行收紧信贷,资金链断裂并非不可能,政府就难以运行。有人把房价上升到政治高度,难道政府停摆就不是政治?何况,房地产业对GDP有重要贡献,在GDP论英雄的时代,打压楼市,不啻是打压GDP。地方政府打压房价的内在动力不足,因此,中国的高房价既不是市场的结果,也不单是行政的结果。
这并不是为地方政府开脱,而是要理性分析,为什么高房价治不了。核心是怎么解决地方政府的财政收支平衡问题。把房价打压下来,或者拿走卖地财政,这个缺口拿什么来补?谁来补?这个问题不解决,不要说“国10条”压不下房价,就是“国100条”也白搭。
就此,我才觉得坚持科学发展,转变发展模式,调整经济结构不是大话空话,但怎么样把这些话做真做实,才是最难之处,比如说如何寻找卖地财政的替代品?中国怎么才能在国际产业链中往前端靠?在转型尚未完成之前,房地产仍然是“支柱产业”,而中间阶层则是最大的埋单人——富有的人房价高低都能通吃,困难群体在指望保障性住房。
如果说在当前卖地财政是必然的,为这个财政作了贡献的人有理由知道这些财政是不是实现了公共利益最大化,如果说民众承受了高房价,享受了好的福利,我看也是值得的,就是怕承受了高房价,却享受不了好福利。这里就需要公开财政预算,挤干不必要的支出,能做到这一点,民众对高房价的抱怨会少一些；政府财政有困难,民众也愿意共赴时艰。
