别让房地产金融“绑架”中国经济

时间:2010-04-30 09:41   来源:国际金融报

  抑制过于膨胀的房地产泡沫,已经成为中国经济和社会能否持续健康发展的当务之急,笔者认为,亟需从房地产金融上采取措施,重视“三化”。

  首先民生化。房地产不能大面积地当作金融品炒作。作为国民经济支柱,房地产业不能畸形于片面的GDP追求和少数人利益,不能忽视政府提供公共品的基本职能。不合理的房价飙升一是挤出消费,大量购房者花去毕生积蓄,还需按揭负债,节衣缩食;二则房价高企,工薪族望房兴叹,生活基本品的住房无从着落,民怨沸腾;三者,除土地财政,房地产利益落入房产商等少数人口袋,贫富分化加剧,内需不振,矛盾激化;四是过度炒作房地产,一旦泡沫破灭,价格崩溃,如再牵连金融、经济危机,民生萧条,危害社会稳定。房地产发展应保障民生。新加坡政府1968年提出“居者有其屋”,用住房公积金制度、大力建造公共住宅“组屋”、富人购商品房等方式,保障全民住房利益。

  其次严贷化,即严格贷款审核和发放,包括提高申贷条件,降低贷款额度等。房地产业是资金密集行业,国内房地产开发对银行贷款的依赖度达到约70%。个人购房按揭首付也曾保持在20%的较低比例。银行资金深度介入,信贷泡沫、货币泡沫与房地产泡沫互相推涨,形成异常顽固的泡沫机制。严贷要去除高杠杆。

  再次“脱铐化”,即脱开房地产价格对银行资产、证券市场等金融、经济、社会系统的“绑架紧铐”。房地产过度泡沫是中国经济增长过程中出现的结构性问题,去泡沫有益于经济和社会持续、健康地发展。调控政策被市场作为利空曲解的现象应引起国家高度重视。房价还未调整,股市等其他资产闻讯却无厘头暴跌,传言四起,民心惶惶,这不是简单的市场不理性,应谨防恶意势力借此要挟政策。政策效应需要市场配合,形成和稳固公众良好的预期。中国不存在美国那样庞大的房贷衍生品市场和影子市场等链条,房地产泡沫相对便于控制。为防止风险转嫁银行,央行在2003年就出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等提高信贷门槛。2004年银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,规定加强商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力。

  房地产泡沫深层原因错综复杂。随着中国金融深化和创新,各种房地产金融手段和工具,如抵押、信托、保险、典当、债券、基金、上市、再融资等将被千方百计用来寻求规避、突破政策抑制泡沫的措施,前车之鉴,当警钟长鸣。 (吴英杰 作者系上海海华永泰律师事务所律师)

编辑:马迪

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