抑制过于膨胀的房地产泡沫，已经成为中国经济和社会能否持续健康发展的当务之急，笔者认为，亟需从房地产金融上采取措施，重视“三化”。
首先民生化。房地产不能大面积地当作金融品炒作。作为国民经济支柱，房地产业不能畸形于片面的GDP追求和少数人利益，不能忽视政府提供公共品的基本职能。不合理的房价飙升一是挤出消费，大量购房者花去毕生积蓄，还需按揭负债，节衣缩食；二则房价高企，工薪族望房兴叹，生活基本品的住房无从着落，民怨沸腾；三者，除土地财政，房地产利益落入房产商等少数人口袋，贫富分化加剧，内需不振，矛盾激化；四是过度炒作房地产，一旦泡沫破灭，价格崩溃，如再牵连金融、经济危机，民生萧条，危害社会稳定。房地产发展应保障民生。新加坡政府1968年提出“居者有其屋”，用住房公积金制度、大力建造公共住宅“组屋”、富人购商品房等方式，保障全民住房利益。
其次严贷化，即严格贷款审核和发放，包括提高申贷条件，降低贷款额度等。房地产业是资金密集行业，国内房地产开发对银行贷款的依赖度达到约70%。个人购房按揭首付也曾保持在20%的较低比例。银行资金深度介入，信贷泡沫、货币泡沫与房地产泡沫互相推涨，形成异常顽固的泡沫机制。严贷要去除高杠杆。
再次“脱铐化”，即脱开房地产价格对银行资产、证券市场等金融、经济、社会系统的“绑架紧铐”。房地产过度泡沫是中国经济增长过程中出现的结构性问题，去泡沫有益于经济和社会持续、健康地发展。调控政策被市场作为利空曲解的现象应引起国家高度重视。房价还未调整，股市等其他资产闻讯却无厘头暴跌，传言四起，民心惶惶，这不是简单的市场不理性，应谨防恶意势力借此要挟政策。政策效应需要市场配合，形成和稳固公众良好的预期。中国不存在美国那样庞大的房贷衍生品市场和影子市场等链条，房地产泡沫相对便于控制。为防止风险转嫁银行，央行在2003年就出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等提高信贷门槛。2004年银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规定加强商业银行识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的手段和能力。
房地产泡沫深层原因错综复杂。随着中国金融深化和创新，各种房地产金融手段和工具，如抵押、信托、保险、典当、债券、基金、上市、再融资等将被千方百计用来寻求规避、突破政策抑制泡沫的措施，前车之鉴，当警钟长鸣。 （吴英杰 作者系上海海华永泰律师事务所律师）
