今年3月初，从杭州到北京创业的李小姐看中了北京东二环外海晟名苑一套70多平方米的精装房，业主报价是210万元，近3万元／平方米。全国两会结束不久，中介公司来电对她说：“你看中的房子少于300万不卖了”，即每平方米价格涨到4．3万元左右。不料没出1个月，中央连续出台房地产新政策，房产中介催她早签约的电话从此销声。
房市真的进入低谷了吗？
开发商、投资客力扛降价压力
“毫无疑问，这两周是交易低潮。”中鼎联行房屋顾问张靖坤说，但客户需求下降并不等于二手房交易价格下降。
在机场高速公路大山子桥附近的国观上风楼盘，四栋高层住宅楼已经耸立路旁。去年底，中国青年报记者登录该楼盘网站查询获悉，这个楼盘预计在今年2月开盘，均价1．8万~2万元／平方米。春节过后，销售顾问说，该楼推迟至3月初开盘，价格未定。4月下旬，记者再次光顾国观上风售楼处时被告知：至少要到七八月再开盘，楼盘周边的房价涨到3．5万元／平方米，“我们不会低于这个价格”。
这是一种典型的“捂盘”抬价现象。中科院政策所经济学家张洪石说，房产新政接连出台后，不管是房地产开发商，还是投资户，都在奋力扛住降价压力，甚至已经对政策调控产生了“抗药性”。虽然国家近年来一直在出台政策遏制房价过快上涨，但每次政策观望期过后，京城房价仍旧一路飞跑。
“不出下周末，房市就能转暖。”在北京某中介公司从事投资置业顾问的庄先生说。
他分析，房地产新政提高首付比例与银行利率后，把大量从银行贷款的买房户拒之门外。但以2009年末公布的11家上市银行为例，房贷占了个人贷款的百分之七八十。政策观望期结束后，银行怎么可能让“钱躺在金库里睡大觉”，必须寻找赢利出路，从而推动房市转暖。
庄先生的观点是“扛过政策观望期就万事大吉”。他说：“这不是信口雌黄。”国家调控政策不是要把房价一棒子打到谷底，而是希望房价不能涨得太猛，保持一个稳步上升的趋势。
北京链家房地产经纪公司芍药居分店一位经纪人对中国青年报记者说，2008年房价大跌，2009年房价大涨，一边调控一边涨价已经使很多业主“心理非常成熟了”。作为全国的首都，国际化的大都市，目前北京房价与国内国际同类城市比较并不高。
龙湖集团北京公司置业顾问韩小姐说，如果把三环以内定义为北京核心区的话，现在房价大概在4万~7万元／平方米，远远低于上海核心区域12万~15万元／平方米，香港20万~30万元／平方米的价格水平。
据介绍，2008年下半年到2009年上半年，高档精装公寓是北京房价上涨的“推力器”。地处芍药居的“红玺台”去年九十月份均价为1．8万元／平方米，今年4月已经涨到6万元／平方米。与此同时，北四环的“远洋万和城”均价从去年每平方米2万元“飞涨”到今年的6万元／平方米。
京城很多楼盘的销售价格都远远超出开发商的预期。韩小姐透露，这种高价格预期立即拉升了周边新楼盘和二手房的价格。长期来看，京城房价还会上涨，只是涨到一个大部分客户都承受不了的高度时，“价格会暂时停下来"歇一歇"，然后再继续涨”。
北京市94中学的张老师说，近5年来政府一直在出台抑制房价上涨的各种政策。每年发布的《房地产蓝皮书》预测来年房价“平稳”、“走低”，但他看到的是另一番涨价现象。“政策没有有效地控制房价。”他说。
炒房不是影响房价的决定性因素
张洪石从经济学的角度分析，价格由成本加利润组成，价格高低主要取决于供需关系。“把北京房价居高不下的原因归结于炒房与房地产关联的腐败行为，都是不客观的。”
2009年北京市商品房竣工面积为2678.6万平方米，其中住宅竣工面积1613.2万平方米。张洪石说，以每套面积80~125平方米计算，全市去年竣工的商品房大约在12万~15万套。
北京市常住人口接近1800万人，按去年竣工商品房的规模与建设速度计算，大概需要40年时间才能满足全市每户家庭的基本购房需求，供应量严重不足。
只要远期有看涨的趋势，市场肯定存在追逐利差的投机群体。不过，北京房市“消费的主力不是炒房者”。张洪石首先以南四环外的万科紫台楼盘来证实自己的判断。一套商品房171平方米，每平方米3万元左右，总房价就在500万元。一个单元十六层、32套，市场价格总额为1．6亿元。小区有四栋楼，共20个单位。炒家即便买走其中一个单元，也不足以影响整个小区的房价。
其次，以他个人兼任过江浙企业集团高管的经验观察，排在中国民营企业500强中200位左右的企业资产大概是十亿元，企业排名越往后资产就越少。如果其中一家企业拿出1亿元资金到北京炒房的话，生产经营资金链必定受到严重影响。
第三，新闻报道中常说山西煤老板搅乱北京房市。他分析，哪怕山西有1000个煤老板，每个人携带1亿元资金炒房也就是1000亿元，根本无以撼动京城房市的大盘。
“炒房者在房市充其量是起到一个推波助澜的作用。”他认为，影响北京房价的决定性因素还是房地产的开发成本。远洋地产子公司以40.8亿元拿下的望京“地王”，楼面价每平方米2．75万元；中国兵器装备集团子公司拍获的海淀“地王”楼面价达到2．83万元／平方米。
除此之外，楼盘基建、安装成本每平方米一两千元，开发商售房的所得税、营业税等各种税费约占房价的三分之一；房地产企业每年的利润最低在15％，两年为一个开发周期。按此测算的话，每平方米商品房价格超过4万元，与市民心理价格预期相距甚远。
国务院发展研究中心一位研究员接受中国青年报记者采访时介绍，2009年我国全社会消费品总额12.5343万亿元，房地产销售总额占了一半以上。“说房地产绑架了中国经济一点都不为过。”他说，以北京为例，去年全市地产开发投资2337.7亿元，占全市社会固定资产投资48.1％；房地产销售4．4万亿元，占GDP比重13.11％。
“任何产业对财政的贡献率都比不上房地产。”只要土地财政问题不解决，宏观调控政策打压房价的空间就值得关注。张洪石说：“房价根本不可能低于楼面价。”否则，房地产公司干脆不参加竞拍。4月27日北京市房山区首块限价房地块流拍就是一个例子。
后续政策不跟进，房市“高烧”必将强势反弹
提高二套房首付比例、贷款利率不得低于基准利率的1．1倍等调控房市“组合拳”，重点打击炒房投机。但不可忽视的是把真正的购房群体挡在了门外。有网友称，房市新政只在“打劫”白领。
张洪石说，公务员从来不需要购买商品房，即使买也是为了投资或增值。因为他们在各大部委、机关有价格更优惠的集资建房或变相的福利分房；教师等事业单位也基本上不要买商品房；低收入群体去买限价房、廉租房。只有收入在中等偏上水平的白领才是京城购买商品房的主体。
即使北京大规模增加土地供给，提供充足市场供应量，从项目规划到建好楼盘卖房至少需要两年时间。如果京城每年新增十万套保障性住房供应，房市价格将应声而落。不过上述前提条件暂时都还不存在，再加上地方政府也缺乏主动降低房价的动力，因此目前房市新政主要以抑制需求为主、稳定房价为主。
一方面，房市的刚性需求被打压住了，但这些需求五年、十年之后同样客观存在。另一方面，社会面临通货膨胀压力，老百姓不愿意存钱，手中的钱缺少保值、增值手段，不排除以游资的形式进入房市投机谋利。
张洪石说，北京房市已经处于“高烧”阶段，不下“猛药”降不了温。一旦缺乏后续调控政策，没有从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题，“房价经过政策调整适应期后，可能出现"报复性"上涨。”
他说，较之国外土地私有化，货币发行需经国会批准的体制，中国政府一手管土地，一手管货币发行的体制更有利于控制市场风险，只要降温措施控制得力，房市不会出现崩盘现象。
采访中，不少专家建议，国家在加大土地供应量的同时，利用税收杠杆，把土地出让收入的80％划归中央政府，就可以让地方政府失去卖地的冲动。为了弥补地方财政收入不足，国家可以把高科技、节能减排、绿色环保产业的税收划给地方政府，以此鼓励地方政府做实实体经济，而不是一心去经营城市，从而让房市回归理性。
