据报道，中国首个公租房基金——建银精瑞公租房建设投资基金即将成立，目前方案已报送国家发改委并报住建部，首期拟募集100亿元资金，在全国范围内选择符合条件的项目，投建数百万平方米的公租房。
我国的保障房建设资金缺口极大，据住建部估算，今年的1000万套保障性住房建设所需资金至少1.3万亿元。业内人士分析称，将国家及地方政府各种资金来源考虑在内后，仍有近万亿元的资金缺口，这还未将征地拆迁补偿等考虑在内。
公租房基金是民营资本涉足公租房的一次尝试，如果能够摸索出一个成功的运作模式，就既能解决公租房的资金缺口问题，又让民间资本“有利可图”，会是一个多赢的局面。
目前来看，首个公租房基金建银精瑞的操作模式是，政府用一定幅度的优惠价格供应土地，再由基金出钱拿地，委托开发商承建、运营管理，建成后以租金和政策性补贴向投资者返利。
从中可以看出，建银精瑞的赢利来源于两个方面：一是政府的土地优惠，以土地政策价与市场价之间差价弥补公租房收益的不足；二是项目公司运营管理后获得的租金与政策性补贴作为利润，返利给投资者。据测算，公租房基金所获得的税费优惠，再加以市价的50%—70%支付地价，意味着公租房基金投资公租房所带来的沉淀资本大致是商品房投资的一半，甚至更低。
因此，以北京、上海、杭州、广州、深圳5个房价最高的城市为样本，做最极端打算，最低收益率也达5％，最高收益率有望达到12％。如果收益不虚妄，那么建银精瑞的生存应该不成问题，民营资本参与公租房建设也有望步入良性循环。
但是，在整个过程中，还是存在一些令人担忧的地方。公租房基金是一种投资品，任何投资品的信用是生命，没有信用任何投资收益率预期都将落空。
不得不回答的问题是，如果公租房带来收益，地方政府是否参与分配？如果地方政府不参与分配，地方政府是否有积极性对公租房按照常规给予优惠措施？如果地方政府参与其中，利益分配多少合理？而一旦地方政府有意参与利益分配，那么公租房的收益率预期就难以明确，公租房基金不可能成为稳健的投资品种。
另一方面，与保障最低收入阶层的廉租房不同，公租房主要向中低收入的夹心层提供住房保障，地方政府有补贴，居住者要支付略低于市场的租金。但是，从以往经验来看，这一阶层的租金缴付状况并不理想，如果公租房的租金不能及时到位，那么，基金收益也就失去了主要来源。
所以，要建立公租房基金，或许还需要签订两份契约，一是政府的补贴契约，二是居住者的租金契约。只有这两方面信用到位，公租房基金才可能有广阔前景。
随着保障性住房建设的提速，资金缺口问题也将会日益突出，通过社会融资解决资金问题将是必然选择。以更灵活的政策吸引民间资本的参与，通过稳定的制度安排，让那些参与公租房建设的民间资本也“有利可图”，这样才能使公租房建设获得稳定的资金保障。
