北京自5月以来的量价齐升的楼市升温，在7月份有所降温。
北京市房协昨天发布权威数据，7月份全市商品住房成交2.5万套，环比增加9.6%。但新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，环比下降3.2%。
7月新房成交环比下降
“7月份北京商品住房市场一个明显特点，就是量升价降。”市房协秘书长陈志说，7月份全市商品住房成交2.5万套，环比增加9.6%。其中新建商品住房1万套，环比减少3.2%；二手住房1.5万套，环比增加19.9%。
而此前有所抬头的房价，在7月份开始“低头”。统计显示，7月北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，环比下降3.2%，同比下降8.6%。
不过，7月二手房价格却有所上升。据中原地产统计，7月北京二手商品住宅成交均价为23110元/平方米，环比上涨2.2%。
刚过去的8月上旬，北京楼市继续降温。新房市场成交量出现萎缩，上旬北京新建纯商品住宅(剔除保障房)成交总量为3561套，与7月份同期相比跌10.2%，与7月下旬相比骤跌23.6%。
上市普通商品房逾八成
陈志说，与此同时，北京商品住房供求结构明显改善。
“从供应结构上，7月份新建商品房上市1.1万套，其中套型面积140平方米以下的普通商品住房0.9万套，占比达85.6%，比6月份提高2.7个百分点。”陈志说。
其中，北京首个试点“限地价、竞房价”的项目，位于门头沟的中国铁建梧桐苑项目上市3058套，最高限价13600元/平方米的价格较周边约20000元/平方米的商品房价低了约30%。
此外，成交结构上，7月北京居民首次购房比重持续保持九成以上，投机投资性需求得到有效遏制，中低价位中小套型成交占比有所提高。统计显示，7月份，90平方米以下、单价2万元以下成交套数占28.8%，较6月份提高2.3个百分点。
预测
中央近期多次强调，要继续毫不动摇地坚持房地产市场调控各项政策措施。上周国务院督察组督察北京贯彻落实房地产调控政策情况时，认为北京楼市调控效果明显，但目前正处于一个关键期，必须高度重视成交回升之后可能出现的房价反弹。
从目前情况看，下半年，北京坚持房地产调控政策不动摇仍将是主基调。
——市房协秘书长陈志
北京的房价仍将保持稳中有降的趋势。一方面，在购房需求量不足的情况下，“以价换量”依旧是开发商的主要销售策略，未来会有更多中低价房源入市；另一方面，未来资金实力相对有限的首次购房人仍是市场的主力军，中低价楼盘项目依旧是这部分购房人群的首选。
——伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
- 分析
市房协秘书长 楼市未现回暖态势
5月份以来的成交量上升和房价回涨，北京楼市是否已现回暖？
陈志分析，仅从市场的量价关系还不能准确反映北京房地产市场的运行情况，当前房地产市场还未呈现回暖态势，仅是交易回升，部分楼盘价格开始上调。
开发商不应盲目冲动涨价
陈志认为，考察市场回暖的关键指标要看投资，1至7月的住宅投资虽比上年同期略有增长，但增速较上半年仍处回落态势，且关系到房地产未来发展指标的土地投资，则持续下降。在住宅投资中，政策房的对冲效应也在减弱。特别是住宅的新开工面积自年初以来一直处于下降状态，这些均表明楼市离回暖为时尚早。
“当前，应更多地将稳定市场预期和稳增长放在更重要位置上。企业仍应理性对待市场，合理确定价格，不应盲目冲动，应继续用以价换量的方式积极应对市场。”陈志说。
部分涨价不意味楼市回暖
近期，北京出现了部分楼盘价格有所上调的现象。对此，陈志表示，这是否能代表市场回暖，还不能简单据此推断。
“因为从目前分析来看，项目价格上调主要有几类情况。一是前期降价换量项目在取得较好销售业绩后逐步减少或取消折扣，这种情况占绝大多数。”陈志说。
另一种情况是开发商普遍采取的低开高走营销和推广策略所形成的，即企业一般会将位置、户型较差的房源作为项目一期，以后各期则随着房源位置、品质的逐步提升，价格逐步走高。
此外，涨价的还有一些稀缺项目。比如一些位于二环内的楼盘，周边几乎再无新增供应，由于位置稀缺，再加上拆迁成本较高，以及产品品质进一步提升等因素，导致价格有所上调。
