今年以来,作为北京市的一个郊区,通州区房价大幅上涨,许多楼盘新房价格突破2万元,较去年底几近翻番,有的甚至超过了北京市部分城区的二手房价格。
通州房价缘何会在短短几个月内迅猛上涨？房价上涨背后暴露出哪些问题？会不会引发全国房价的“连锁反应”？记者对此进行了追踪调查。
部分楼盘3月涨幅逾万元
刚从内蒙古调到北京工作的张博近日准备到通州区买房。可一打听,张博大吃一惊。去年底房价才1万元左右,没想到才几个月,涨到了两万多元。“选择在通州买房,就是因为那里房价比城里低。现在看来,可能要到河北燕郊才能买到房了。”
北京市房地产交易管理网的数据显示,在通州区目前新建商品房可售项目中,1月份成交价格在1．4万元左右,而3月成交均价已超过2万元。
“现在想买1万元以下的房子,只有上世纪90年代建的二手房了。”通州区“天时名苑”小区置业顾问施铭洋介绍说,该楼盘售价为20500元起。“虽然比去年底贵了1万多元,但价格可是通州目前新盘中最低的。而且我们就在地铁旁,交通方便。”
记者又来到位于通州月亮湾附近的另一个楼盘——京贸国际城。这家楼盘曾在1月23日和3月11日开盘销售过,当时成交均价分别为1．4万元和1．8万元,而几天前新开盘的3号楼预售均价却达到了2．6万元。
“3栋楼品质相同,两个月时间价格相差1万多元,只在于开盘时间。”置业顾问万红丽直言不讳。
记者发现,受新房价格影响,通州二手房价格也大幅上扬。以世纪龙鼎、瑞都国际楼盘为例,二手房价格已涨至近2万元,而去年底这些楼盘的价格还不到1万。
瑞达地产世纪龙鼎店的置业顾问董艺给记者推荐了一套小三居,当日价格为1．53万元／平方米。他说:“这套房性价比很高。今天价格保证不变,明天就不好说了。现在的通州房价涨得很快,一天一个价!”
在4月8日召开的北京春季房展上,通州楼盘也成为购房者关注的一个焦点。记者看到,京通－京哈高速耿庄出口的“珠江拉维小镇”、通州区五河交汇处的“Ｋ2清水湾”、通州区梨园东路“Ｋ2海棠湾”等几个楼盘均价都在2．5万元／平方米左右。
“今天填写购买意向表的不少。现在的通州可是北京最热的区域,房子根本不愁卖。”一名售楼人员说。
多重预期“催生”高房价
通州房价缘何上涨如此迅猛？众多业内人士和专家学者在采访中反复提及一个词——预期。
“此次通州房价上涨,关键在于房地产商对楼市的信心和预期。”中国指数研究院指数研究中心副总经理张化学说,不久前刚拍出的通州“地王”就证明了这一点。预期看涨,房地产开发企业才敢高价拿地,而地价上涨又推动着区域房价攀升。
据了解,今年2月24日,北京市土地储备中心对通州半壁店地块挂牌竞价出售,最终被天旭运河房地产以28．2亿元竞得,折合楼面地价10635元／平方米。而在2009年,通州拍卖土地最高的绿城项目,楼面地价也仅为6961元／平方米。
除房地产开发商外,社会投资者也看好通州楼市投资前景。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为,在潜在的通胀预期作用下,大量资金必然会选择进入“相对保险”的房地产市场,这也是导致通州房价上涨过快的重要原因。
许多二手房中介商告诉记者,过去来通州买房的大多是北京ＣＢＤ的白领,以自住为主。然而,随着今年通州房价持续攀升,当地房屋“换手率”也很高,说明投资性需求日趋旺盛。
尽管如此,对于一个远郊区县,房地产开发企业和投资者对通州又为何会有如此良好的预期呢？业内人士普遍认为,这与北京新近出台的通州新城规划有关。“在多重预期的共同作用下,规划的政策利好被放大和炒作。”
如今,走进通州各楼盘的售楼部,随处都会看到新城规划的相关介绍,有的楼盘甚至还制作了精美的宣传册:北京ＣＢＤ东扩、超高地标将落户通州新城核心区、区内规划8条轨道交通……
在“汀香丽舍”售楼部,销售主任兰诚不断地向记者宣传说:“无论自住还是投资,通州都是最佳选择。不管租售比悬殊多大,按照新城规划发展,上海的浦东就是通州的未来,房价肯定还要涨。”
对此,北京市住房和城乡建设委员会相关负责人也认为,今年以来,通州区房价出现快速上涨,与通州新城规划率先启动、近几年通州区轨道交通等基础设施条件大大改善有着很大关系。
警惕房价暴涨背后的非理性冲动
通州房价大幅上涨引发了社会各界的广泛关注,一些人担心会对全国房价产生“连锁反应”。
对此,顾云昌认为,通州房价上涨只是个案,不会带动全国房价上涨,但通州房价上涨再次敲响了我国房地产市场的警钟,要警惕暴涨背后存在的非理性投资冲动。
“房价上涨与供求关系有着密切联系。像通州这样的郊区房价上涨,主要还是因为借机炒作。市区房价高,郊区开始逐渐成为房产商、各类投资者的炒作热点。因此,有一点利好都可能会被借机放大,这值得警惕。”顾云昌说。
“通州楼市短时暴涨又卖得很好,说明整个市场在炒,投资、投机氛围很浓。”北京联达四方房地产投资管理有限公司总裁杨少锋认为,“不正常的上涨必然不会持久。由于目前房地产市场的资金多为信贷资金,一旦房地产市场出现波动,可能会引发一系列问题。因此,政府部门应采取相应措施对此类投资进行理性引导。”
针对社会质疑的“规划出台导致房价上涨”,中国城市规划设计研究院副院长、中国城市科学研究会秘书长李迅表示,从城市规划的角度来看,通州是疏散北京中心城区过于集中的城市功能的一个重要点,必然会引起人口、产业的聚集。因此,这一区域房价上涨是市场对城市发展的正常反应。但影响房价的因素很多,整体经济形势、供求关系、市场预期都会直接影响到房价,不可能仅仅是规划在起作用。
住宅法专家李明也认为,政府出台规划将有利于地方经济的发展,例如通州新城。但他在调研时也发现,目前我国一些地区,特别是二、三线城市,仍然存在政府部门“拍脑袋定规划”现象,这种不理性的规划更容易被投机商所利用。因此,希望政府部门今后在出台规划时,能够尽可能周全和完善,考虑到对各个领域可能造成的影响。
据了解,北京市住建委也已注意到通州房价增速较快的情况,将通过加强商品房销售管理,加大房地产市场执法检查力度,市区有关部门建立联合执法机制,严厉查处和打击不按期开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱房地产市场正常秩序的行为。
