当前，国内房地产市场正处于胶着状态。同时，近期又不断传出地方政府债务规模庞大的问题。化解地方债务风险，很可能会给当前房地产调控平添新的变数。这种担忧并非“杞人忧天”。
其实，目前不少省市的地方债务已经超过了财政收入。据国家审计署《2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》，截至2009年底，审计调查的18个省、16个市和36个县本级政府性债务余额合计2.79万亿元。其中，2009年以前形成的债务余额为1.75万亿元，占62.72%；2009年新增1.04万亿元，占37.28%。但是，另据相关金融监管机构传出的信息，截至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7.38万亿元，同比增长70.4%，占一般贷款余额的20.4%；全年新增贷款3.05万亿元，占全部新增一般贷款的34.5%。这表明，当前地方政府债务规模比预期更为庞大。
从目前了解到的情况分析，地方政府债务主要体现为地方政府融资平台贷款。过去，地方政府融资基本上依赖于商业银行贷款，贷款融资通过所谓的“地方政府融资平台公司”展开，这类融资平台公司是由各级地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目的融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。由此，地方政府绕开了现行体制与政策障碍，实现了地方政府市场化融资的目的。随着2008年末启动经济刺激计划，经济刺激计划中各项投资项目都需要地方政府来落实配套资金，这促使各级地方政府唯有通过融资手段实现这一目标，从而导致地方融资平台如雨后春笋般涌现。
问题是，地方政府今后将如何偿还如此巨量的融资平台贷款呢？这需要分析目前地方政府财政的收入结构。以北京市为例，2009年市级财政收入为2026.8亿元（增长10.3%），其中土地转让收入923亿，占当年财政收入比重为45.57%。同样，2009年上海市的市级财政收入为2540.3亿元（增长7.7%），其中土地转让收入992.63亿，占当年财政收入比重为39.07%。显然，当前房地产相关收入所占地方政府财政收入比重过大。这种情况在全国也是相当普遍的。从这个角度分析，房地产相关收入已经并将继续成为地方政府用于偿还地方债务的最重要收入来源。
试想，如果一旦房地产市场和土地交易市场趋于清淡，势必会导致房地产相关税收的显著下降，也会导致地方政府融资平台手中掌握的土地价值大幅贬值，这都将直接影响其偿债能力。
实际上，随着当前房地产调控的逐步展开与深入，国内房地产市场正由“过热”趋于“冷清”。相关统计显示，5月份当月，全国70个大中城市商品房销售环比下降15.8%。北京、上海等一线城市的住房交易也日趋冷清。同时，土地交易市场也不断趋于清谈。以北京为例，按照2010年初北京市国土局公布的供地计划，今年上半年还有79块土地未能按期上市交易。
可以预期，房地产市场和土地交易市场趋冷，将引起地方政府倚重的房地产相关税收收入显著下降，地方政府用于抵押或显示其偿债能力的土地价值也将大幅下降，“土地财政收入”势必会出现明显下降，加上地方政府债务在2013年将进入偿还本金高峰期，这些因素都将进一步凸显地方政府的潜在债务风险。
有理由担忧，为了化解地方债务风险，房地产调控力度是否会弱化，或变换一些“明强实弱”的政策措施，试图通过重新活跃房地产市场和土地交易市场，来重振或盘活目前已陷入泥潭的各级地方政府财政，并以此作为降低地方政府的巨额债务风险的积极救助机制。
如果出现这种情况，是否意味着这次严厉房地产调控还将再次“无功而返”，或将再度重蹈以前房地产调控屡屡成为“空调”之覆辙。这无疑是人们不愿意看到的。这确实是一场利益博弈，尽管市场并不希望以牺牲房地产调控来拯救或救助地方政府债务风险。（张国红 作者系上海海关学院教授）
