经济观察：物业税开征尚需跨越多道“坎”

　　酝酿已久的物业税近日风声再起，有消息称，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。此消息一出，立刻引发业内外的广泛关注。这一消息令物业税如在弦之箭，但多方声音显示，目前开征难度不小，物业税要步入“正轨”尚需跨越多道“坎”。

　　的确，物业税并非简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等，牵涉非常复杂的社会利益关系，背后隐藏了各方利益的博弈，必然会遭遇各种阻力。

物业税征收面临难题 专家称开征将现房产抛售潮

　　在各种利益关系中首当其冲的就是地方政府的利益问题，如果物业税开征，可能导致现在地方的房产税权利收归中央，地方政府恐将失去巨额土地出让金收入，加上地方官员在追求任期内G D P最大化，让地方政府作出这样的利益让步无疑是艰难的，地方政府也不可能热衷此事。

　　这从下面一组数据中就能看出端倪，根据中国指数研究院最新监测数据显示，截止2009年12月29日，全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100%。其中，上海、杭州(包含余杭、萧山)、北京土地出让金收入位居前三甲。上海土地出让金高达1043亿元，成为第一个出让金超过千亿的城市。排在前20的城市土地出让金总额高达8019亿元，同比增加160%。

　　面对如此丰厚的收益，地方政府肯定不会轻易放手。正基于此，有人士曾表示，暂时不会将土地出让金纳入物业税范围。土地出让金最终会否纳入暂且不论，物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目将面临被整合，而与这些收费项目相关的国土、建设等部门必然会受到影响。

　　除去这些利益因素之外，在实施层面，开征物业税也有很多相当复杂的问题有待解决。比如，我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据，评估人才匮乏，纳税人的抵触等也将是一个很大的障碍。

　　此外，如何与现有的房地产税费对接？征收范围应该如何界定，是新房与旧房区分对待还是“一刀切”？自住物业与经营性物业是否区分，又如何区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房应如何区别？征收方式是什么？按什么基数征收？是否随市场价变动？这些问题都有待明确和解决。

　　笔者了解到，目前“空转”的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1 .2%的物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税。根据国际惯例，征收不动产的物业税需要定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此税值会随着房产的升值而提高。

　　在业内人士看来，尽管物业税短期开征的难度较大，但不排除首先在个别城市试点“实转”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，为了减少改革的阻力，极有可能分为三个序列进行征收：先商用物业，后住宅；先高档住宅，后普通住宅；先投资用房(一个家庭有多套房)，后自住房(一套或两套)。即使是普通住宅，也可以再分类，根据档次、户型面积、家庭收入情况、个人拥有住房的套数等确定不同的税率，甚至像国外那样，对部分特殊房屋免征。

　　如果物业税能够破冰，无疑有利于房地产行业的发展，从总体上看，有助于抑制投资、投机性需求，有利于稳定房价。但从短期看，不能过度奢望物业税能令房价大幅度下降。物业税开征可谓是“牵一发而动全身”，如何平衡各方利益，消除潜在抵制力量和不利因素，还需要决策智慧和决心。(李佳鹏)