3月份房价涨势回落 调控进入质变关键期

　　“房价”问题是城市住房问题中表现最突出的问题，从表面看，房价问题也是住房问题的核心所在。很长时间以来，房价的波动还被作为评判房地产调控是否见效的指标，从3月份全国房价涨势回落来看，调控已经见效。

　　3月房价涨幅继续回落

　　18日，国家统计局发布3月份全国70个大中城市住宅销售价格指数。在一系列宏观调控政策的作用下，3月份全国房价涨势回落。

　　数据显示，在70个大中城市中，12个城市新建商品住宅价格环比下降，比3月份增加6个，在价格环比上涨的城市中，有29个城市环比涨幅比2月份缩小。2个城市新建商品住宅同比下降，46个城市同比涨幅回落。

　　针对连续三个月的房价同比涨幅回落城市数量增加、房价环比微弱回落的情况，分析人士表示，房地产调控进入质变的关键时期。所谓质变，是指之前房地产调控的影响多表现为成交量的迅速下滑，现在这种调控影响即将体现在房价的变化上；所谓关键，则是指现在三四线城市正在暗潮涌动，如若得不到及时控制，房价迅速拉升，后续更难控制。

　　“价格涨幅明显回落，环比降价城市明显增加。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟如此分析，数据显示，3月份新建商品房环比及持平的城市为20个，相比2月份增加6个，涨幅缩小城市达到29个。但“调控依然需要加强执行力度”。

　　数据显示，3月份新建商品住宅依然有29个城市环比涨幅超过0.5%，属于价格上涨过快的城市。而这些城市中大部分属于执行调控政策力度相对比较轻的三线城市。张大伟称，第三轮调控部分城市的政策疑似软着陆已经在最近的市场走势中出现明显的变化。

　　世联地产的分析报告也显示，由于CPI短期内难以控制，紧缩的信贷政策必将持续，政府对楼市从严的宏观调控政策仍然不会放松，限购仍然将从广、从严、从久。政策短期内难以退出，必将使得市场观望情绪弥漫下去，从而市场成交量短期内仍将难以回暖。

　　中原集团研究中心高级经理刘渊则认为，4月各地住宅市场成交量有望从低谷逐步回升，尽管房价短期内仍继续僵持，但部分城市房价有可能率先出现松动。

　　张大伟分析称，限购、限贷、加税、增供等政策叠加作用楼市，预计在4月份楼市调控数据中环比降价的城市将继续扩大。

　　首创集团董事长刘晓光则认为，房地产调控基本初见成效，双轨制的发展模式基本已经确定。另外，房地产调控的目标是遏制一些热点城市房价过快增长。目前从北京、上海等大城市的情况来看，房屋销售量下降了50%左右，而城市周边地区的房价也开始下降。再有，资本市场和资金市场对房地产行业过快增长的措施已经初见成效。根据他的判断，调控效果可能会在今年8月进一步显现。

　　据中原地产调查数据显示：北京、广州、深圳3城市房价环比下降26%、17%、6%；上海房价环比上涨1%，但与1月相比仍大幅下滑38%。

　　鉴于目前购房者大多数属于“刚性需求”，故一、二线城市中心城区高档住宅销售受较大冲击。在四大重点城市销售前三名楼盘中，仅广州一楼盘坐落在中心城区，其余11个楼盘均坐落在次中心城区和郊区。

　　刘渊认为，未来在一些受调控程度较深的城市，市场可能出现比较集中的打折促销现象。诸如上海、重庆、北京、杭州等城市，由于3月期间上述城市成交业绩较差，这些城市未来有率先出现价格松动的可能。

　　一季度房企业绩分化

　　万科在房地产调控之年坚定地迈上年销售额过千亿的神坛，为捍卫自己国内房地产企业龙头地位再添一重量级筹码。曾经的“万保金招”，早已不在一个梯队，“金融+地产”一体两翼模式的金地，以及招商地产虽然不能说是难以望万科的项背，但房地产企业前十名的位子早已保不住，后起之秀恒大地产紧追万科不舍。

　　4月份连续出炉的各大上市房企一季报已经有了微妙的变化，2010年年报普遍的“不差钱”已经不再。一直在观察各大房企年报的招商证券联席董事张春志指出，高压政策实施一年，只要限购令、差别化信贷、加息、限价令等“组合拳”不停不休，叠加效应终对地产业带来冲击。“楼盘和业务主要集中在一线城市的全国性房企，一季度销售下降的幅度要远大于同时在二三线城市的房企，这与限购令最早在一线城市实施，此后再扩展到二线城市的走势脉络是一致的”。

　　万科作为行业领跑者继续保持了较高速度的增长，一季度完成销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元；与去年同期比分别增长145%和135%。保利1至3月实现签约面积132.03万平方米，签约金额140.15亿元，同比分别增长30%和72.39%。

　　富力地产一季度数据显示，由于其多数项目处于北京、广州、武汉等大型城市，导致其一季度仅实现销售金额59.44亿元，销售面积36.58万平方米，较去年同期分别下降27%和44.6%。其3月份销售额约为22.12亿元，同比下降27%。截至一季度末，富力400亿年度销售目标仅完成15%。同在香港上市的复地集团，3月权益后销售额约6.19亿元，比2010年同期8.99亿元减少31%，如今已经宣布了退市计划。有分析师指出，如果限购令、差别化信贷、加息、限价令这些措施不放松，销售将进一步受阻，一季度业绩或成今年的顶点，到二季度，多数的房企的销售下降趋势不可避免。

　　截至2011年4月12日，依照Wind行业分类，已有94家房地产上市公司公布了2010年年报。据统计，截至目前，上市房企去年现金流总和已骤降至-734亿元，而这94家房企2009年的现金流之和还处于6亿元的水平。

　　更为重要的，现金流下滑的态势可谓全面开花。至少有55家企业现金流指标为负，77家企业现金流同比下滑，保利地产更是以212亿元的降幅排名垫底。

　　在东海证券郑闵刚看来：“房地产行业的结构性分化已经显现，并将随着调控的持续而不断加速。”

　　根据Wind的统计数据显示，81家上市房企中，69家的存货出现了不同程度的增长，其中，万科、保利地产、金地集团和招商地产的存货分别增长了48%、83%、12%和27%。

　　再加上开发商资金压力逐渐明显，房地产专家韩世同指出，降价潮或将从局部开始出现。目前看，全国楼市调控的压力逐渐增加，受限购等影响，北京在内的一线城市楼市成交已近冰点。因此，调控背景下，扎根在一线城市的“全国性房企”资金压力同比率先在二三线城市布局的“全国性房企”要大得多。眼下，虽然部分房企的资金压力不大，但是从整体看，市场的均价往往由“水桶最短的木板”决定。因此，接下来，楼市可能会出现部分一线城市房企率先降价促销以达到增加业绩的现象。

　　10大标杆房企目前的资金状况看，短期尚无“资金链”偏紧状况。根据10家标杆房企2008年和2010年财报数据，中原集团研究中心采用货币资金与短期借款之比以及实际资产负债率(负债中扣除预收款项)这两个指标来衡量开发商的短期偿债能力和长期偿债能力。

　　短期来看，与2008年平均0.96倍的货币资金短期借款比相比，2010年10大标杆房企该指标的平均值为2.27倍。数据表明，大型开发商短期偿债能力仍较强，并无明显的资金压力；长期来看，2010年10大标杆房企实际资产负债率平均值为50%，与2008年53%相比，还有存在改善空间。

　　全局问题全局解决

　　“国十条”走过了一年的岁月，其调控方向与目标没有过多变动，而其执行细节则经过了新“国五条”和新“国八条”的两次相对较大的调整。日益突出的住房问题被逐步提升“全局”问题，调控效果也在政策力度加大后逐步显现，而今，调控进入关键时点，这个关键，不仅对于房地产市场的后续平稳而言，对于房地产企业的生存发展，亦是关键时分。

　　国土资源部副部长贠小苏在浙江省进行房地产调控政策落实情况和调控成效时表示，“中央以为，以城市住房为主的问题已经落实到全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

　　住房为主的问题影响了“全局”，中央如此明确下结论还属首次。房地产调控之初，解决城市住房问题，更多的从对经济平稳运行的层面来提出，2010年下半年，国务院副总理李克强21天3次强调保障性安居工程的建设问题，随后，“住房问题还是民生问题”的提法被不断强调。直至4月11日，贠小苏在督察房地产调控政策落实时，传达出中央最新精神——“全局问题”。

　　一个简单的逻辑推理是，住房问题影响经济全局，那么解决这个问题必然要充分注意到全局影响。如何做？首要之策应当是尽快出台房地产市场的中长期规划。与决策层口头释放政策信号相比，落到文件上的政策基调可能更为精确和有效。

　　全局的问题自然需要全局的方法来解决。从2003年算起，房地产调控已经走过了8个年头，周期性的调控政策每次都少不了多部委的“联合发文”，在SOHO中国董事长潘石屹看来，这种部委间发文的“联合”，并不等同于部委的“通力合作”。或许，正是房地产开发商们看清了以往的这种联合，所以在会“有恃无恐、勇往直前”，其直接表现就是房价越调越高，部分地区此时的价格已是十年前的十倍。

　　“落实”与“问责”是房地产调控政策的关键词。“上有政策，下有对策”基本上可以描述各领域应对政策的现状。“对策”的出现，实则源于政策落实后，监管的力度不够，当然，可以统归到“落实”中。

　　从广为人知的阴阳合同，到明码标价的代办纳税证明，房地产调控中针对交易环节设定的每一道门槛，都被看似“魔高一尺”的对策巧妙化解，而这种对策多因在暗处完成而难以监管，近日，“道高一丈”的后期监管开始行动了。

　　调控政策的出台对具体工作起到引领指导的作用，而具体执行效果如何，就需要后续督察工作的跟进，督察的是政策的“落实”，落实的不到位，就一定需要“问责”。春节之后，国务院排出多个督察组进行实地考察，检查调控政策落实情况。这只是“落实”的一个方面。

　　另一方面，　在严查阴阳合同之后，北京市住建委开始查处代办纳税证明这类行为，鑫尊地产一家门店因被查实业务员以代办纳税证明为噱头揽生意而受查处，成为首家走上“祭坛”的房地产中介。

　　有报道称，据住建部内部人士表示，下一步政策调整一方面将借鉴目前在调控上有所成效的地方政策进行全国推广，另一方面，目前包括住建部、国土部等相关部门仍有政策储备，下一步将主要围绕土地出让政策、开发商拿地门槛等方面进行政策调整，对地方政府的政策落实进行明确要求。另外，他表示，相关部门也不排除对房价进行直接干预。 （本报记者 李木子）