京沪深成交冷清 信托继续输血

    深圳一楼盘降价，市民通宵排队抢购

    端午小长假上海仅有1个别墅项目开盘，成为二季度以来周末开盘项目最少的一周。这个位于浦东的别墅楼盘，也仅仅推出了89套联排别墅。

    追溯至前一周，即5月30日至6月3日，上海仅有2个项目开盘。而预计6月上海全市只有33个项目上市，环比5月开盘量缩水28%，与去年同期相比也减少了18%。其中，90平方米以下小户型楼盘仅占7席，其余26个项目均是100平米以上大面积项目以及别墅项目。更值得注意的是，多达12个项目的总价预计过千万，占总开盘量近4成。

    对于楼盘入市步伐减缓，上海一楼盘销售负责人指出，开盘量减少主要由三方面原因引起：一是部分开发商仍对后市抱有希望，有意识地将推盘时间后延；二是一批5月上市的新盘销售不理想，开发商希望避开风头，等前期房源消化后再推盘；三是根据历史经验，端午假期通常并不旺销。

    北京市场虽然有新盘趁端午假期推出，但同样是成交冷清。北京共有5个项目在端午期间开盘，均价都低于23000元，多数位于大兴、房山等郊区。位于丰台区的7克拉项目节日期间正式开盘，预售均价23000元，当天开盘的200余套房源，直到下午5点左右只售出了18套，不到总数的1/10。

    5月北京楼市出现大范围滞销，29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低，销售率超过四成的仅有远洋一方和首开常青藤两个项目，这两个项目都是率先大幅度下调项目价格，才吸引到较多的购房者。

    就在京沪楼市陷入胶着状态之时，策略更为灵活的深圳开发商率先打出降价大旗，新盘低价入市吸引到众多市民通宵排队。由于政府出台的限价政策，位于深圳观澜的招商观园开盘前传出均价每平方米12000多元，较市场预期低了3000元/平方米，引起了购房者的关注，开盘之前进行现场登记的客户即已经超过3000批次。

    6月4日招商观园开盘当天绝大部分房源即销售出去，销售人员表示，凌晨就有购房者来到售楼处排队，到早上9时开盘时，现场排队购房者已近300人。此次实际售价不同于之前的传言，均价在每平方米14000元左右，比市场价格低了1000元。总体上节日期间深圳楼市成交冷清，但由于有降价楼盘横空出世，市场不乏热点。

    信托继续输血

    5月房地产信托规模依然居高不下

    尽管来自银行的贷款已经收紧，资金链状况不容乐观，但由于开发商大力拓展信托、委托贷款、境外融资等多种融资渠道，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这给开发商提供了继续捂盘扛价的底气。

    用益信托工作室统计表明，仅今年1至4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，发行数量同比增加66.92%，募集资金722.11亿元，募集资金规模同比增长115.26%。4月集合信托产品的资金投向房地产领域的占比高达43.25%。而且4月工商企业信托的占比为24.76%，许多信托产品以工商企业为名，实则投向房地产业务，导致近几个月工商企业类信托项目持续增加。

    好买基金研究中心的数据显示，5月房地产信托仍然是募资最多的品种，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托产品，纳入统计的175只产品总规模为353.96亿元，其中投向房地产的信托募集资金达到96.24亿元，远远超过其他信托募集规模。

    房地产信托产品以其高收益率吸引了众多投资者，为房企提供了源源不断的资金来源。中融信托发行的“创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划”，产品期限为24个月，预期年收益率为9%至14%。五矿信托发行的“荣腾商业地产投资基金信托计划”，期限为18至24个月，预期年收益率为10.5%至13.5%。而3年期非房地产类信托产品的预期收益率通常不超过10%。

    业内人士分析，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来最低收益率接近10%的房地产信托产品数不胜数，最高预期收益率则从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%的口号。

    宜信财富管理中心分析师表示，楼市限购令出台后，很多高净值客户将注意力转向房地产信托。去年下半年以来，房地产信托收益率越来越高，十分热销，特别是一些质地较好的项目，产品出来一周就被抢购一空。但业内人士认为，房地产信托收益率一路飙升必然对所投房地产项目的利润率有更高要求，甚至项目利润率要达到40%，再考虑到信托公司的净资本情况，此类产品继续拓展的空间已经不大。

    委托贷款异军突起

    逾期难以偿还情形不断出现

    除了房地产信托，委托贷款也成了房地产企业又一重要融资渠道。今年一季度金融数据显示，委托贷款增加了3204亿元，是去年同期委托贷款增加额的2.1倍。

    截至5月底，剔除上市公司出于正常经营需要给关联公司提供的贷款，今年以来上市公司通过银行已经发放17笔委托贷款，合计金额近14亿元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托贷款是借给了缺钱的房地产企业。已经公布了贷款利率的14笔委托贷款的平均贷款利率达到15.8%，相比一年期贷款基准利率上浮了150%，其中最高一笔委托贷款利率达到21.6%。

    中南建设5月27日公告称，将通过江苏银行南京河西支行向金陵饭店借款2亿元，用于公司经营资金周转，借款期限1年，年利率12%。中南建设将于合同签订后的1年内按季度支付金陵饭店资金利息费600万元，全年共计2400万元。

    一家商业银行内部人士表示，今年委托贷款数量大增、利率明显上升，特别是发放给房地产企业的贷款猛增。由于委托贷款属于银行中间业务，受托人不承担任何贷款风险，只收取手续费，所以银行也愿意招揽。中国证券报记者也发现，许多民间资本正在通过委托贷款的这一渠道流入房地产企业，部分委托贷款实际利率水平高达20%至30%，同时不断出现委托贷款逾期未还的情况。

    民间资金输血房地产企业，境外资金也直奔中资房企。标准普尔统计，仅今年一季度中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，预计今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。

    恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、世茂房地产等中资房企都积极开展境外融资。中骏置业和华南城控股在海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元，瑞安房地产则融资35亿元人民币。

    有专家表示，随着未来信托公司净资本可能告急和有关部门强化监管，信托融资渠道扩张空间有限，而委托贷款逾期不还的情形增加，民间资金对房地产业务的热情将逐渐消退。同时境外融资风险也在上升，融资后上市房企股权安全将面临一定危险。开发商通过信托、委托贷款和境外融资等渠道融资难以持久，根本措施还是要靠加快销售回笼资金。

    端午节期间，深圳有开发商打出降价大旗，新盘低价入市，吸引了众多市民通宵排队购房。然而，其他一线城市却没有出现降价抢购场面，在北京、上海原本被购房者寄予厚望的端午促销大战并未出现，开发商缺乏降价意愿，大量新盘继续延期上市，总体上看各地楼市因为僵持而显得格外冷清。

    业内人士表示，目前开发商仍有各种办法维持其资金链，如信托、委托贷款、境外融资等，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这似乎为开发商咬紧牙关继续捂盘扛价凭添了底气。此外，许多开发商仍对楼市反弹抱有希望，不到万不得已，开发商难以直接降价。但开发商通过信托、委托贷款和境外融资等渠道融资难以持久，确保资金链不断裂的根本措施还是要推动销售、加快回笼资金。（记者 万晶）

广州深圳二手房市场继续调整

炒房客出货 小中介关门

广州、深圳等一线城市当前的二手房市场呈现出调整局面。中国证券报记者在走访中发现，端午节期间，虽然有部分炒房客出货，但由于市场低迷，销售情况并不乐观。广州、深圳的中小房产中介公司的处境不佳，部分门店已经关门歇业；而大型中介公司却趁机扩张，扩大市场占有率，推出新业务，力求在竞争中求生求存、壮大发展。有业内人士认为，房价在7、8月间会出现明显松动。

囤积房源入市抛售

中国证券报记者采访中发现，一些炒房客此前囤积了部分新房房源，这部分房源大多是没住过的“次新房”，他们近期急于出手，于是一些房产中介公司开始联手新楼的售楼处，按照新房市价出售。用房地产中介的行话说，这叫做“一、二手联动”。这种现象在新房供应相对充足的广州十分常见。

一位地产中介工作人员就向中国证券报记者介绍了一个位于广州天河区的在售楼盘。虽然这一楼盘尚未售罄，但已经有炒房客一口气向中介抛出了12套二手房源，价格与新楼相当。这些房源均已经过装修，过户费也由卖家承担。对炒房客而言，实际上是不看好后市，宁肯少赚点钱也要及时出货。虽然这位中介工作人员一再向中国证券报记者宣称，这12套房将在一天之内被抢光，但实际上该楼盘目前销售情况十分一般。业内人士介绍，由于目前市场前景不乐观，部分炒房客、甚至开发商开始通过房产中介销售之前的存货。

部分小中介关门

年初以来，中介行业业内就开始流传“中介关门潮再现”的说法。中国证券报记者在广州、深圳实地走访过程中，确实观察到一些中小中介机构的部分门店出现了关门的现象。

在深圳的华强南路，年初以来关门的房地产中介达到了5家。随着深圳“限购、限贷、限价”政策的出台，深圳二手房市场观望气氛浓厚。加之该区域的主要租房客为华强北路的电子行业从业者，近期电子业的不景气也对二手房的租售业务造成了不小的影响。据中介工作人员介绍，在深圳的关外区域中介关店的现象更为普遍。

广州的陶育路在2008年市场低谷时仅有2家房产中介门店，到了2011年这条路上的房产中介超过10家，而仅上个月这一区域就有3家中小房产中介公司的门店关门。工作人员介绍说，虽然现在是高校毕业生、中小学生家长租房的旺季，但是估计整条街每月的租单不超过60单，二手房成交不超过15套。这位中介人员对记者说：“我们是大公司，去年整个公司的利润还能让我们撑上一段，那些小公司明显撑不住了，或许减少门店、压缩成本是中小中介熬过这段时间的最好选择。”

房价或松动

限购、限贷等调控政策被视为广州、深圳中小地产频频关门的直接诱因。有中介人士认为，其他调控措施继续出台仍是大概率事件。深圳可能从今年7月起实行二手房按照评估价格转让的新规，此举将杜绝采用“阴阳合同”规避所得税的潜规则。若此新规得以实施，中介行业受到的影响更是雪上加霜。不过也有大型地产中介机构的负责人没有如此悲观。中原地产广州项目部经理黄韬介绍：“如果调控政策按照现在方向执行下去，房价在7、8月间会出现明显松动。”

中原、满堂红等大型地产中介表示，他们正在采取扩张的举措，趁中小地产中介关门的机会扩大市场占有率。满堂红广州研究部高级主任沈锐培介绍，面对市场的低迷，大型房产中介公司纷纷开展住房租售之外的新业务，比如商业地产、写字楼的租售业务等等，这使得位于商务区的门店保住了部分营业收入。（实习记者 张昊）

    购房者望“跌”欲穿

    “端午小长假，来看盘的人挺多，不过大部分人只是过来看看，真正有购买意向的人其实并不多。”北京市丰台区某新开楼盘销售人员小李告诉中国证券报记者。

    不少消费者表示，端午节期间，各楼盘销售中心采取“遍地撒网”的策略，花样百出的楼盘优惠短信挤满了消费者的手机。一直在等待买房时机的陈然表示：“不管你有没有购房需求，反正端午小长假这几天每天都能收到楼盘推销短信。”但是，和前几个月的送家电、超级精装等字眼相比，出现在短信中的“直降”二字的确吸引了不少像陈然这样的刚需购房者前往看盘。

    陈然称，自己打电话咨询楼盘的时候，对方通常是告诉自己看盘的消费者很多，所剩房源不多了，并以各种方式劝说自己去“看一看”。但是陈然到现场后发现，看盘的人大多和自己一样持观望心态。“大家都希望今年房价能再降一点。”

    中国证券报记者发现，北京地区端午期间“扎堆”入市的新楼盘，成为了购房者假期的一大去处，但正如陈然所说的，“观望”气氛浓重，购房者仍是望“跌”欲穿。

    小李表示：“调控政策影响太大，今年五一小长假的促销成效不太好。各房地产开发商必然要在端午节期间全力以赴，6月各家都在抢先推盘，在促销力度方面免不了一场‘血战’。”而小李坦言，他所销售的楼盘目前销量率还不到两成，其中还包括了相当一部分之前积累的客源。

    相关数据显示，包括万科幸福汇、富力丹麦小镇、芭蕾雨·悦都、金谷香郡、7克拉等5个项目于端午小长假开盘，创下今年以来小长假开盘楼盘最多的纪录。其中，4个住宅项目中有3个均价在20000元/平方米以下，且都推出不同幅度优惠；从户型来看，这4个项目的主力户型均包含“刚需”购房者较为青睐的中小户型。但是，从销售情况来看，开发商的优惠明显没有打动购房者，买卖双方的“博弈”仍在继续。

    北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，端午小长假部分楼盘的试探性入市销售情况将影响6月份项目入市的供应量。“目前来看市场的博弈仍将延续。”搜狐焦点网购房中心监控显示，截至中国证券报记者发稿时，6月北京共有59个楼盘计划入市，包括纯新盘24个和老项目后期35个。其中，纯新盘约占开盘总数的41%。6月的开盘量与5月开盘量相比，数量略微上涨，与去年同期相比上涨45%。在区域分布上来看，昌平区有11个项目开盘，成为6月开盘数量最多的区域，保利、万科等名企在该区域都有新盘入市。其次是房山区，预计有10个项目入市。相比而言，丰台、海淀等区域的新开楼盘项目较少。

    陈然表示，目前新开楼盘的价格与自己的心理价位还有一点距离。这些优惠打折促销楼盘多集中在昌平、房山等区域，很难满足在市区内上班的白领打工族要求。“希望离市区稍微近一点项目的价格也能再降降。”

    此外，中国证券报记者了解到，市场的“僵持”已经导致北京楼市出现了大面积的滞销。5月份北京29个开盘项目的平均销售率仅为31.1%，创年内新低。不少业内人士表示，接下来的半年内将会有大量新盘入市，尤其是纯新盘入市“井喷”，这将进一步打乱目前房地产交易格局。“因为新盘首次上市，往往会以低价格吸引购房者。”（记者 陈莹莹）