圆融集团董事长赵志松：做一流商业地产主力运营商

时间:2009-05-11 12:38　　　来源：苏州工业园区

　　苏州工业园区自1994年成立以来，已走过了15年，园区经济始终走在全国同类园区的前列。如今，园区的商业地产，也正在逐步走向成熟。伴随着长三角各地区商业地产茁壮成长的勃勃生机，苏州工业园区的几个大项目以独特的定位和高起点的立意显得格外引人注目：现代时尚元素融入古典建筑的李公堤，还有引进世界第一天幕的圆融时代广场。他们都出自一个开发商之手——圆融集团。作为一家商业地产运营商，开发地产项目有些什么心得?又为何专注于园区开发?

　　带着这些疑问，我们走访了圆融集团董事长赵志松。

　　最深感触：

　　李公堤成功开发源于定位清晰

　　于2006年底开业的李公堤以独特新颖的商业形式，高品质的硬件和配套迅速成为苏州市民乃至外地游客的钟爱之地。李公堤的成功开发，可以说是为园区的商业地产发展添上了绚丽灿烂的一笔。我们问赵总，开发李公堤的最大感受是什么?赵总说：是定位清晰。很简单的回答，却道出了商业地产成功开发的真言。——

　　“李公堤一至三期是依托金鸡湖中唯一的湖中长堤——李公堤(始建于1889年)开发建造的。在具有文化底蕴的历史建筑上开发现代时尚的商业形态，打造一种全新的都市商业综合体是我们的开发理念。追求品牌，做到和苏州其他商业项目错位。当然，有文化积淀的古典建筑、国内最大的城市湖泊金鸡湖，也在一定程度上成就了项目高起点的定位。

　　当时根据整体开发计划，共分一期国际风情商业水街、二期水巷邻里和三期望湖角建筑面积近20万平方米，打造苏州首席滨水休闲娱乐区。李公堤一期国际风情商业水街，建筑风格保留了传统的苏州民居形态，多座小桥串联各岛，苏州古园林式布局，灰、白、黑三色的主色调，尽显江南水乡神韵，汇聚了来自来自丹麦、意大利、德国、韩国、日本、比利时、中国香港等十多个国家及中华老字号等知名品牌商家，目前已成为苏州现代都市最靓丽的一道商业风景线。二期水巷邻里，以欧陆风尚建筑和中式新古典道桥亭台的巧妙结合，打造出了苏州城的现代水天堂，更引入注目的是，与“南京1912”合作打造苏州第一个酒吧街区——李公堤1889酒吧街区，集中众多国际国内知名慢摇吧、迪吧、纯饮吧等各类酒吧，成为苏州夜生活的策源地。而三期望湖角，作为环金鸡湖CBD最后的绝版黄金地块，建筑面积达14万平米，将打造一个集餐饮、娱乐、特色零售等为一体的半岛临湖的休闲商业领地。

　　项目和商家之间的合作，属于强强联合。我们对招商设置了较高的门槛，要求所有进场的商家都是品牌。我们在招商过程中始终坚持择商、招商这一原则。我们的坚持迎来各国品牌商家的入驻， HB皇家啤酒馆、代官山、大渔铁板烧、查尔斯牛排馆等，还有一些中华老字号也在李公堤落户。

　　开业后，事实证明我们的定位很准确，李公堤开业一年来接待了国内外众多政要、其他城市的领导，和来自世界各地的游客，人们来到苏州不再只是逛苏州园林。李公堤已经成为苏州的城市名片。这和我们首先追求社会效益、然后才是经济效益的初衷也是吻合的。”

　　最大信心：

　　圆融时代广场将成为苏州商业中心

　　现在，李公堤已名正言顺地成为“苏州最亮眼的商业地标”。然而，成功打响李公堤一炮，只是圆融迈出的第一步，又一个瞩目的商业巨舰——圆融时代广场即将在2008年9月亮相湖东。赵总信心满满地说：“圆融时代广场将成为苏州商业中心。”

　　按照规划，苏州将建设苏州东部新城，园区将建设成为苏州市现代化新中心城区和苏州CBD中央商务区。与之对应，2007年9月，第二轮 《苏州市市区商业网点布局规划》中，将市区标志性商业格局从“一个板块二新二轴四带”，调整为“两核三副、两轴三带”。“两核”之一的湖东核心商业服务功能区，与古城核心商业板块错位，重点发展新型商业业态，最终形成引领时尚的功能区。这就表明了湖东CBD商贸区的“地位”已和古城区齐平。可见，以圆融时代广场为中心的湖东商圈，符合苏州总体发展规划。我们作为隶属于园区管委会的企业，也有这个责任为园区开发这样的大型地标性项目。

　　成立那天起，我们就在追求品牌化，每个产品都非常具有特点，不做普通、大众的项目。圆融时代广场也是一样，早在2006年底，在中国购物中心国际论坛第四届年会上，经中国购物中心专业认证委员会评审，圆融时代广场以其前瞻性的规划与不凡的品质，在众多项目中独占鳌头，一举获得“2006年度中国最佳商业地产创新大奖”。项目总建筑面积约51万平方米，集合了办公商务区、时尚购物街区、生活休闲区、滨河餐饮娱乐区以及苏州首座10万平方米的购物中心，拥有6个地铁出口、4000余个地下泊车位，还创造了500米LED巨型天幕的世界之最;另外还有水上巴士、空中连廊、超大广场、九大主题景观、时尚夜景……这些都是为了配合打造一流、品牌的商业地产项目。圆融时代广场的目标，是成为苏州市域CBD最繁华的商业中心、都市商业综合体，目前主力招商已全部完成，SOGO、玩具反斗城、Home Centre、SK集团等多家世界著名品牌纷纷落户。今年9月28日，即将迎来它的开业，我们有这个信心。

　　虽然就目前来看，相比苏州其他商业较成熟的地区，园区的人气不足。我们看中的是这里未来的发展潜力，况且，一个优秀的开发商就应有把“生地”做成“熟地”的本事。虽说是“生地”，但是国际级品牌纷纷被项目吸引也是有道理的。苏州目前的GDP水平已达到全国一流水平，城市目前的商业发展情况是缺少这样一个大体量高品质的项目，而并非多出一个同类型项目。另外，就园区来说，园区是经济水平名列苏州第一的地区，园区内住宅区的层次较别的地区要高，中海、万科、仁恒、雅戈尔、栖霞等高端社区云集，但是缺少匹配的商业项目，没有高档住宅项目和高品质商业项目之间的互动。放眼圆融时代广场四周，未来这里还将会矗立起以香港九龙仓集团开发的500米超高层摩天大厦为代表的CBD金融商务区摩天楼群，加之已有国际博览中心和科技文化艺术中心以及如新罗、凯悦、洲际等五星级酒店如众星捧月，可以想见，以圆融时代广场为核心的湖东CBD商圈正在形成。所以，后期的潜力是无限的。先人一步看到商机，而不是等别人都看到了才去发开，这点对于一个商业地产开发商来说也很重要。”

　　最高目标：

　　做中国一流商业地产主力运营商

　　圆融集团是直属于园区管委会的企业，对于连续开发苏州园区的地标性商业项目，政府是否给了相应的支持呢?对于圆融的“做中国一流的商业地产主力运营商”的目标，赵总又是怎么看的呢?——

　　“虽然圆融是国企，但是其实我们没有受到政府任何支持。我们在项目的开发过程中也是如履薄冰，每一步都走得很艰难。我们也经历了公开挂牌拿地的过程，也没有拿过政府一分钱补贴。

　　可以这样说，拿地开发，只因为企业本身对地块、对项目有信心，而以后能不能领先市场，还是要看开发出来的项目，政府在这方面也给不了什么扶持。作为国有企业，我们肩负着更多的社会责任，项目只租不卖的运营模式，便于以后的经营管理，这也是对项目、对园区负责的表现。

　　商业地产的专业要求比住宅地产高得多，产品需要具有高灵活性。项目的设计和定位非常重要，有一支专业的经营管理团队也很重要。商业地产项目绝对不是画完图就去造，然后卖掉就结束的。商业地产项目最终是否能取得成功，靠的是软件是运营。如果一定要说政府给了什么支持的话，我觉得那就是给了很好的平台和给了圆融信任。

　　目前，圆融集团开发和运营的商业地产体量已超过100万方，包括李公堤一期国际风情商业水街、李公堤二期水巷邻里、李公堤三期望湖角、阳澄食街、莲花堤塞维利亚休闲商街、国际大厦、圆融大厦及圆融时代广场等，项目涉及新城市商业中心、SHOPPINGMALL、商业步行街、时尚娱乐街区、时尚购物街区、特色餐饮街区、写字楼、酒店式公寓等，几乎囊括了商业地产的所有形态。同时，集团还在进行22.4平方公里阳澄湖国际休闲旅游度假区的规划和开发。我们的目标是“做中国一流的商业地产主力运营商”，争取在三至五年内上市，但是我所提出的这个目标不是终点，也不希望企业为了达到目标去急功近利，去做简单的“复制”。

　　确实，理念、产品和经验都可以复制，成功开发一个项目也有很多偶然性。而像万科这样开发项目的复制体系十分完善十分有经验的开发商毕竟是少数。

　　今后的路还很长，扎扎实实地走好每一步才是最重要的，即使六至十年达到上市的目标也没有关系，我更看中努力的过程，目标的提出也是为了激励团队去共同奋斗和进步的。”

　　一个多小时的采访，赵总始终温文尔雅地回答着我们的提问。我们在他平静如水的叙述中感受着李公堤和时代广场的开发故事，感受着圆融的团队力量，仿佛一切都是这样自然平和。早就听闻圆融的赵总是典型的务实派，如今一见，更对他的务实作风有了全新的理解：务实，是对时机的准确把握，是对全局的从容掌控，是迈向成功顶峰的稳健步伐。

编辑:李典典