|
提要：
对《住宅法》立法不仅符合目前的需求，而且时机也已成熟，从而需要加快立法速度。我们希望，通过对住宅立法，真正确立城乡居民的居住权，并规范好住房规划、住房建设、住房供应、住房保障、住宅管理等，确保城乡居民真正享有基本的居住条件并能够持续得到改善。我们提出的《住宅法草案建议稿》分为九章：第一章，总则；第二章，住宅规划；第三章，住宅建设；第四章，住宅市场；第五章，住房保障；第六章，住宅管理；第七章，政策支持；第八章，法律责任；第九章，附则。《中华人民共和国住宅法》草案建议稿全文附后。
为了维护城乡居民的居住权益，并将国家有关住房方面的政策措施经过完善上升到法律规范的层次，特提出《关于加快住宅法立法的议案》。
提出议案的基本依据：
第一，住宅是人民生活的必需品，居住权是人民的基本权益，在绝大多数城乡居民解决衣食之忧并进入小康生活阶段后，住房问题已经持续上升为城乡居民普遍关注的基本民生问题，在国家住房规划、住房建设、住房供应、住房保障等方面急切需要法律规范，并通过法律的规范来确立城乡居民的居住权，真正实现全体人民住有所居并不断获得改善的目标。
第二，住房问题是一个复杂的问题，它既涉及到国家与政府责任，也涉及到家庭与个人责任，还连着市场与单位，各个责任主体之间的职责划分亦需要从法律上进行规范，不规范便不可能有健康的住房供应秩序，不规范便无法避免商品房建设与供销中的失范行为，也无法真正根治政府主导的经济适用房、廉租房建设及分配中的异化现象。健康的住房保障制度与理性的房地产市场都迫切需要相应的法律规范。
第三，我国已经通过了《物权法》，为制定住宅法奠定了基础。还有诸如《经济适用住房管理办法》等行政规章，一些行之有效的政策措施经过实践证明亦可以上升到法律规范的层面。如政府在公共房屋供应中的责任，低收入群体申请廉租房等公共房屋的权益等，基本上已经明确化。因此，制定《住宅法》并非没有基础，而是具有了较为充分的条件。
第四，国外的同类立法可资借鉴。如美国国会于1949年通过了《全国可承受住宅法》，此后又通过了《住宅法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住宅与社区发展法》等相关法律，宗旨就是要保障公民的居住权，满足公民的住宅保障需求。英国于1946年通过《住宅法》，1984年又通过了《住宅与建房控制法》，通过法律对公民住宅建设进行全面规范，尤其是面向家庭实行住房补贴等措施，促进了公民居住条件的改善。德国以《民法》为基础，制定了《住宅建设法》、《建筑法》、《住宅促进法》、《节能法》等系列法律。日本在1951年制定了《公营住宅法》，1950年颁布了《住宅金融公库法》，1955年制定了《住宅公团法》和《住宅融资保险法》，1960年制定了《居民区改造法》，1966年制定了《城市住房计划法》，这些法律构成了完整的住宅法律体系。在韩国，住宅问题也早已经上升到法律规范的层面，2007年上半年，修正后的《住宅法》在韩国国会获得通过。可见，国外有关住宅方法的立法可以为我国的住宅立法提供可资借鉴的十分丰富的内容。
综上，对《住宅法》立法不仅符合目前的需求，而且时机也已成熟，从而需要加快立法速度。我们希望，通过对住宅立法，真正确立城乡居民的居住权，并规范好住房规划、住房建设、住房供应、住房保障、住宅管理等，确保城乡居民真正享有基本的居住条件并能够持续得到改善。我们提出的《住宅法草案建议稿》分为九章：第一章，总则；第二章，住宅规划；第三章，住宅建设；第四章，住宅市场；第五章，住房保障；第六章，住宅管理；第七章，政策支持；第八章，法律责任；第九章，附则。《中华人民共和国住宅法》草案建议稿全文附后。
2008年3月11日于中苑宾馆
《中华人民共和国住宅法》立法建议稿草案
（2008年3月11日）
议案起草与领衔人：郑功成（黑龙江代表团代表）
第一章 总 则
第一条 为确保居民的居住权，改善居民的居住条件与环境，维护住宅建设与住宅市场秩序，实现住有所居，特制定本法。
第二条 凡城乡居民住宅规划、建设、交易及住房保障，适用本法。
第三条 国家建立科学、合理的住宅建设和消费模式，规范住房建设、住房供应与住房消费，引导城乡居民适度消费。
第四条 各级人民政府负责制定城乡居民住宅规划，并纳入国民经济与社会发展总体规划，节约使用土地资源，合理布局城乡住宅建设。
第五条 国家对住宅坚持城乡统筹、维护公平、保障底线、分类满足的原则。
第六条 国家建立公共房屋及住房补贴政策，保证低收入家庭享有基本住宅保障权益，维护城乡居民的基本居住条件。
第七条 国家建立居民住宅分级负责、分类管理制度，对公共房屋确立相应的申请资格条件与退出机制。
第八条 国家建立城乡居民的住宅登记制度，由行政主管机关统一制定并发放居民住宅所有权证书，使用统一的住宅租赁证书。
第九条 居民住宅权受法律保护，任何组织与个人不得侵害。
第二章 住宅规划
第十条 县级以上地方人民政府应当根据本地实际情况，制定住宅规划，包括住宅建设布局、土地使用、周边环境及对低收入家庭的住宅保障，并将其纳入城乡统一规划。
第十一条 制定和实施住宅建设规划时，应当合理布局、节约土地，实行先规划后建设，保护和改善居民居住区的生态环境，尊重地方特色、民族特色，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、公共安全的需要。
第十二条 不设区的城市住宅建设规划由市级住宅主管部门负责委托具有相应资质的住宅建设规划单位或个人进行，设区的城市住宅规划由区级住宅主管部门负责委托具有相应资质的住宅建设规划单位或个人进行。镇、乡村居民住宅建设规划，在县级住宅主管部门指导下，由镇、乡人民政府委托具有相应资质的住宅建设规划单位或个人进行，规划时应当在坚持节约土地等原则的同时尊重村民意愿。
第十三条 住宅建设与区域布局规划，应当服从城乡总体规划。编制住宅建设规划时，必须遵守国家有关标准。在规划区内进行住宅建设活动，应当遵守城乡规划、土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。
第十四条 县级以上住宅主管部门应当面向所辖区域低收入家庭制定住宅保障规划，确保低收入家庭享有基本的居住条件。
第三章 住宅建设
第十五条 住宅建设必须符合安全、环保的要求，鼓励节能型住宅建设。
住宅建设必须确保工程质量，符合国家的建筑工程安全标准。
国家扶持住宅建筑业的发展，支持住宅建设科学技术研究，提高房屋建筑设计水平，鼓励节约能源和保护环境，提倡采用先进技术、先进设备、先进工艺、新型建筑材料和现代管理方式。
第十六条 建设单位进行住宅建设时必须符合法定程序，并经过主管机关的审批。
建设单位必须具备法定资质条件，并经市级以上人民政府主管部门依法审查合格，取得相应等级的资质证书后，方可在资质等级许可的范围内从事住宅建设。
第十七条 国家在住宅建设中推行建筑工程监理制度与质量保障制度。住宅建成后，应当由有资质的建筑工程监理单位及监理人员进行监理，监理单位应当根据住宅建设单位或建设者的委托，客观、公正地执行监理任务，确保住宅建筑工程质量。
建设单位应当承担住宅建筑的保修责任，保修范围应当包括住宅地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向住宅行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。
第十八条 城市住宅新区的开发和建设，应当合理确定建设规模和时序，充分利用现有市政基础设施和公共服务设施，严格保护自然资源和生态环境，体现地方特色。旧城区的改建，应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建。
乡村住宅建设，应当相对集中，合理布局，避免浪费土地资源和环境污染，同时保护好耕地。国家通过调整土地供给结构与价格，以及相应的财政税收政策，支持房地产开发商增加中低价位、中小套型普通商品住宅供应，
第四章 住宅市场
第十九条 各级人民政府住宅主管部门依法监管住宅建筑材料市场、住宅装饰材料市场、住宅交易市场、住宅租赁市场及住宅维修市场，维护住宅市场秩序。
住宅市场行为必须遵循守法、公平、平等互利原则，禁止欺诈行为。
建立住宅信息披露制度，保障住宅市场交易信息真实有效。
第二十条 国家利用土地、财税、信贷等政策对住宅市场进行调控，引导住宅市场健康有序地发展。
第二十一条 国家规范商品房交易市场，发展租赁房屋交易平台，为住宅交易提供有效的公共服务。
第二十二条 国家发展住宅租赁市场，对低收入家庭租赁住宅的给予住宅补贴。
第二十三条 国家强化住宅市场监管，严格规范并执行房地产企业的市场准入和退出条件。禁止闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。
第五章 住宅管理
第二十四条 国务院住宅行政主管部门负责全国的住宅管理工作。县级以上地方人民政府住宅行政主管部门负责本行政区域内的城乡居民住宅管理工作。
住宅行政主管部门的主要职责是制定住宅规划和住房政策，做好土地合理供应、集约利用和管理，规范住宅市场，保障低收入家庭的居住条件。
各级人民政府住宅行政主管部门应当实行政务公开，自觉接受社会监督，并推行问责制。
第二十五条 国家规定住宅建设标准及评估、考核标准，确保住宅安全和环保。
第二十六条 各级人民政府住宅行政主管部门应当建立房价信息强制披露制度。对于不正常的房价应当干预，维护房地产市场的秩序与公正。
各级人民政府住宅行政主管部门应当依法监督商品房建设与住宅市场的交易，维护住宅交易秩序，接受并处理当事人的投诉。
第二十七条 各级人民政府住宅行政主管部门负责统一管理公共房屋，应当及时公布公共房屋的建设、供应及分配状况，并及时处理申请者的申请与投诉。
第二十八条 国家定期开展住宅普查工作，建立健全城乡居民住宅登记制度和住宅交易申报制度，完善城乡居民住宅信息库。
住宅行政主管部门应当建立居民住宅调查系统和低收入家庭住宅档案，为公共房屋供应及住房补贴的发放提供详实的依据。
第六章 住房保障
第二十九条 国家保障低收入家庭的基本居住条件，鼓励城乡居民通过住宅市场改善居住条件。
第三十条 国家建立住房保障制度，实行货币补贴和实物配租等方式相结合。符合条件的城镇低收入居民可以申请住房货币补贴或者住房实物配租，符合条件的农村低收入居民可以申请住房补贴。
住房保障的对象为城乡低收入阶层中的住房困难家庭，保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市级或者县级人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定，每年公布一次。申请住房保障待遇的资格条件、住房标准及保障方式，由各省、自治区、直辖市根据本地实际情况具体规定，分类实施。
第三十一条 国家建设公共房屋，配租给低收入家庭中的住房困难户。公共房屋的配租奉行公平、公开、保基本的原则，满足城乡低收入家庭的基本居住需求。每套单位建筑面积不超过80平方米，人均居住面积不超15平方米。
第三十二条 公共房屋的建设资金与住房货币补贴，纳入国家财政预算，由中央与地方分级负责，并予以保证。
第三十三条 公共房屋仅供申请者及其家庭成员居住，不得转租、转借以及从事居住以外的任何活动。
租住公共房屋的居民家庭有义务向住宅主管部门如实申报自己的住房状况、人口状况、收入状况、资产状况等，并接受资格审查。不如实申报者，给予行政处罚，造成损失的应当承担赔偿责任。
第三十四条 享受住房保障的居民家庭人口、收入状况、资产等发生变化时，应当向住宅主管机关报告，超过规定的享受标准时应当退出公共房屋，国家对退出公共房屋的居民家庭给予适当的补偿。
第三十五条 国家鼓励用人单位将职工住房福利纳入职业福利范畴给以考虑，鼓励城乡居民通过住宅合作社等途径改善居住条件。
规范住房公积金制度，公积金基金可以用于公共房屋建设及中小户型住宅开发。
第七章 政策支持
第三十六条 国家统筹考虑城乡居民的住房供应，并对住宅建设给予相应的政策支持。
第三十七条 国家合理调整土地供给结构，大力发展省地节能环保型住宅，促进中小户型住宅的发展。
第三十八条 国家建立多渠道投融资机制，设立住宅政策银行，完善住宅信贷，支持公共房屋建设和中小户型住宅建设。
国家支持建立住宅保险制度和住宅信贷担保制度。
第三十九条 国家支持用人单位解决职工住宅、提供住房补贴，支持住宅合作社合作建设住宅，并在设定标准内给予税收减免。
第四十条 国家与地方人民政府可以设置住宅保障基金，住宅保障基金由国家财政拨款、土地收益等构成，用于城乡低收入居民家庭住宅补贴。
第四十一条 国家将低收入家庭纳入社会救助制度，对符合条件的困难家庭给予住房救助，以确保困难家庭能够租赁符合基本居住的住宅。
第八章 法律责任
第四十二条 住宅行政管理部门及其工作人员在住宅规划、建设、监管及公共房屋供应中渎职、索贿受贿的，给予行政处分；触犯刑法的，依法追究刑事责任。
第四十三条 住宅建设单位违法用地、偷工减料、以次充优，损害住宅质量的，给予相应的经济处罚，并视情节轻重停止或者吊消施工许可证。因住宅质量问题造成严重后果的，依法追究刑事责任。
第四十四条 房地产开发商哄抬房价或者订立价格同盟，非法囤积房源，垄断商品房市场的，按照有关法律给予惩罚。
第四十五条 公共房屋供应过程中，弄虚作假、内外勾结、损公肥私的，依照情节轻重给予行政处分、经济处罚，直至刑事处罚。
第四十六条 居民个人申请公共房屋、住房补贴时弄虚作假、损公肥私的，取消其享受资格，并根据情节轻重给予经济处罚。
第四十七条 侵害居民住宅并造成损害后果的，由致害方承担民事损害赔偿责任；因公共利益损害居民住宅的，应当依法对受损害方给予充分足额的补偿，并负责解决其住宅问题。
第九章 附则
第四十八条 本法没有规定的，适用其他法律、法规。
第四十九条 本法自×年×月×日起生效。 |
