长安街最贵烂尾楼再度迷失:十年间换6个主人

长安8号

　　如果把长安8号比作一部电视剧，谁能想到它会成为一部延宕十年的巨制，并且看上去还没有完结的迹象，它似乎将迷失在无尽的续集之中。

　　天安门以东7公里，北京CBD核心区，大望路口东南角，耸立着两栋米黄色外立面的高层建筑，向东望去，这两栋建筑犹如长安街威严和CBD繁华的休止符。这是北京最具历史感的地产项目之一，它在十年间换了6个主人，至今还没有完工。随着股东的更迭，项目案名也不断变换：从最初的耀辉国际城到擎峰阁，到长安8号，再到佳兆业广场。（由于长安8号作为案名历时最久，传播最广，下称长安8号）

　　如今，长安8号正迎来它的关键时刻。按照既定的计划节点，项目将在5月迎来竣工验收。如果顺利通过验收，它将彻底摆脱“京城最著名烂尾楼”的帽子，华丽转身成为北京地段最优良的豪宅项目之一。

　　然而，就在这样的关键时刻，犹如过去十年烂尾魔咒的延续，它的前路或将再一次蒙上阴影。

　　长安8号的实际控制人郭英成正被麻烦缠绕，恨不得把内地所有资产都卖掉变现；项目代建方佳兆业公司濒临破产，自顾不暇；两个投资人太盟基金（PAG）和生命人寿，犹如热锅蚂蚁，为了保全自身利益，都希望在项目前途的选择上有所作为；而正在并购重组佳兆业的融创，也不失时机地对这个项目流露出垂涎之意，戴德梁行正受邀研究一个内容惊人的方案。长安8号是否真的会放弃一部分豪宅而改作写字楼？戴德梁行所代表的究竟是融创还是PAG？这一切，都隐藏在长安8号那高高的围挡背后。

　　郭英成的北京棋子

　　长安8号目前的主人叫郭英成，一位来自潮汕地区的50岁地产商人，销售规模一度排进TOP20的上市房企佳兆业（01638.HK）的创始人。由于身涉内地官员的贪腐案，为躲避调查，郭英成从去年10月开始远避境外，目前滞留在香港四季酒店。

　　因为郭氏的不配合，深圳地方政府用一种罕见的方式对佳兆业进行制裁——封锁了其位于深圳的在售项目，并限制这家企业开展经营，这对佳兆业造成了致命打击。目前，这家上市企业已陷入巨大的债务危机之中，处在破产边缘，另一家房企融创中国（01918.HK）正试图收购它。

　　郭英成的家族公司于2013年7月从香港金利丰集团手中接过长安8号项目，彼时，金利丰集团从奥园手中取得该项目的所有权不足一年。常年居住在香港的郭英成，与金利丰集团的主人——香港著名女富豪朱李月华多有交集，他们的名字常见于香港各种名流圈的活动中。

　　郭英成的收购并非由佳兆业出面，而是由其家族公司在北京耀辉置业有限公司（下称耀辉置业）的境外股东结构中进行，所以这笔收购的细节没有被佳兆业披露。有媒体曾披露称，郭氏收购长安8号的总代价为60亿元。

　　界面新闻记者发现，项目公司耀辉置业在2013年7月更换了董事会成员，金利丰集团相关成员全部退出，代之以原学东、麦伟良、胡南洋、李桂妮、赖大目等人。他们都是郭氏家族企业成员，真实身份为郭英成的助理、会计、司机。在收购完成之后，在郭英成的安排下，佳兆业与耀辉置业签署协议，以“代管代建”的方式介入长安8号的开发。

　　帮助大股东代建长安8号，被认为是佳兆业打开北京市场的前哨之战。佳兆业介入之后，与北京高端住宅代理机构亚豪签订代理协议，试图在北京豪宅市场一战成名。然而，当时的郭英成绝不会预料到，一年之后将有厄运降临到他的头上。

　　佳兆业发轫于深圳，以擅长旧城改造闻名，同时对处置烂尾楼也颇有心得——此前，收购并盘活广州著名烂尾楼中诚广场，是佳兆业的一大杰作。

　　再度不确定的命运

　　如今，项目实际控制人郭英成滞留境外，代建方佳兆业在半年间快速跌落至破产边缘，长安8号的前路再度蒙上阴影。接近该项目的人士对界面新闻透露，因为郭英成和佳兆业的处境，长安8号的工程进度已经严重滞缓。

　　去年12月，项目一位营销负责人对界面新闻表示，该项目将在羊年春节前开放样板间，并于今年上半年入市。此前，长安8号曾取得过预售证，但已过期，新的操盘者打算以现房入市。

　　不过，该营销负责人显然对佳兆业境况的估计过于乐观了。长安8号的样板间未能如约推出，开盘时间也推迟到今年下半年，但也不能确保。“只有一点我可以保证，项目工程并没有停。”该营销负责人强调。

　　羊年春节前，长安8号项目四周，印有“佳兆业广场”字样的围挡宣传海报被全部撤下，高高的围挡墙面变成一片空白，隐约显露出此前案名“长安8号”留下的痕迹。当时，市场人士对此的解读是，佳兆业将撤出该项目，项目或将继续烂尾。不过，上述营销负责人对界面新闻澄清说，他们只是打算对围挡画面进行更换。

　　然而，3个月过去了，并没有新的围挡画面出现。4月中旬，界面新闻记者曾试图进入工地现场一探究竟，但在距离工地大门还有五六米时，门口保安就已经做好了拦截的姿势。鲜有人知道这高高的围挡后面正在进行什么，从外部望进去，里面有人在施工，但工人寥寥。

　　施工方中建一局的一位工作人员向界面新闻透露，项目整体结构和外部装修工程已经接近尾声，属于中建的那部分工作已经差不多做完了，现在项目正进行建筑内部的一些安装和装饰工作，以及总平和园林绿化方面的工作，“5月是竣工验收的节点，但是否能具备验收条件还存在疑问，”这位中建人士表示。

　　从项目代理机构亚豪得到的最新消息是，他们从2014年初正式介入后，“其实什么都没来得及做”，营销线的工作处在停滞的状态。鉴于佳兆业目前的状况，也不知何时启动入市前的准备工作。

　　“无论佳兆业的重组结果如何，佳兆业团队都很难陪长安8号走到最后。”一位接近佳兆业的知情人士对界面新闻表示。在他看来，如果佳兆业易主，还有什么理由继续帮郭氏家族代建这个项目呢？而从郭英成角度看，他作为这个项目股东的身份，恐怕也已进入倒计时。“如果郭英成不再是长安8号的拥有者，又有什么理由让佳兆业继续操盘呢？”

　　印有“佳兆业”字样的宣传广告，恐怕再也不会出现在长安8号的围挡画面上了。

　　目前，麻烦缠身的郭英成正在抛售内地各处资产，彻底退出内地的迹象十分明显。除了出售佳兆业股份之外，他还在清算家族各种平台公司，包括出售在去年中旬秘密控制的一家信托公司，以及清仓所持有的天健集团股票等等。在此背景下，郭英成与长安8号，恐将很快迎来缘尽的一刻。