编者按：新一轮楼市调控正处“进行时”，相关部门、各地政府陆续推出了配套实施措施。在这样的背景下，近期不少城市楼市初现变化，成交量明显回落。与此同时，“地王”仍在推陈出新，信贷及资本对楼市的追逐一时难改，观望氛围逐渐浓厚。楼市调控面临“窗口期”，房价离“理性回归”有多远？本版今日特约请本报驻各地记者，对近期楼市作出初步分析判断。
北京：
楼市成交量下跌 价格未现明显松动
记者 李佳鹏 北京报道
持续火爆的京城楼市正在发生变化，记者从亚豪机构、中原地产、链家地产等机构获得的数据显示，北京一二手商品房成交量均出现了一定幅度的下跌，但房价依旧坚挺未出现明显的松动迹象。业内人士认为，下一步京城楼市面临调整，不排除房价出现局部性、阶段性的回调。
北京中原三级市场研究部的统计数据显示，2010年1月1日至15日，北京二手住宅网签成交量为5248套，与2009年12月同期的19861套相比，下浮73 .6%，与12月下半月的17538套相比，也明显下浮了70.1%。
和二手房的走势相类似，一手期房商品住宅成交也出现了一定幅度的下滑。亚豪机构统计显示，截止1月17日，北京期房商品住宅成交3618套，成交面积39.1万平方米，其中不包括政策房纯商品住房成交套数、面积分别为3191套、35.7万平方米，与2009年1月同期相比，期房商品住宅成交套数下降了25.2%，成交面积下降了15.1%，而不包括政策房的纯商品住房成交量也同样出现下挫，成交套 数 、面 积 分 别 下 降 了15 .1%和3.5%。与之对应，现房成交量与去年同期相比略有上升，截止1月17日，北京现房商品住宅成交1098套、成交面积15 .2万平方米，同比去年同期分别上升了10.9%和32.2%。
与此同时，二手房累积房源量出现较大幅度增涨。“链家地产”统计显示，1月上半月，新增房源量与2009年12月同期基本持平，累积房源量却几乎是12月同期的两倍；而新增客户量比12月同期下降四成左右。这样一来，二手房供需比从原来的1∶5左右，降至1∶1.5左右。
对于成交量的下滑，中原地产三级市场部副总经理宫萍分析认为，主要有两方面原因。首先，2009年北京市二手住宅创新高的20万套成交量，既消化了2008年抑制的购房需求也透支了一部分2010年的购房需求，进入2010年以来，需求量有所回落，致使交易量走低。
其次，继2009年12月14日国务院常务会议明确表态“遏制房价过快上涨”外，近期住房和城乡建设部部长姜伟新提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。这无疑是给消费者传递一种信号，2010年房价有可能出现下降，进而引发购房者观望，致使成交量下降。
尽管成交量出现一定幅度的下跌，但房价依然坚挺未出现明显的松动迹象。记者了解到，受2009年北京二手楼市火爆交易的影响，业主的心态仍旧比较坚挺，除个别着急用钱急卖或本身房产在某些方面有缺陷(如采光差等)的业主可以有微量的议价空间外，绝大多数业主的报价仍旧在高位徘徊。北京中原地产望京区域的分行经理介绍，1月以来，区域内中高档二手商品房的报价虽未继续大幅上涨，但也未出现回落的迹象，区域内的二手房均价从去年12月的18000元每平方米左右涨至18500至20000元每平方米左右。
对于未来的走势，接受记者采访的业内人士都持谨慎乐观的态度。北京中原三级市场研究部认为，1月本身 是 传 统 的 楼 市 清 冷 期 ，而 受 到2009年楼市疯狂活跃的影响，今年楼市会显得格外冷，而随着楼市相关政策的逐渐明朗化，预计买卖双方的僵持现象将持续至春节后，1月至2月中旬的楼市成交将不够活跃，而业主的坚挺心理仍将继续。
亚豪机构副总经理高姗认为，2010年北京房价的总体走势仍将保持上行。之所以这么判断，一方面是由于经济走势、投资环境、通胀因素等宏观环境的影响造成的；另一方面是由于2009年土地价格不断上涨，“地王”屡创新高，在成本因素作用下，未来的房地产价格必然会出现上涨。此外，从需求层面来看，由于北京的大城市效应，不但刚性需求旺盛，投资性需求也比较强大。在多重客观因素的叠加作用下，2010年房价仍将保持上行走势。
不过，高姗同时表示，不排除房价会出现局部性、阶段性的回调。她解释说，这一方面是由于刚性关系和具体产品来决定的。某一时间段、某一区域，产品同质化、集中入市等都会造成供需关系发生变化，为了销售产品，开发商会出台相关措施，如打折、促销、降价等，这些都是正常的市场交易行为。另外一方面受政策调控影响，消费者很可能再次出现观望情绪。届时楼市的供应格局将会发生改变，阶段性的供大于求现象很可能发生，届时，房价将会出现调整。
杭州：
又现“退房大单”楼市多空转换的“前奏”？
记者 柴骥程 裘立华 杭州报道
2010年元旦刚过不久，资本敏感度较高的杭州楼市骤然怪象丛生，当地房管部门主办的透明售房网显示，杭州的一些楼盘连续出现退房大单。
人们记忆犹新，就在2009年5月，杭州楼市出现“井喷”行情之前，也曾出现过类似的退房大单。但是，眼下的这些退房大单背后究竟隐藏着怎样的秘密？是房产商又在变幻什么花样，还是投资客开始悄悄撤离？面对记者的调查，各方人士莫衷一是，但是，可以确定的是，一些楼市高位接盘者的情绪开始变得焦躁不安，一些开发商也急于脱手去年制造虚假交易的“捂盘房”。
杭州再现集中退房现象
2010年1月15日，杭州市房管局主办的杭州透明售房网出现异样的信息，杭州主城区单日退房21套，其中，去年被热炒的杭州钱江新城区块的赞成太和广场当日退房18套，另外，杭州经济开发区的之江铭楼和朗诗国际街区为2套和1套。
而在此之前，杭州的郊区楼盘已经出现类似的情况。据杭州余杭透明售房网显示，就在元旦假期后的第一天，1月4日当天退房高达43套，光这一天的退房套数，就要高于余杭区去年12月份全月退房的总和。
退掉的43套房源分属宏程、华达、中港绿泰等18个房产公司，从地理范围看，位于杭州城西的余杭闲林区块的退房比例最高，占了20套。一天就出现如此集中的退房现象，在以前几乎没有出现过。
按照“温州炒房团”的说法，浙江炒房资金一直把杭州楼盘当作“首炒之地”，因此杭州的房地产市场也成为投资资金最敏感的区域。
因此当去年年底中央有关房地产的宏观调控政策出台之后，杭州房地产市场立刻有所反应。杭州透明售房网显示，去年12月29日到31日的三天时间内，杭州主城区共退房26套。12月29日，当天退房10套；12月30日，杭州主城区退房八套；12月31日，又退了八套，其中钱江新城一楼盘就退了六套。根据透明售房网的公示，12月份退房数量达65套。
房地产商又耍“自买自退”花招
当楼市处于非常热或者非常冷的两个极端阶段时，“左手倒右手”是一些开发商屡试不爽的“招数”。
2009年5月，当杭州乃至全国楼市走出金融危机阴影进入“井喷”行情之前，杭州楼市也集中出现了退房大单。据记者当时调查，金融危机爆发后，开发商们因为资金链紧张而走投无路，于是通过虚假交易利用自然人信用向银行套取资金。随着楼市回暖，开发商又借市场转暖之机，急于回购之前为托市而“自卖自买”的房产，并悄悄出货。
在此番退房大单中，记者发现，退房者身份同样充满疑问，其中有开发商的关联公司、内部职工，甚至包括房产公司负责人。杭州经济开发区之江铭楼在1月14日和15日共退了三套房产，退房者同为一名姓周的男士。当地媒体报道称，此人为公司的老总。
1月15日赞成太和广场楼盘所退的18套房产，是该楼盘8号楼23层和24层的房子，其开发商为浙江金潮物业发展有限责任公司，原购买人为浙江赞成发展有限公司。公开资料显示，浙江金潮物业发展有限责任公司系浙江省赞成集团有限公司的控股子公司。
赞成房产公司的负责人在接受采访时表示，公司内部的退房并非外界所言的因素，而是“市场因素”。他们解释说，这个楼盘23层和24层每层有九套房子，在施工过程，每层九套房子做成了一个大通间，没有墙体分割，现在是想将每层做成一本房产证，于是向房管部门申请先退房再重新买进。“一层楼只做一本房产证。”对于这样的解释，有网友说“鬼才相信！”
退房主因：投资客撤退，刚需消费者观望
针对当前楼市出现退房增多现象，浙江大学房地产研究所所长赵杭生说：“有关房地产调控的新政策刚刚出台，后市不明朗，购房者信心不足，大家都在观望，这是首要原因。”
住在杭州网首席评论员丁建刚认为，目前的退房现象主要有两方面的原因，一是一些开发商自买自退，或许是开发商为内部关系户预留房源，或许是楼盘开盘后开发商“自买自卖”制造虚假交易的房子；二是一些购房者对房地产后市信心不足，当时又是高价买进，认为房价涨不上去，只好以退房方式解除合同关系，规避投资风险。
赵杭生认为，必须承认当前的退房者大部分是投资客。新政策将自主、改善型住房与投资炒房分别对待，投资客看到受益不大，投资策略改变，投资节奏也跟着放缓。退房者中也有出于刚性需求买房的，但是在大家纷纷观望情况下，买方之间还会产生相互的心理影响，“反正大家都看不清，有人说不好，立马就会有人见风就是雨，引发大量退房的现象”。
天津：
二手房是否进入“小冰河期”有待观察
记者 王晔彪 天津报道
伴随着2010年元旦期间中国北方暴雪寒潮的肆虐，一线城市二手房的交易量也急速下滑，但价格仍处于高位运行。有人在惊呼二手楼市已陷入僵局，并将进入“小冰河期”，但也有观点认为，刚性需求将牵引一线城市二手楼市走出观望，价格也会平稳上升。
交易线路折射政策影响深远
中原领先指数系统数据显示，2009年12月份以来，京、津、沪、穗、深等五个一线城市二手住宅价格指数持续上扬，涨幅均超过30%。其中，深圳涨幅近60%居榜首。成交方面，五大城市二手住宅成交量均有所下降，预计未来一段时间内成交量仍将继续走低。
2009年底，中央政府密集出台各项调整政策，“营业税征收年限2改5”对二手市场影响最为显著，市场观望情绪开始蔓延。受此影响二手楼市陷入僵局，12月下旬成交量迅速下滑。从分城市来看，北京、深圳和天津成交量下滑幅度超过20%，上海和广州成交量下滑幅度相对较小。价格方面，上海和广州价格涨幅超过3%，其余城市价格涨幅介于2%-3%之间，各城市价格涨幅比较接近。
据北京市房地产交易管理网的数据显示，1月1日至14日，共签约二手住宅4800套，而上个月同期，签约二手住宅为17981套。环比下降了73.3%。
据天津市国土房管局的统计数据，2009年12月28日至2010年1月3日，包括了元旦假期3天，天津二手房共成交2305套，成交面积20.9万平方米，环比下降了37.3%；成交均价为每平方米6150元，环比上涨了0.3%。尽管有“末班车”效应在起作用，但交易数量急速下降的趋势已有端倪。
新年第一周的1月4日至10日，天津全市二手房共成交825套，成交面积6.6万平方米，环比下降了68.5%；成交均价为每平方米6630元，环比上涨了7.8%。从数据上看，量跌价升的态势符合二手楼市受政策影响的规律。
二手楼市僵局背后
与新建住宅相比，二手房市场受新政的影响更大，因此交易量下降更多。中原地产三级市场部区域总监朱庆江分析认为，一线五大城市二手房交易量出现“集体跳水”，背后有四个因素。
首先是二手房“营业税征收年限2改5”政策所造成的“末班车”效应。营业税是二手房交易很重要的税种之一，去年年底国家出台的营业税新政造成交易量猛增，甚至出现“井喷”，而买卖双方排队交易办证则成为都市一景。
其次是元旦后、春节前时段的“过年效应”。从2003年至现在二手房的交易规律来看，许多买方为了在春节前能搬家，但还要给自己留出一段时间来进入简单装修或者装饰，于是集中在元旦前争取完成交易，造成元旦前后交易量的悬殊。
再次是从2009年初的楼市低迷，逐渐发展到年末的火爆异常，买方渡过了一个从观望、博弈到焦灼、出手购房的心理疲劳期，所以造成去年底与今年初交易数量的巨大落差。其实，从交易数据来看，2010年初二手房环比下降大，但与2009年1月初同期相比，交易还是上涨的。
四是因各城市的一些买卖比方签约后并没有立即过户，交易数据没有进入各地房地产交易系统，数据有一定的滞后性，预计1月份底、2月份初，统计数据将缓慢上升。
预计今年交易不会低于去年
朱庆江说，国家出台政策的初衷，并不是打压房地产市场，而是必要的调整。年初的波动过后，二手楼市会逐步趋于平稳。预计三季度后，国家的金融政策可能将出现小幅调整。从二手房的地段优势和稀缺性上来看，2010年的交易量不会低于2009年。价格方面不会出现大的上涨，有些业主可能会跟着新建住宅上调房价，但不会成为主流。
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰也表示出同样的观点：“2010年二手房成交量预计将会出现回调，但是整体情况不会太差，因为二手房市场依旧存在着刚性需求。”
对于一线城市二手房的价格，蒋云峰也认为2010年二手房价涨幅不会太大，市场整体会呈现比较稳定的局面。交易过程中即使抬价也不会提高太多，不大可能出现2009年后半年一度出现房主坐地涨价的情况。
