海口：最精最美省会城市 秀外慧中四宜三养

　　海口美丽夜景。

　　海口房地产给人什么样的整体印象?就是那种乍一看不起眼,既不靠近最蓝的海,又不是常夏无冬的气候,但久了,越看越耐看,越住越舒服。

　　“海口是海南人的海口。当你已经成为一名海南人,或打算成为一名海南人,那你很有可能会爱上海口。”海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路说,省会海口的房地产配套必然服务于全省,这与三亚是中国人的三亚,服务于全国特定的某些人群,性质截然不同。于是,不同的城市特征和定位,产生了不同的房地产市场结构。

　　2015年4月23日召开的海口市政府常务会议通过了《关于进一步规范购房入户条件的实施意见》,购房入户条件再放宽,只要是海南户籍,今后在海口买一套房子最多可入户六人。业内评价,此政策一方面为市场微刺激,另一方面则体现了海口作为省会城市的包容性。

　　从每平方米2700元到8450元 海口房价9年来平稳增长

　　从总量上说,海口房地产一直遥遥领先于其他市县,同样自2005年以来经历了一个不平凡发展的过程。

　　2010年海南国际旅游岛的设立,使整个海南岛房地产业刺激性增长,海口亦不例外。直到2012年后,海口楼市才进入了一个相对平稳的发展趋势。2005年到2014年,海口销售总量从135万平方米到337万平方米,价格从2700元/平方米到8450元/平方米(2014年扣除团购后商品房均价为9445元/平方米),可谓平稳增长。2014年受宏观经济影响,销售量一度出现了下滑趋势。

　　以近三年来的数据分析。2012年,海口全市房地产开发投资175亿元,同比增长21%;全年批准预售商品房379.4万平方米,同比下降10.2%;全市销售商品房266万平方米,同比增长18%;全市商品房均价9402元/平方米,同比下降6.6%;其中商品住房价格8770元/平方米,同比下降7.8%。房屋施工面积1589万平方米,同比增长33.6%;新开工面积262万平方米,同比下降39%;房屋竣工面积307.42万平方米,同比增长826.8%。登记销售的商品房中,岛外购房面积154.28万平方米,占总销售面积的58%。截至2012年底,全市商品房库存量463万平方米。

　　2013年,全市房地产开发投资256.4亿元,同比增长46.1%;全年批准预售商品房499.1万平方米,同比增长31.6%;全市销售商品房337.75万平方米,同比增长26.7%;全市商品房均价9270.75元/平方米,同比下降1.40%;其中商品住房价格8797.82元/平方米,同比增长0.31%。房屋施工面积1805万平方米,同比增长13.6%;新开工面积276万平方米,同比增长5.5%;房屋竣工面积195万平方米,同比下降36.6%。登记销售的商品房中,岛外购房面积175.24万平方米,占总销售面积的52%。截止2013年底,全市商品房库存量623万平方米。

　　2014年,全市房地产开发投资242.82亿元,同比增长7.3%;全市批准预售商品房461.08万平方米,同比下降3.29%;全市销售商品房337.1万平方米,同比下降0.19%;商品房均价9445.21元/平方米,同比增长1.88%,其中商品住房均价8722.71元/平方米,同比下降0.85%。全市房屋在建施工面积1463.79万平方米,同比增长14.1%;新开工面积492.22万平方米,同比增长78.3%,房屋竣工面积314.96万平方米,同比增长61.51%。登记销售的商品住房中,岛外购房面积107.51万平方米,占总销售面积的42%。截至2014年12月底,全市商品房库存量680万平方米。

　　房地产占比GDP逐年增长 岛内外消费者各占半壁江山

　　归纳而言,海口房地市场具有四大特点,商品房占比较高、房地产业占GDP比重逐高、销售依赖岛外、价格维持平稳等。

　　海口商品房占比较高,约占70%。以自2013年以来的数据分析,海口商品房开发结构中,普通住宅占78%,产权式酒店占3.5%,酒店式公寓等占12%,写字楼占6.5%。

　　2012年,海口房地产业增加值为52亿元,占GDP的6.3%;房地产业税收为34亿元,占总税收收入的27.9%。2013年,海口房地产业增加值为64.4亿元,占GDP的7.1%;房地产业税收为40亿元,占总税收收入的28.3%。2014年上半年,房地产业增加值占GDP的8.3%;房地产业税收占总税收收入的31%。可见,海口房地产业占GDP的比重在逐年提高,并以此带动了该项税收的增高。

　　虽然海口本地人购房刚性需求较大,但相对一个省会而言,房产销售仍非常依赖岛外。2010年前后,岛外购房占比约70%,此后有所下降,岛内岛外各占半壁江山。2014年1月—12月,岛外购买商品住房面积108.01万平方米,岛内购买商品住房面积146.77万平方米,占比分别为42.39%和57.61%;岛外购买商品住房10581套,岛内购买商品住房12986套,占比分别为44.89%和55.11%。针对海口房地产历史上外销依赖度高的情况,政府仍积极引导岛内居民的改善性刚性需求,现在内销比例已接近60%。

　　2010年,海口始建立房产管理信息系统实行网上签约,对销售量、销售价格、户型比、产品结构实行全方位分析,动态引导房地产产品开发。目前该系统内所有数据已实现与省厅、住建部上传共享,而且海口正对该系统扩容升级,进一步加强系统数据分析预警能力,为海口房地产市场健康平稳发展提供决策分析支撑。

　　相对而言,海口房地产市场监管逐步规范,商品房消费市场逐步回归理性,价格基本平稳。近3年来,海口商品房价格维持平稳态势,同比增长小于2%,低于海口居民人均可支配收入涨幅。

　　从开发商的角度看,中小企业数量多,但开发量占比少。最近的统计数据表明,开发量在5万平方米以下的中小企业占开发单位总量的62.3%,但开发面积仅占全市的25.5%。