小区为使停车位通过验收将承重墙削成柱子(图)

　　因为承重墙被削，不少业主房屋外墙出现裂缝。

　　承重墙的混凝土已经被削掉

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　　业内人士说，剪力柱内的钢筋一旦脱离保护，暴露在外，很容易生锈、腐烂，丧失原有的承载力。

　　业主郁闷：当初说好的单车位、私车库都没兑现开发商反驳：系设计失误，目前已整改业内高级工程师：把墙敲成柱非常危险，削掉混凝土保护层是险上加险

　　说好的私家车库变成了开放式的公共车位，说好的自家楼梯直接进入地下车库也食言了，宝山区杨泰路香颂名邸小区开发商一再食言，业主开启“秋菊模式”。

　　一场关于车位的大战，在开发商与业主之间从交房前就开始交火，直至深夜里警察介入。

　　半夜敲墙为通过车位验收

　　1月18日凌晨，黑夜里的杨泰路香颂名邸小区寂静无声，但地下车库小区却是热火朝天。一伙工人手持电钻，将下面承重墙立柱白色混凝土保护层层层削去，裸露出钢筋混凝土结构。事实上，这伙人已经干了几个晚上。

　　早已发觉异常的业主们，赶紧报警。直至民警赶来，这伙人才停止作业，两名工程队队长被警察带走询问。

　　业主们进一步调查发现，这伙人系开发商所派。

　　那么，已经交房的开发商又意欲何为？

　　在业主们看来，为使拥挤的地下双车位通过验收，开发商只能把原本好好的剪力墙敲成柱子，于是找来没有资质、没有安全协议的施工队半夜偷偷削薄承重柱。

　　野蛮施工导致业主家的墙上、车库柱子上等多处出现裂纹，严重影响房屋承重结构的稳固。

　　开发商所为严重激起了业主的愤怒，而他们之间的矛盾早在购房之初就已埋下伏笔，因为在业主看来，开发商对于车位的承诺是言而无信。

　　383户业主私家车库没了

　　事情追溯到2014年1月，赵强（化名）购买了位于杨泰路55弄88号香颂名邸的期房联排别墅，开发商承诺一家一个产权车位，可从自家楼梯直接进入地下车库。

　　2015年3月，房屋建设过程中，有业主发现当初开发商承诺的“私家车库”变成了开放式的公共车位，从地下室通往车库的独立入户通道被开发商敲掉了，自家产权车位旁边又挤出一个公共车位。回家需爬两层楼的消防通道，且又绕又累。

　　香颂名邸共有566套联排别墅，其中383户业主家遇到此类问题，而余下的183户则是按照样板房的样子，建好了单车位和入户楼梯。

　　发现问题那一刻，383户业主中，近200户业主开启了“秋菊模式”，向开发商讨说法。

　　“购房时，开发商可不是这么宣传的。”赵强称，开发商结合宣传册、沙盘、样板房向准业主宣传，该楼盘的联排别墅地下两层，B1为地下室，B2为地下车库，设计有一个产权车位，业主泊车后可通过楼梯直接入户，车库卷帘门放下后该车库属于每户业主自有的独立空间。

　　从 赵强提供的沙盘照片上可以看到，别墅模型一共5层，地上3层、地下2层。其中，B1有一小段楼梯直通B2车库。宣传册显示，109平方米别墅户型设计有 “私家地下会所，主人专享空间，豪阔气度延伸至地下”。样板房更是实实在在建有直通车库的楼梯，B2层有一个私家产权车位，车库三面围墙，宽4.7米，深 5.3米左右，停一辆车绰绰有余。

　　单车位硬是挤成双车位

　　业主认为，取消入户楼梯、单车位改双车位的设计变更导致业主出行不便，“墙”被敲成“柱”再削薄，造成严重的安全隐患，损害了业主权益。

　　记 者在该小区地下车库看到，整个地下车库较大，联通了多排别墅。少数别墅业主享有单车位及入户楼梯。但多数都是双车位，双车位两侧两堵3米宽的墙已然变成四 根柱，多根柱子上宽下窄，2米以下位置明显被削去了几厘米的表层，柱子露出了螺纹钢。手摸上去，柱子表面潮湿，似乎刚刚粉刷过。还有些柱子没被削过，通体 笔直，但柱子边缘已经画好了两条纵线，估计被削也是迟早的事。

　　经测量，双车位两侧剪力柱净距仅为4.77米左右（净距是指最近距离，当墙、 柱外有突出物时，应从其凸出部分外缘算起）。并排停两辆小轿车后，两车车门仅能开启一条窄缝，驾驶和副驾驶位人员下车困难，人胖一点也很难开车门出来。狭 窄的行车道，对于倒车出车更是难上加难，容易发生碰擦。

　　赵强说：“宝山区质监站的同志拿着图纸对照，柱子原本40厘米宽，被削到35-37厘米，混凝土保护层至少有1.5厘米，现在为0。”

　　现在业主泊车后只能通过几排别墅共用的消防楼梯爬上地面，再绕到自家门口进户。

　　开发商出“荒唐”解决方案

　　从2015年3月发现单车位变双车位开始，香颂名邸业主与开发商进行了多达几十次的协商。在与开发商交涉9个月后，2015年11月10日，开发商终于拿出了一个解决方案，但业主并不买账。

　　在业主看来，这是一个“荒唐”的方案。方案大致内容为：原设计的单独入户楼梯和车库墙体不可能恢复，业主产权车位旁边的车位可以以市场价每月300元优先租赁给业主；另外，可以帮助有需要的业主扩建院子，收费4000元，由此引起的邻里纠纷皆由业主负责等。

　　赵强指出：“公然侵占了业主楼梯后，又打算以车位的形式再租赁给我们，而且最多只能优先租赁十年，还只能两年一签……抢走我的东西还要我拿钱去租回来，天底下有这样的道理吗？”在公共走道上扩建院子？更让人哭笑不得。“这不是鼓励业主侵占公共空间、搭违建吗？”

　　迷你车位不符合国家标准

　　目 前，双车位剪力墙净距只有4.77米，不够并排停两辆车。根据《汽车库建筑设计规范》及《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》：小型汽车总宽为 1.8米，小型汽车车间横向净距0.6米，车与墙净距0.5米。经过计算，剪力墙净距0.5+1.8+0.6+1.8+0.5=5.2米，则剪力墙净距至 少为5.2米，因此，施工图设计图纸上4.8米不符合国家设计规范要求。

　　与此同时，设计规范也指出，车与柱之间净距仅需0.3米，所以，香颂名邸才会把剪力墙敲掉，改成剪力柱。但一般车位两侧柱子只有两根，该小区车位两侧各两根柱子，一共4根柱子，停车时，明显比两根柱子更难停，开门也受到柱子阻挡，非常不方便，车位尺寸理应设计得更大一些。

　　削掉剪力柱极其危险

　　业 主反复提及的“剪力墙”就是承重墙？公开资料显示：剪力墙是利用建筑外墙和内墙隔墙位置布置的钢筋混凝土结构墙，属于下端固定在基础顶面上的竖向悬臂板。 竖向荷载在墙体内主要产生向下的压力，侧向力在墙体中产生水平剪力和弯矩，因为这类墙体具有较大的承受水平力（水平剪力）的能力，固被称为剪力墙。剪力墙 属于承重墙，盲目施工后果不堪设想。

　　房地产业内一位高级工程师解释，剪力墙是非常重要的承重墙，不但承受纵向荷载，而且承受水平荷载。把剪 力墙敲成剪力柱的做法非常危险，建筑“脚虚”，抵抗地震等外力的能力会减弱。开发商对剪力墙施工之前一定要通过审图，经过原设计单位的重新设计计算，否则 该行为是严禁的。此外，削掉剪力柱混凝土保护层的做法是危险上加危险，剪力柱内的钢筋一旦脱离保护，暴露在外，很容易生锈、腐烂，丧失原有的承载力。

　　上 海融孚律师事务所杨维江律师认为，交房即意味着业主对开发商交付的房屋认可，基于房屋的权利也在那时让度给了业主，开发商再要改造施工应当经得权利人，也 就是业主的同意，否则是对业主财产权或物权的侵害。房产业内人士童鑫也认同，竣工验收再施工属违法。应向宝山区规划检察大队举报，勒令其恢复原貌，并处以 罚款。无法恢复的，要用其他办法加固，达到结构受力的要求。

　　[开发商回应]

　　宣传中的单车位、入户楼梯为何交房时变为双车位、消防楼梯？不经业主允许，敲墙为柱，再削去保护层做法是否妥当？

　　关于私家车位变公共车库

　　宣传材料未体现差异

　　昨 日，香颂名邸相关负责人表示，业主所述“私家车位变公共车库”与事实不符。在项目销售前期阶段，因为部分宣传材料未能充分体现楼梯设计上的上述差异，他们 对此及时予以了调整。由此给销售前期认购房屋的业主造成了影响，他们也提出了解决方案，并已经和相关业主做了沟通协商。

　　关于单车位变双车位

　　系施工图设计单位失误

　　此 外，“迷你”车位是设计失误。该负责人表示，业主投诉的地下车库双车位间距不够的问题，经核查，系项目施工图设计单位设计失误。作为项目开发单位，绿地已 经要求设计和施工单位，对车位设计存在的不足，在保证房屋质量与安全的基础上，严格按照国家规范和政府主管部门的要求予以整改。

　　目前，整改 工作已经完成，整改结果获得政府主管部门的确认。房地产项目在正式向业主交付前，必须按照国家相关规定，接受政府监管部门的各项竣工验收，在顺利通过验收 后，方可正式向业主交付房屋。香颂名邸项目已经通过政府主管部门组织的各项竣工验收，工程质量合格，取得政府颁发的房屋交付许可证，并按合同约定于 2015年12月31日起交付，交房总套数1772套。截至目前，包括不少投诉业主在内的大部分业主已经收房，业主收房率已达95%以上。

　　关于开发商擅自削柱

　　不合规的将整改

　　关 于开发商擅自削柱的做法已经被明令禁止。1月20日，宝山区建设工程安全质量监督站向香颂名邸发出告知函，勒令停止违规施工行为，已经改动的立柱不满足原 设计尺寸的，须加固补强恢复至原设计尺寸。对尚未改动的，不满足立柱设计间距的，须整改满足原设计要求。具体整改方案应该与相关业主沟通，不得擅自破坏原 有结构。

　　[各方声音]

　　宝山区规土局：开发商涉嫌虚假宣传

　　记者从宝山区规土局证实，香颂名邸开发商确实申报了两种别墅户型，与开发商自述基本相符，规划设计上不存在问题，但属于涉嫌虚假宣传。

　　然 而，业主赵强认为，宣传资料中出现的入户楼梯和单车位属于“法律法规有明确规定的”范畴。2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条指出，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允 诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事 人违反的，应当承担违约责任。

　　业内人士：业主可找结构设计师与开发商对质

　　童鑫（化名）表示，售楼书与现场货不 对板，界定为开发商虚假宣传还是比较准确的。业主可找该项目结构设计师与开发商当面对质，结构设计师一般比较公允。的确与老设计有出入的，可以要求开发商 按图施工。如果开发商没有新图纸，而是在老图上随意改造，这是违法行为。《建筑法》第七十四条规定，建筑施工企业不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工 的，责令改正，处以罚款；　情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级或者吊销资质证书；　造成建筑质量不符合规定标准的，负责返工、修理，并赔偿因此造成 的损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　律师：“货不对板”可追究开发商违约责任

　　即便符合规划，“货不对板” 也可追究开发商违约责任。上海融孚律师事务所杨维江律师认为，开发商“货不对版”，致业主当初选择的交易条件发生改变，也就是说，业主是否选择和开发商签 署合同，开发商当初在广告中明示的一些基建条件是左右其做出选择的重要因素，倘若这些条件在实际交房时未兑现，那么可以视为开发商违约。

　　至于开发商以符合规划要求为由推卸责任，杨律师认为这是两个独立的法律关系和评价体系，退一步讲，即便规划变更得到行政部门认可，那也是免除了开发商的行政责任，但对于和业主之间的民事责任，一码归一码，还是应按照合同约定来承担的。