抵押房产贷款支付养老金
■操作模式
“以房养老”到底如何运作？中信银行在北京等城市正在进行试点。据媒体报道，中信银行近日推出针对中老年人的专属借记卡“信福年华”，并宣布在国内试点“以房养老”业务，凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老，不过目前该项业务总体业务量不太大。
据了解，老人把房屋抵押给金融机构后，中信银行将根据所抵押房产的价值和合理的养老资金确定贷款金额，累计贷款额最高不超过所抵押住房评估值的60%，且每月支付的养老金不超过2万元。借款人只需按月偿还利息或部分本金，贷款到期后再一次性偿还剩余本金。如果到期后不能偿还本金，将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。
不过该项业务申请的门槛较高，办理该业务的申请者至少须有两套以上住房，贷款期限最长不超过10年，贷款也必须用于养老。
代租代售房屋冲抵养老金
据了解，作为个人养老的一种模式，“以房养老”兴起于上世纪80年代，因养老问题的日益严峻，在我国也一再引起关注，并在各地都曾有过试行，但最后都不了了之。
2007年10月，石景山区试点首家通过房屋租赁方式提供养老服务的新型服务模式，该模式在石景山寿山福海国际养老服务中心率先推行，该项目被称作“养老房屋银行”。其服务模式是，由该服务中心与地产经纪公司合作，对老人的房屋进行出租或代卖，所得的房租或房款返还给老人，以抵免在养老院的所需费用，或由老人自行处理。
但2008年1月，有媒体报道“养老房屋银行”项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。昨天，记者致电寿山福海国际养老服务中心，该中心人员称，该项目确实在推出之后没多久就因问者寥寥早已中止。
记者了解到，上海市从2006年起也在进行“以房养老”工作试点，2007年，上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式，但因真正符合条件的申请人很少，最终不得不停办该业务。
■他山之石
美国：虽然美国的社会养老保障体系比较健全，但大多数美国老年人依然以“以房养老”方式作补充。美国政府和一些金融机构也向老年人推出了“以房养老”的“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人。
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间，只要不搬家、不卖房，房屋产权人不变，可一直住到逝世，由后人处理房产时折还贷款。
新加坡：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
■专家观点
房地产市场变数影响“以房养老”
中国老年学会学术部主任、研究员陶立群介绍，“以房养老”多年来在各地都有实行，但始终没能推行出去，主要是因为涉及到很多问题，“最大的就是房地产市场的变数不可控。”
“以房养老可以作为养老的一种补充形式，但作为主要方式肯定不可取，会存在很大的社会问题。”陶立群说，现在社会上对于房子的需求很大，房价也非常高，但到下一代时，一个孩子手上可能有几套房，而且随着现在政府加大力度建公租房，房价降下来的可能性很大，“现在能租3000元的房子，到时租1000元或者租不出去的情况都是有可能发生的，最终受影响的会是老人。”陶立群说，虽然老人是把房屋抵押给了银行等企业，但后者没有利润时，其积极性也会大受打击。
陶立群说，现在很多老人仍难以接受把房子抵押而不是留给儿孙，而且房子还有一个70年产权问题，“当然，现在房屋即使过了70年，所有人仍可继续使用，以后国家也可能在这方面出台相关政策。”
另外，在我国土地是国家所有的，“政府很可能会拆迁建设别的建筑物。”陶立群认为，养老应该有多种形式，其中最主要的应该是政府完善的社会保障制度，包括养老退休金、相关福利制度等，“条件比较好的老人，可以把以房养老当做补充。”
据了解，在今年9月全国政协举办的“大力发展我国养老事业”提案办理会上，银监会相关负责人曾表示，不少国家都采取“以房养老”措施来应对人口老龄化问题，银监会也就此展开过专项调研。但是，由于我国现有的制度———房屋产权70年，“以房养老”难以推行，并表示，“如果是房价上行期，‘以房养老’问题不大，可如果遇到房价下行期，有可能遇到其他问题。”
