地方楼市限购令陆续出台 户籍成重要调控手段

　　20日，南京“限购令”出台后，华侨路房产交易中心内办理手续的市民骤降，办证大厅空荡荡。邵丹 摄

　　按照“新国八条”要求，各地要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。截至目前，已有北京、上海等11个城市出台了“限购令”细则。在本轮限购令中，各地主要对限购人群，购房套数作出规定，其中户籍成为已公布“限购令”城市的重要调控手段。

　　京版“限购令”被称最严厉

　　据观察，目前出台的北京、上海、南京、青岛、济南、成都、南宁、贵阳、太原、长春、哈尔滨11个城市的限购令中，除济南外，外地人在本地新购住房均与户籍挂钩。

　　根据目前公布细则的城市来看，北京的限购令以“最严厉”领跑全国。新出台的京版“限购令”细则要求非本市户籍居民家庭提供连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明，才能在北京市购房，因此被称为目前为止最严厉的“限购令”。

　　北京去年5月实施的“限购令”中规定：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。与此相比，本次出台的限购令显然在“限外”方面下了更多工夫。

　　多数城市未提具体目标

　　相较于北京严厉“限外”，其他城市则相对“温和”，大部分城市则只需提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。成都出台的限购令在这一方面则相对更为宽松，仅要求有社保缴费或纳税记录即可，并未明确规定年限。

　　在调控目标方面，大部分已出台房地产调控细则的城市均未提出具体目标，仅贵阳提出：新建房价格增幅不高于去年全国平均值。

　　第三批限购城市名单初定

　　据悉，按照相关要求，近期还会有几十个城市将密集推出房地产限购政策。有媒体报道称，国家信息中心经济预测部15日在中国证券报独家发布的报告表示，住建部已经初步拟定了第三批执行“限购令”的城市名单，未来房地产调控政策将进一步细化。

　　反应

　　观望情绪浓 房源多“转售为租”

　　自限购令实施以来，各地房地产市场销售均有不同程度的影响。

　　根据中原地产的统计数据，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，买卖双方观望情绪浓厚。

　　据报道，南京公布“限购令”的第二天，南京全市的商品住房成交了53套，是一个星期以来最低的一天。根据南京网上房地产的统计数据，这53套住房主要分布在河西、江宁与江北这三大板块，其中江南八区内以河西最多。

　　面对“新国八条”的压力，贵阳的房屋租赁市场也在节后陆续出现了一些“次新房”的房源，房龄多在5年以内，这些房源的业主都希望通过“转售为租”进行过渡，对政策影响观望一段时间后再决定是否出售，或者直接打算等到满5年后再上市交易。

　　然而，楼市销售遭遇“限购令”管制的同时，租房市场却是风生水起。北京市链家房产一位业务员透露，受“新国八条”政策影响，加之建设部严禁出租地下室和隔断房的新规自2月1日起执行，春节之后的租房价格涨得非常厉害，几乎一天一个价。“一套朝阳区东南三环的2居室精装房，年前标价是2800元，刚过正月初十租出去的价格就到了3200元。”

　　北京中原地产市场分析师张大伟此前对媒体表示否认限购推高房价，他表示，“限购令对租房供需的影响还需要观察，但我们判断这种影响应该是积极的，会让供求关系向良性变化。”

　　预期

　　“北京全年价格下调压力不大”

　　据申银万国测算，由于政策力度超预期，且北京外地人购房比例达到40%，预计限购政策出台将加剧北京楼市观望气氛，短期内交易量大幅下跌。但由于市场供给不足，库存处于低位，预计北京全年价格下调压力不大，交易量整体萎缩幅度在20%-30%。

　　各地政策出台的松紧程度取决于本地房价上涨压力和土地财政的依赖度，整体来看，二三线城市力度将弱于一线城市。考虑到全国政策差异化明显，预计整体交易量萎缩幅度在5%-10%，价格基本与去年同期持平，部分限购严格且供给充足的二线城市房价存在下调的压力。

　　中金公司则估算认为，若全国有40个大中城市采取全市范围限购方案，全国成交量将下降18%，考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住房成交量下降应当在9%-18%之间。另外，考虑到政策执行过程中会打折扣及市场规模继续增长，实际影响可能低于上述预期，预计2011年全国商品住宅销售面积下降10%，其中一线城市约下降1/3，二线城市约下降1/4。

　　据中原地产统计，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的二手房门店新增客源和盘源数量2月以来都大幅度下降，业主开始惜售，购房客户开始观望。该机构研究人员瞿安新预计，五大城市二手住宅2月市场的成交量可能仅达到1月的两成水平。

　　据新华社电

　　专家观点

　　“不认为限购是中长期政策”

　　自1月下旬开始逐渐出现的各地“限购令”能否完成调控房价的任务，各方观点不一。成都的限购令将国八条的“行政区域内”改成了“主城区”，贵阳改成了“一环内”，“新国八条”在地方遭遇瘦身则会影响其调控威力。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也在其2月18日的微博中表示，成都和贵阳出台的限购令存在“放水”，两者细则中的一条颇具共同点的规定在主城区或中心城区人口密集、房价过高一带限购。这种“放水”的细则或被西部地区效仿。

　　但也有专家对记者表示，各地的限购措施不应一刀切，还是应该根据当地的具体情况作出差别化的调控政策。

　　杨红旭分析认为，目前的调控政策已“阶段性见底”，接下来购房者要观望一段时间，预计2－3月间各地商品住宅成交量将持续低迷，最快房价在二季度会触底，同比增幅将出现负增长。

　　至于限购的时限，杨红旭表示不认同限购是中长期政策的观点，他认为，国八条中明确了“暂停”时间，部分城市如贵阳也明确“截至2011年12月30日”。此外，行政干预一般“命不长”。“快则年底，慢则明年，将松绑，中央不松地方也会松。”

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