房地产调控形成“约谈机制”

　　原标题：房地产调控形成“约谈机制”

　　太原市人民政府日前印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》，成为住建部约谈城市中第七家作出回应的城市。截至目前，住建部在五一前后约谈的12城，已有7城作出回应，分别是太原、成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安，仅剩三亚、海口、昆明、大连、徐州尚未有进一步的调控动作。太原的限购措施中，除了外地人限购、贷款首付比例提高和限售两年政策外，首次将预售条件和预售价格进行了挂钩，并加大对网签价格的管控。

　　太原：鼓励低价位商品住房入市

　　根据新政，外地居民家庭在太原城六区购买首套房需提供1年以上（或逐月连续缴满6个月）的社保或纳税证明。新购住房自取得不动产权证或房屋所有权证之日起满2年方可交易转让。

　　在差别化住房信贷政策方面，无论是申请公积金贷款还是商业性个人住房贷款，首套房首付比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；购买第二套住房的居民家庭，首付款不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

　　新政要求，加强商品住房价格管控，要求商品房销售价格不得高于周边同品质、同类型在售商品房或本项目前一期实际成交价格；房企在取得预(销)售许可证后，要在10日内公开全部准售源及每套房屋销售价格，并明示不涨价销售的承诺。另外，还要加强商品房预售审批管理，控制商品住房市场供应节奏。建立商品房预售许可与商品住房销售价格相挂钩的动态调整机制、严控高价位商品房入市，鼓励低价位商品住房入市。

　　分析：新政有利于鼓励房企主动降价

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，太原此次出台楼市管控政策，和此前接受约谈有直接关联，也是为了打压各类炒房需求。太原的举措在全国首次将预售条件和预售价格进行了挂钩，预售价格比较低的楼盘可以提前预售，这可以有效刺激供应，也算是对一些主动降价房企的一种奖励。

　　另外，加大对网签的管控，此次规定网签密匙由房管部门统一管理，充分体现政府严厉管控稳定价格的导向。太原还提出了“控溢价、防地王、降过热”的土地把控思路，这些创新性的调控举措可以为其他热点城市提供参考。

　　观点：房地产调控升级到三步走

　　截至目前，已经有太原、成都、哈尔滨、贵阳、长春、佛山、西安等七个城市对约谈作出了回应。

　　成都针对此前限购政策在实际执行过程中的漏洞“打补丁”，5月15日出台的新政策将限购对象由自然人调整为家庭，对离异家庭购房、新购房转让条件做了新规定，同时配套出台了公证摇号排序选房的新规定；哈尔滨要求主城区内新房3年限售；长春要求商品房成交价格不得高于预售申报价格；贵阳重申3年限售规定，调整住房公积金政策；佛山重申房地产销售秩序，在房企开盘时间、认购签约流程、房源公开等方面做了较为细致的规定；西安市房管局在约谈后加大了巡查力度，对违规房地产开发商和房地产经纪机构加大了处罚和通报力度。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从调控原则看，依然是房住不炒，但12个城市的约谈，其实是2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系”“加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制的落地，代表了未来预警—约谈—问责这种房地产调控新机制的形成，房地产调控从过去的一城一策，开始升级到三步走。

　　张大伟称，近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不力的地方政府，进行约谈直至按照有关程序、会同有关部门进行问责。