土地增值税清算明确操作细节 对楼市影响几何？

　　2007年2月1日，海口市滨海大道一处工地在施工。记者 赵颖全 摄 资料图片

　　国家税务总局近日下发通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这被不少业内人士理解为当下一系列楼市“从紧”政策之一。土地增值税“明确清算”对楼市有怎样的影响？

　　土地增值税清算明确操作细节

　　此次税务总局的通知称，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。

　　通知还称，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　通知还对房地产开发费用的扣除问题、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题、拆迁安置土地增值税计算问题、转让旧房准予扣除项目的加计问题、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题进行了明确。

　　此次税务总局下发通知在意料之中。4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就已要求：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。近期一些地方出台的楼市调控细则也将土地增值税作为手段之一，比如重庆将高档住房土地增值税预征率上调到2％，浙江要求强化对二手房转让环节土地增值税的征管等。

　　房地产企业“受压”如何？

　　自1994年以来，中国对房地产土地增值税一直实行“预征制”：事前预征，事后清算，多退少补，预征税率一般在1％－3％之间。一些房地产企业为避税囤地捂盘待价而售，无形中助推了房价的上涨趋势。

　　2007年2月1日起，各地税务部门开始正式对房地产企业土地增值税进行全面清算，征收30％到60％不等的土地增值税。税务部门还明确了其中必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85％，项目三年未销售完毕等。但由于各种原因，实际并未很好地严格执行。

[责任编辑：孙金诚]