通州房价10年飙升7倍开发商涨价不惧“警告”

　　李正豪

　　北京“行政副中心”身份的正式确立，让通州房地产市场再次躁动起来。

　　7月15日，相关媒体报道称，“通州区政府对房价上涨情况很敏感，不久之前通州区相关领导约谈了好几家开发商，提出口头警告，不要

　　带头大幅涨价。”

　　但据《中国经营报》记者近日的实地调查，一些项目的涨价预期不断升级、并未收敛。

　　7月8日，在紧邻北京地铁八通线临河里站的华业东方玫瑰，一位销售代表告诉记者，该项目的销售均价为30000万元/平方米。7月14日，记者回访该项目时得到的信息是，目前小区仅剩下一些大户型产品，每套房价都在470万元至500万元之间，下周可能还会进行一次提价。

　　京贸国际城项目10号楼6月8日开盘，开盘价定在31000元/平方米，相比此前8号楼大约27000元/平方米的在售价格，提价4000元/平方米，涨幅约15%。7月15日，该项目一位销售人员告诉记者，京贸国际城10号楼100多套房源目前已经售罄，下个月还将有一栋楼开盘，开盘价格还未最终确定。

　　首开香溪郡也是通州近期涨幅较大的项目。北京市住建委官方网站显示，该项目6月14日开盘成交均价为21622元/平方米，但7月11日加推二期4号楼少量房源时，均价已超过24000元/平方米，一个月的时间里售价上涨约3000元/平方米，且于当日售罄。

　　一位通州房地产开发商负责人在接受记者采访时表示，“在这一轮政策周期中，通州房价的上涨趋势是挡也挡不住的。”

　　10年涨了将近7倍

　　据记者了解，过去5年京贸国际城房价大起大落，可谓通州房地产市场风头一时无二的项目。

　　“虽然在2010年的限购令之后，通州也出现了一些超过3万元/平方米的项目，但依然没有任何项目的风头可以盖过京贸国际城。”一位业内人士如此表示。

　　京贸国际城第一批房源于2010年1月入市，最初均价为1.38万元/平方米，此后数月一直涨到2.68万元/平方米，成为当时的通州楼市最高价，被称为“京城第一涨”；到了2010年11月，北京开始执行“限购”，京贸国际城四期开盘价直接降到1.98万元/平方米，降幅达7000元/平方米，又成了“京城第一降”；此后，该项目开发商在2011年9月又以特价房的名义，再次降价6000元/平方米，将均价调到了1.4万元/平方米；该项目房价重回高点是在2015年5月，8号楼开盘价为2.73万元/平方米，但6月8日10号楼开盘时价格已飙升至3.1万元/平方米。

　　相对通州其他楼盘来说，华业东方玫瑰的销售价格并不是很高，自2014年以来的销售均价一直稳定在2.35万元/平方米，但自2015年6月以来涨价提速。

　　相关媒体2015年6月初的报道显示，“目前销售均价已上涨至2.55万元/平方米，每平方米上涨2000元，相比周边其他楼盘，华业东方玫瑰的价格上涨幅度并不是很大，依然有优势。”

　　但到2015年7月初，记者在华业东方玫瑰走访时，销售人员的报价已经涨至3万元/平方米，而7月14日回访时得到的信息是，“下周可能还会进行一次提价”。

　　京贸国际城、华业东方玫瑰、首开香溪郡等项目近期的涨价，还只是通州楼市的一个缩影。

　　统计数据显示，通州商品房成交均价在2006年时仅为4645元/平方米。“到了2010年北京两会期间，CBD东扩和通州建设现代化国际新城等概念被正式提出，这刺激通州房价出现了爆发式上涨，从2009年的均价不足1万元/平方米，一度跳涨至3万元/平方米。”前述通州房地产开发商负责人告诉记者。统计数据显示，2010年通州商品房成交均价达到16937元/平方米。

　　此后，由于“限购”政策的执行，通州房价出现调整，在2012年还出现了整体成交均价的回落。不过，进入2015年以来，特别是通州作为北京“行政副中心”定位的确定，让通州房价出现“跳涨”行情，不少楼盘都将售价从原来的2.5万元/平方米提升到3万元/平方米以上。相比2006年来说，通州房价在过去10年已经涨了将近7倍。

　　应克服“城强业弱”短板

　　通州成为北京“行政副中心”，今后的规划和发展原则已经确定下来。

　　据北京市规划委副主任王飞介绍，今后在规划通州的时候，主要有两个核心思想，一是防止“摊大饼”，二是通州是相对独立的，不与中心城直接相连、连片发展。

　　据记者了解，为了防止通州区和朝阳区的“连片发展”，将推动两区之间的绿化隔离带建设；通州与其他周边区县之间也将通过建设绿色空间进行隔离。

　　北京市规划委还明确表态，政府在同步配置通州的就业和居住资源时，将会从中管控，杜绝以房地产为主带动通州发展。

　　北京市对于“行政副中心”建设的定位是“去房地产化”，但目前通州楼市的“跳涨”态势似乎与之背道而驰。

　　金融论坛城镇化研究中心主任易鹏表示，京津冀协同发展对北京周边的卫星城市房价肯定会有一定的上涨带动，但若过度炒作上涨预期，把协同发展异化成借北京疏解非首都功能大搞房地产开发，会导致要素难以流动，削弱产业转移和人口流动的动力，又建成新的“睡城”，缺乏持续长远发展动力。

　　北京市社科院副院长赵弘表示，通州建设“行政副中心”决策已定，重在落实，建设过程中既要防止“造城运动”，由于吸取北京中心城区建设的经验教训，严控城市增长边界，避免走上“摊大饼”式的老路。

　　赵弘认为，过去，通州职住比例严重失衡，存在“城强业弱”短板。在2008年~2013年间，通州新增常住人口28.7万，相当于新增就业人口的8.7倍；今后，在“行政副中心”的建设过程中，通州还需要强化高端产业的植入，趁着北京中心城区向外疏解非首都功能的机会，大举吸引生产型服务业、总部经济等高端资源，将通州建设成为现代化商务新区，这也将为通州、燕郊等地的“北漂”提供就近就业机会，减少“钟摆式”“潮汐式”交通压力。

　　房地产业界对未来通州市场如何判断？中原地产首席分析师张大伟表示，随着政策逐步明确，市场利好效应有望持续，“总体来说，这个政策是一个比较大的利好。对于市场来说，会有一波影响，但是价格涨幅多少，还要看利好的落地程度，包括政府职能搬迁的力度以及教育、医疗设施的完善程度等。”

　　“都说中国房地产在黄金十年之后将迎来白银十年，但是对于通州来说，房地产的黄金十年或许刚刚开始。”前述接受记者采访的通州房地产开发商负责人表示，“行政副中心”的建设首先将改变通州的交通配套，“非首都功能”的疏解肯定也将改善通州的教育、医疗环境，通州房地产市场将会得到更多的有力支撑。