国家发展改革委有关人士近日表示,正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,使房价能保持在合理水平。虽然不乏开发商“喊冤”,但房地产业多年来存在的暴利确是不争的事实。能否终结房企暴利,实际上是衡量新一轮调控成效的一个标杆。
房企暴利从何而来?首先,来自于“房”。房价的飙升使开发商的利润扶摇直上。近十年来,不少热点城市的房价仅在金融危机肆虐的2008年出现过“微跌”,其余年份均保持上涨,且涨幅大多在两位数以上。仅在2009年,很多楼盘价格就疯涨一倍以上,甚至出现了“开发商不知如何定价”等令人匪夷所思的现象。期间,不少房企“捂盘待涨”,一套房没卖,其“产品”估值却已飙升。
其次,来自于“地”。有银行人士说,看看房地产业的暴利,才知道什么叫“土地是财富之母”。有开发商抱怨,这两年地价过高严重压缩了利润空间,甚至称“企业在给地方政府打工”；有人更是宣称“高地价导致高房价”。
但实际上这是站不住脚的。一是因为相当一部分在售房源的地块,是2004年实施招拍挂之前通过协议转让甚至打“擦边球”等不规范方式取得的。一些专家指出,这类土地价格只占开发总成本的两三成左右,甚至更低。有些每平方米单价超过10万元的天价豪宅,房价甚至达到地价的20多倍,其中的暴利何等惊人!二是因为一些开发商通过囤地“坐地生财”。统计数据显示,截止到2009年底,全国约有一万公顷闲置土地。在一些城市,闲置房地产用地的数量几乎相当于一年的新增供应量。
再次,来自于“钱”。静态地看,在高地价背景下,商品房项目除去土地、各种税费、建安、财务等各种成本之后似乎利润不多,但别忘了:房地产项目开发过程中的高杠杆率,足以使开发商“四两拨千斤”。在开发环节,开发商满足土地权证、建筑规划许可证等“四证齐全”、资本金达到一定比例(2004年规定为35%,2009年曾下调至20%),便可向银行申请开发贷款；建安成本由建筑承包商带资垫付；在销售环节,商品房预售制度实施已有10多年,一度开发商靠卖“楼花”便可提前回收成本,目前根据规定,开发项目取得相关证照、主体结构施工因层数而异达到一定进度便可申请预售。
也就是说,开发商相当程度上是借助了银行贷款、建筑商的垫付资金和购房者的资金完成项目开发；在有些政策执行不到位的项目上,更是“空手套白狼”。有业内人士向记者分析,从资本金的回报率看,开发商几乎能有100%的回报。
房地产业多年的“暴利化”,折射出我国房地产业发展、城镇化进程的根本性问题。住房既是商品,也具有公共产品的属性。在市场化的轨道上,给予房地产开发企业如此“厚爱”、让开发商如此获取暴利,不合理、不应该、也不可能持续。
这一轮房地产调控,相当一部分措施直指造成房企暴利相关的“房”、“地”和“钱”三大因素。比如,在“房”方面,严格抑制投资投机性需求,打击开发商捂盘惜售,切实增加有效供应；“地”方面,限制单幅土地出让面积、加大闲置土地处置力度、提高土地增值税预征率；“钱”方面,提高房企开发贷款的审查和管理门槛,将囤地房企列入融资审核“黑名单”等。这一系列“组合拳”,有些已经显效,有些还有待进一步“发力”。
因而,终结房企暴利、巩固调控成果,既要研究实施“反暴利规定”等新措施,更要严格落实已经出台的调控政策。只有坚持不折不扣地打好这一套“组合拳”,房地产调控的成效才会充分显现。(魏宗凯)
