央行5月12日“窗口指导”维稳楼市之后，大部分商业银行在首套房贷款审批和放款进度上有所提高，停贷城市有所减少，首套房贷款需求压力一定程度上有所缓解。但是，几乎所有银行在房贷上的谨慎程度并没有松懈，总体额度仍然偏紧，利率优惠全无，几乎全部上浮利率。融360在报告中称，在其调查的21个城市中，截至5月23日，仍有14个城市出现停贷现象。作为一线城市领头羊的北京，房贷市场的紧缩，令市场的交易量也变得清淡了很多。今年5月京城房贷市场的成交量较上月同期下降了10%，这些现象说明，央行喊话后房贷市场变化不大，甚至一些城市房贷不松反紧。

　　从监管部门的角度看，主要是监督银行业务是否合规合法，而不是直接干预银行贷款，包括贷与不贷、贷多贷少、期限长短、利率高低等。央行赖以影响银行信贷量的手段主要是通过自己掌握的三大工具：利率、公开市场业务和存款准备金率。去年下半年以来，商业银行对房贷异常谨慎甚至停贷，把房贷视为鸡肋。央行也只能通过召开座谈会的形式给予口头提示或曰窗口指导，而不能强制甚至下发文件要求银行加速放贷。这折射出央行的开明，说明央行确实不想直接干预银行的具体业务经营。

　　同时，我们注意到，真正监管银行贷款的另一个监管机构——中国银监会日前表态，对银行房地产贷款监管没有丝毫松动，包括土地、房产开发贷款和个人购房贷款。并且还用了一个狠词：“没有讨价还价余地”。专司银行业贷款监管的银监会如此态度，说明后半年房贷难言宽松，而且汲取和预防去年6月20日“钱荒”的教训，监管部门对房贷可能控制得更紧。

　　从商业银行角度看，无论监管部门如何窗口指导和喊话，最终银行必须根据“三性”原则来决定是否放贷，即安全性、流动性和效益性。然而，土地、房产开发贷款和个人购房贷款三大房地产贷款几乎都很难符合“三性”原则。从安全性来看，目前房地产处在低迷期，房价逐步下行使得楼市风险已经凸显出来。在这个当口继续发放贷款，背离贷款“三性”之首的安全性要求。

　　从流动性看，个人购房贷款占房地产贷款80%以上，央行喊话也是要求加快首套购房贷款发放进度。个人购房贷款一般在10-30年期限，流动性非常之差。同时，目前银行通过存款几乎吸收不来资金，大多是通过理财产品和同业拆借吸收资金，而这两类负债期限大多在一年以内，这就造成房贷上出现严重的资金来源与运用的期限错配现象。在银行流动性管理越来越难、越来越成为风险点时，房贷已经严重背离“三性”原则的流动性要求。

　　从盈利性角度分析，银行发放住房贷款的盈利性在下降甚至仅仅能够保本而已。问题出在银行资金来源成本的较大幅度增加。在低成本的存款资金来源陡降的情况下，银行大量发行理财产品吸收资金的成本都在5%左右，而房贷基准利率在6.55%，利差仅仅1个百分点上下，银行保本都难。从盈利性原则看，房贷品种越来越难以符合要求。

　　在背离“三性”原则下发放贷款，银行岂能愿意？监管部门也不能强制。如果强制要求银行放贷，那么，将来造成贷款风险，谁负责任呢？央行负吗？监管部门根据政策变化、市场变化、宏观调控需要等，影响商业银行信贷业务的手段只能使用三大货币工具，通过三大工具增加或者减轻银行的资金成本、放松或者收紧银行准备金来影响其信贷业务。

　　通过以上分析，担忧“定向降准”被银行截留用于房贷看来是多余的。下半年房贷松动的可能性不大，房地产贷款难、贷款贵的问题难以有所缓解。在基本卡死房地产流动性的情况下，房价不降都难，房地产理性回落的大方向势不可挡。（余丰慧 职员）