朝阳石佛营房地产过户大厅近日门庭若市，常有人为了一个当天过户号起五更爬半夜，或是付给“号贩子”不菲的排号费。本报记者 刘航 摄
“学区房，买了就能上双榆树中心小学。”“新地铁开通还有5天，不要再犹豫。”二手房市场，交通、学校等资源一直是支撑卖价的重要原因。记者走访了上地、中关村、朝青、紫竹桥四个区域发现，本轮领涨的二手房小区，都是占着“学校旁”或者“地铁旁”的小区。
上地区域
6.2万元的报价“有价无市”
领涨小区：上地东里
6.2万元的报价“有价无市”
“我们小区的一居室是要疯啊。”每每接到中介劝说卖房的电话，住在上地东里的市民邵先生都颇为感慨，“两居室才卖5.3万元/平方米，一居室的报价竟然高到6.2万元/平方米，这差得可太大了。”
带着疑问，记者以看房人的身份，走访了上地东里小区，发现业主报价超过6万元/平方米的房源，几乎全部集中在小户型。比如，一套47平方米的一居室，业主报价285万元，折合单价60638元/平方米；而另一套挂着“急售”的45平方米一居室，精装修，业主报价280万元，折合单价62222元/平方米。
“上地东里比较特殊，属于学区房，有上地小学的入学名额，房源抢手，房价自然比其他小区要高。”经纪人吴先生告诉记者，近两个月，随着市场回暖、买房人增多，卖房的业主也一路调价，“9月份我还能给您找到单价5万元/平方米以下的房子呢，这会5.4万元/平方米就算高性价比了。”
不过，吴先生也承认，即便是稀缺户型，报价超过6万元/平方米的一居室，也属于“有价无市”的超高报价。“实际看，一居室的市场成交价目前在5.6万元到5.8万元之间。报价超过6万元的房子难卖。”
吴先生告诉记者，就在上周末，客户看中了一套一居，但因为业主不愿意把价格降到6万元/平方米以下，最后没谈成。“现在来买房的客户，多数是必须出手的，支付能力有上限，真是努着都够不着，也就不买了。”
中关村区域
学区房卖到5万元
领涨小区：双榆树北里
学区房卖到5万元
“72平方米两居，业主报价360万元，但因为要换房，诚心出售，全款支付的话就355万元，折合单价49300元/平方米，已经算是小区里的底价了。”在交谈中，经纪人郑小姐一直向记者强调，业主属于着急出手型，价格已没有一分退让余地。
在中关村区域，涨幅较高的双榆树北里有双榆树中心小学的名额，市场最新售价5万元。而在9月份，4.5万元的房子在这个小区已经算是贵的。
“整体来说，学区房还属于卖方市场，卖的少买的多，交易不对称。”我爱我家双榆树区域高级买卖经理费先生告诉记者，由于近两个月改善型购房人入市偏多，再加上业主普遍都持有涨价预期，房价也就水涨船高。“双榆树北里涨幅较大，一是因为相比于五道口的房子，小区的户型较小，总价较低；二是楼龄新、不临街。不过，客户目前的最高接受能力也就在50000元/平方米，超过这个数字的报价，依然很难成交。”
紫竹桥区域
领涨小区：车道沟南里老公房卖出次新价
“3.4万元的房子？目前您在这个小区是找不到了。”失望地从中介门店得到“没有”的答复后，市民胡先生后悔自己又晚行动了一步，10号线二期开通在即，如今连车道沟南里这样的老公房小区，都卖到了3.8万元的价格，“这可几乎相当于附近美林花园的房价了，那里均价也就4万元。”
按着胡先生提供的信息，记者通过中介门店，咨询了车道沟南里的多套房源，平均报价都在3.8万元，而最贵的一套53平方米两居室，总房款达到240万元，折合单价已达到45283元/平方米。
“您要是真心想买，我这里有套58平方米两居室，主卧东北向，业主报价230万元，但可商量，220万元拿下问题不大。”经纪人小张告诉记者，3.8万元已经是目前的低价，近一个半月内房价至少涨了3000元。
“以前，车道沟南里属于紫竹桥一带的老公房小区，楼盘旧，交通也不太便利，所以房价也处于同区域的低位。但随着新地铁的利好带动以及购买人群以刚需和改善为主，车道沟南里反而成为区域中的领涨楼盘，卖出了中档楼盘的价格。而像紫竹花园、美林花园等中高档楼盘，由于小户型少、需求少，涨幅反而不那么明显了。”我爱我家市场研究院分析师孔丹告诉记者。
朝青区域
领涨小区：晨光家园紧挨地铁两月涨4000元
在北京，新地铁的开通对于房价总是利好，这点在晨光家园小区格外明显。
“朝青板块，紧邻地铁6号线，近两个月北京成交量最高的小区。”昨天下午，记者以看房人的身份询问报价。“86平方米两居室，总价242万元，单价28140元。”“72平方米一居室，总价220万元，单价30513元。”“54平方米一居室，总价175万元，单价32407元。”记者连着咨询了三套房源，最便宜的报价都要2.8万元。
“我来之前在网上查过价格，这个小区10月份才卖到2.4万元、2.5万元呀，怎么两个月就涨了4000元？”对于记者的疑问，孙先生坚决表示，这三套都是业主的实际报价，自己一点儿没作假。“实话实说，我也想给您挑套便宜点的房子，可晨光家园现在的平均价格都在2.8万元到3万元之间。还有不少报价在3.4万元的房子呢，我都没给您推荐了，业主不诚心卖，您也嫌高不会买。”
对于两个月单价涨了4000元/平方米，孙先生的解释是新地铁开通，晨光家园紧邻地铁，市场需求大，再加上部分业主惜售，房源供不应求，所以房价涨幅也较朝青板块同类型的其他小区要高些。
“现在北京哪里还有降价的二手房呢？成交量一高的时候，房价也会跟着高，只不过新地铁利好，加速了部分小区的涨势。”
本报记者 赵莹莹 J201
短评
源于教育不均衡
本轮房价上涨，学区房是最早开涨，且涨幅最大的。
北二环德胜门附近，5月份学区房的市场均价在4万元左右，七八月份涨到4万7左右，目前达到5万元，甚至更高。以北三环周边的阳光丽景为例，目前均价6万元左右；北六环周边的新房长滩1号均价2万元左右，南六环周边的龙湖时代天街均价16000元；三者的房况是同品质的，房价之所以差三四倍，除了位置，还有就是因为阳光丽景是学区房，能上西城区重点小学西师附小。
学区房为什么涨得快，因为少。一个好的学校周边，一个月就出二三套房子，而背后是几百个想上重点的学生家庭。因此，有人说，学区房比婚房还刚，因为“孩子”比“丈母娘”还厉害。
“重点校”对家长来说，意味着更优秀的师资队伍，意味着更优质的教学质量，意味着更安全的教学管理，甚至是升入重点中学、大学的摇篮。家长买学区房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格，房子大小无所谓，年代老点没关系，环境差点也能接受。一来，为了孩子，家长什么都能忍，二来一旦孩子毕业之后，他们就会把房子卖掉。买学区房的家长大多都是这种想法。
就近入学本来是个意图良好的政策，可现在，对不少家长来说，却意外结出了学区房这颗不得不咽下去的苦果，甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是，当这场游戏的参与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长，就近入学政策陷入了尴尬。
有人说，与交纳赞助费择校相比，通过购买学区房择校是一种进步，体现出一定的合理性，因为它避免了交纳赞助费所带来的权钱交易和暗箱操作，用市场化手段让择校规则变得简单和透明。据说，学区房不是中国的“特产”，在美国、澳大利亚等发达国家，也有学区房，周边房价也比其他区域贵，但是，与中国不同的国情是，美国和澳大利亚的“学区房”多为私立学校，而公立学校之间设备设施、教学水平的差别不大。而中国的学区房大都是公立学校。
择校变成择房，仍然是一种变相的不公平。家里经济条件好些的孩子就近就读好学校，条件不好的孩子只能靠边站。显然，这与政府当初推行就近入学政策的目的还是背道而驰，明里买房和暗里交择校费，在结果上没有多大的区别。
不管是赞助费择校，还是买学区房择校，都是因为教育资源的不均衡，优质教育资源的稀缺和过分集中，这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置，才是解决择校问题的根本出路，也才能消除学区房的市场基础。（本报记者 李海霞）
