近日，网上一则两个单套价格上亿的豪宅项目未公开销售就无房可卖的消息，被传得沸沸扬扬。且不论事实真相如何，豪宅市场“逆市回暖”已经成为不争的事实，亚豪机构数据显示，3月北京单价在4万以上的豪宅销售量环比增长了两倍。
记者从北京售价超过11万的顶级豪宅盘古大观获悉，3月以来其客户到访量环比翻番，从看房到成交，最快的认购过程仅需3天。
聚焦
没有售楼处 豪宅已“卖光”
近日，《国际金融报》爆出北京高档住宅“姜庄湖庄园”已被“内定一空”的消息。
据公开信息显示，姜庄湖庄园位于朝阳区鼎城路6号，3月30日获得预售许可证，拟售价格最高超过每平米10万元，销售面积达1489.59平米，单套总价达1.6亿元。
但是，如此地道的豪宅项目，却在开盘不久就“卖光了”，不仅现场没有售楼处，打电话也联系不上售楼处的人。
该报道引用一位业内人士的话说，此类豪宅早就锁定了“高端客户”。楼盘开盘前，就已经有了高端客户群的锁定，总价1亿元以上的房子，瞄准的是年收入至少上千万元的客户群。客户群多为各地大型国企高管层及上市民企老板。而且由于是跨地域销售，隐蔽性大，不容易引人注意。
记者随后从消息人士处获悉，姜庄湖庄园是为客户定制的项目，但究竟是何方神圣买下，仍然无人知晓。
京城顶级豪宅 看房量翻番
姜庄湖庄园的传言虽未被证实，却牵出了媒体对豪宅的关注，而据记者了解，北京豪宅近日的热销确实也是不争的事实。
价值40万的全球顶级品牌入户门，楼顶有停机坪，11万元单价，660平米的超大户型，与水立方、鸟巢为邻，盘古大观这个北京老牌的顶级豪宅也在3月迎来开门红。
盘古大观的销售总监兰菲向记者透露，现在盘古大观正在期房转现房，手续没有办完，不能签约，只能认购。尽管如此却抵挡不了客户的热情。“进入3月以来，客户到访量比之前几乎翻了一番。”兰菲表示。但是，对于每天能有多少客户来电，什么样的人来买，她却字字谨慎。
在位于盘古七星酒店21层的该项目售楼处记者注意到，这里俨然是一个会所，大门入口处一边站着一个年轻高大、金发碧眼的外国侍者，见了谁都面带微笑。进到里面则是几张硕大的沙发，还有几桌人在一边喝咖啡一边聊天，若不是细心观察，根本发现不了这就是售楼处，记者在这里呆了30分钟，也没有遇到看房的客户。
兰菲告诉记者，这很正常。参观盘古项目都必须提前预约，看完沙盘，再由销售人员和管家陪同，专车送到样板间。即便是参观样板间也不会发生两组看房客户相遇的情况。
“成交量不会很大，从去年开始一个月基本保持两三套的销售。”盘古大观销售总监告诉记者，对于7000万总价的房子，几乎不能贷款，谁买都要考虑清楚。
最快3天签约 再破神速纪录
进入3月以来，盘古项目已经明显感觉到市场的回暖，认购数量也在增长，而从4月目前的到访量来说，要比3月还好，成交周期也在逐渐缩短。
“最快的3天就能成交”。据介绍，有些客户第一天来看房，第二天又看了一遍，第三天就签约了。这样的签约速度在北京豪宅市场上来说绝对罕见。一般来说，成交周期都是一两个月，有的甚至长达一年左右。
而具体什么样的客户有如此快速的决断，兰菲却只字不提，只说客户买来自住，并非投资。
“有的人，真的看不出来是不是来买房，买不买得起。”兰菲说，由于项目紧邻奥运场馆，有游客顺便看一下房子，这种情况也有。
“有一位客户，胸前挂着相机，起初就是来参观水立方和鸟巢的，顺便上售楼处看看。但听完售楼员介绍并且看了项目之后不久就买下了。”兰菲分析，买下他们房子的人一是认为地段好，另外认为房子的文化理念与自己合拍，再有就是传承用的。
据了解，该项目目前在售的房源还有不到40套，销售出去的大部分房子业主已经装修入住。
3月北京高端项目成交TOP10
名次 项目名称 位置 套数 均价(元/㎡)
1 保利中央公园 朝阳区望京 86 39899
2 首城国际中心（首城双景） 朝阳区广渠路36号 52 36638
3 金茂府 朝阳区广渠路15号 51 45761
4 西山壹号院 海淀区圆明园西路药用植物园北侧 31 41095
5 中海紫御公馆 崇文区陶然亭桥东南角 30 38841
6 东湖湾 朝阳区望京 26 34856
7 正源·金融世家 西城区真武庙路6号 21 55452
8 璞瑅 丰台区龙潭湖向南800米 20 37306
9 太阳星城火星园 朝阳区太阳宫 18 41333
10 万科蓝山 朝阳区西大望路27号 17 37801
市场
3月公寓豪宅销量迅猛增加
因为客户群体不一样，豪宅销售在去年宏观调控中并未受到太多影响，在今年春节后销量甚至可以说是“再上一个台阶”。这一事实在数据上也得到了证实。
亚豪机构统计数据显示，北京76个售价超过4万元的在售公寓豪宅项目3月份共售出了465套，销售面积7.5万平米。环比2月，销售套数激增263.3%，销售面积大幅上涨了264.9%；同比2011年3月，销售套数、面积分别上涨了86.7%和97.4%。
3月，楼市初现回暖势头，北京商品住宅的成交总量环比上涨五成，而公寓豪宅的成交表现更优于大市，销量环比骤增2.6倍。
在公寓豪宅销量整体上升的过程中，单套面积超过300平米的大尺度户型设计更是备受购房人热捧。据亚豪机构统计数据显示，3月300平米以上大户型公寓豪宅售出了92套，环比2月翻了3.5倍，增幅大大超越了整体公寓豪宅市场。
“价格坚挺”成热销理由
“去年一年，价格平稳，没有什么优惠”。兰菲告诉记者，盘古大观一直保持11万左右的单价，“没有经济实力的人，就算打折加送物业费，不买还是不买”。兰菲说话虽然直爽，但也不乏道理。
与普通住宅“以价换量”吸引成交不同，拉动公寓豪宅销量猛增的动力却恰恰源自价格坚挺。目前北京公寓豪宅的平均价格已在6万元/平米以上维持了半年之久，而同一时期，普通住宅则全面打开了房价的下行窗口，部分区域房价跌破一半。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫指出，十二五期间，中国经济增速开始放缓，选择合适的投资途径，令资产在经济减速的大环境下实现保值增值是当前高资产人群关注的核心问题。
他认为，当前楼市下行，唯有公寓豪宅凭借占据不可复制稀缺城市资源，价格表现有别于震荡下挫的大市，走出了一条平稳向上的价值曲线，正是价格的坚挺，令公寓豪宅受到高资产人群的青睐，推动了近期成交量的大举反弹。
预期
二季度10余高端盘计划入市
任启鑫分析，2012年一季度，大部分开发企业是通过中、低端项目降价跑量的方式缓解资金压力、支撑利润增长。
3月全国“两会”后，全年的房地产政策方向彻底明朗，为确保资金顺畅周转，房企必须寻求淡市下的利润增长点，在公寓豪宅需求升温、销量猛增的背景下，加大高端项目入市成为房企的首选。
当前，高端新盘的建筑理念更先进，在产品设计、园林景观、物业服务、资源配套等方面都在围绕高端客户群的需求变化不断升级，通过附加价值的提升增强项目的核心竞争力。性价比的提升，将有助于进一步促进公寓豪宅销量的回暖。
另外，高端市场回暖、入市项目的增加，大量资金实力雄厚的财富阶层出手购房，能够产生吸纳市场过量流动资金的“吸金池”的作用，将游资稳定在地产市场，固化成为房产资产，能够减少资金流向与民生相关的其他领域，有助平稳物价。
今年一季度，公寓豪宅出现了罕见的零入市局面，供应断档，这一状况将在二季度有所转机。
据亚豪机构统计数据显示，2012年二季度，将有紫御华府、京禧阁、凯德锦绣等10余个公寓豪宅项目计划入市，另外还有中骏绿洲庄园、碧海方舟（国颂）、老莊等大面积顶级别墅取得了预售许可。值得一提的是，位于京西的紫御华府是330-1200㎡超大空间，3.6米层高、22米面宽，这样的面积在业内罕见。
这些高端楼盘多位于四、五环周边，计划售价普遍在5万元以上，东北四环外的碧海方舟（国颂）项目的拟售均价更是高达10万元。这显示出，在连续多年市区无住宅用地供应的情况下，高端盘的主流供给区位已开始外移。
