“银十”惨淡落幕 京二手房均价跌破2.2万

　　“金九银十”一向是传统的销售旺季，今年却成为北京楼市重要的转折点。

　　除了成交量不断刷新历史新低之外，价格方面，二手住宅均价在接连跌破2.4万、2.3万元大关后，再度跌破2.2万元大关，以21852元/平方米的成交均价，创下了近14个月来成交均价新低。

　　市场数据

　　量价齐跌 堪称“史上最冷”的秋天

　　根据北京市房地产交易管理网的数据统计，10月中上旬（1日至20日）北京全市二手住宅成交总量为3776套，与9月份同期相比下跌了18%，与去年同期相比更是大幅下跌了53%。

　　价格方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，10月中上旬北京全市二手住宅成交均价为21852元/平方米，与9月份同期相比下跌了4.6%，与去年同期相比也下跌了2.4%，这是今年以来房价与去年同期相比的首次下跌。

　　与此同时，城六区的二手住宅成交均价也出现了明显回落，10月中上旬，北京城六区二手住宅成交均价为24311元/平方米，与9月同期相比下跌了2.6%，创下了近13个月来成交均价的新低。

　　在售房源约12.3万套 需消化15个月

　　受限购和整个宏观政策的影响，今年调控后，新增房客源量均呈现下降趋势，目前每月房源新增量大约为1.5万-2万套。与去年相比大约下降了15%。

　　而今年前三季度，北京市二手房共网签93928套，仅为去年成交量的65%，降幅为35%。也就是说，相比于房源挂牌的下降速度，房源的消化速度要慢130%，这导致部分区域在售房源累积，出现滞销现象。

　　据链家地产市场研究部统计，根据自身房源库真实在售房源推算，当前全市在售二手房源已达到12.3万套。按照当前月均0.85万套的消化速度来看，在未来不增加新房源的情况下，大约需要15个月消化完成。

　　滞销区域增多 销售压力各不相同

　　据统计，二手房可售房源集中的区域主要为朝阳、海淀、丰台、石景山、大兴、西城区以及通州区。有所不同的是，前三个地区原本一直是传统的成交热点区域，而目前尤其是朝阳区，滞销房源占比已经达到30%。而石景山、大兴、西城、通州区域滞销房源占比始终相对较高。

　　郊区

　　价格无优势 大兴、通州“迫降”

　　尽管当前多个区域存在切实的销售压力，但从未来销售难度及业主心理压力上看，率先面对滞销难题的主要是位于郊区的通州、大兴区。

　　主要原因是，首先，朝阳、海淀本来为二手房成交主力区域，二手房房源潜在消化能力强。而大兴和通州位置优势并不明显，因此消化难度较大。其次，海淀、西城等区域即使房屋难出售，业主仍然有其他规避风险的办法，如转售为租。而通州、大兴租赁市场出租较难，而且出租收益低，很难成为规避降价风险的有效方式。

　　据统计，大兴和通州区目前新房的库存量分别为12764套、18637套，仅次于朝阳区新房库存量。与新房相比，这两个区域二手房优势并不突出，因此其销售压力将会更加明显。

　　目前这两个区域二手房价大约在14000-16000元/平方米，在调控后，波动性下降5%左右，预计随着销售压力的不断增加，这两个区域的降价幅度将会明显体现，同时价格联动作用下也将影响区域新房价格走低。

　　市中心

　　老旧小区集中 城区房价也回落

　　对于海淀、朝阳，以及西城、丰台这些中心城区来说，由于老旧小区较为集中，使得价格也难以长时间禁受住成交低迷的打击，据伟业我爱我家市场研究院统计，10月中上旬，城六区的二手住宅均价也出现了明显回落，24311元/平方米的均价，创下了近13个月以来新低。

　　与此同时，大部分“以小换大”的改善型业主集中在市中心，由于调控政策将长期从严的预期，以及未来房价将继续回落的趋势，“卖得越早赔得越少”逐渐成为共识。

　　各区域在售房源消化情况表

　　区域 存量房源（套） 在售房源（套） 滞销比 月消化量（套） 消化时间（月）

　　昌平区 280377 9743 7.90% 1234 8

　　朝阳区 1277774 36160 29.40% 2709 13

　　东城区 281859 5814 4.70% 507 11

　　西城区 414535 10132 8.20% 698 15

　　大兴区 281773 6422 5.20% 466 14

　　丰台区 647034 15041 12.20% 1071 14

　　海淀区 747749 24130 19.60% 1370 18

　　石景山区 168350 4092 3.30% 296 14

　　顺义区 173399 4871 4.00% 381 13

　　通州区 318195 6596 5.40% 492 13

　　（以上数据由“链家地产”市场研究部提供）

　　趋势分析

　　去库存压力加大 未来或迎全面降价

　　与新房市场不同，二手房业主的灵活性较高，业主持有一两套房，在不着急套现的情况下，可以选择暂缓或者出租转移销售压力。因此业内认为，虽然未来可能会有部分业主退出买卖市场，但二手房整体销售压力难在短期内改变，尤其是对于出售意愿较高的业主来说。

　　一方面，房源被快速消化的市场环境不复存在。当前库存压力与2008年市场相似，但是却有很大不同。2008年，销售压力仅仅持续大约半年的时间，而后成交开始回暖，2009年实现突破性上涨，快速消化了市场房源。从目前来看调控政策下，房源能够快速消化的市场环境已经不复存在。

　　年底前房价继续回落 成交有望回暖

　　链家地产首席分析师张月指出，今年调控后，二手房成交周期拉长了1个月左右、市场消化速度放缓，加之需求减少明显，导致二手房在售房源增加。

　　消费者当前的观望情绪在短期内很难有明显改变，而根据房源新增量以及成交走势来看，到今年年底，二手房在售房源将达到14万-15万套，可售房源的增加将会导致未来二手房出售难度进一步增加，到年底业主受在售房源累积以及长期市场低成交影响，成交周期将可能继续拉长，销售压力增加。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，10月份，二手住宅的价格下跌趋势已经非常明显，随着房价的回落，部分首次置业需求也将逐步释放，之所以现在成交量依然低迷，主要还是因为房价仍然没有回落到购房人心理能够承受的价格区间。

　　胡景晖预计，2011年剩下的2个多月，北京的二手住宅价格还将继续回落，从目前来看，房价还将有10%至15%左右的下跌空间，随着房价的继续回调，会有越来越多的首次置业者选择出手购房，成交量有望回暖。（记者 杨予诺）