保障房开发成融资“绿卡” 北京城建申请7亿贷款

时间:2011-09-09 09:32　　　来源：证券日报

　　保障房开发成融资“绿卡”

　　北京城建不缺钱仍申请7亿元政府贷款

　　9月8日，北京城建（600266.SH）发布子公司获得保障房贷款公告：公司旗下北京城建兴华地产有限公司（以下简称“城建兴华”）拟向北京市保障性住房建设投资中心申请7亿元贷款，专项用于小营项目定向安置房建设，期限5年，总融资成本7.61%，含0.08%的委托贷款手续费。

　　事实上，彼时北京城建竞得小营项目整个地块的总费用也不过8.56亿元。“北京城建这个时候若能拿到这笔贷款无疑是借力目前政府对保障房建设的扶持政策”，9月8日，一位不愿具名的地产分析师对《证券日报》记者表示，“不过，这块安置房建设面积也并不大”，对于北京城建以7.61%的成本申请取得5年期贷款，他亦表示费解。

　　低价竞得地块

　　2010年9月21日，城建兴华以总价28.12亿元成功竞拍下海淀区小营居住及商业金融用地（D1、C6-C8地块）。公开资料显示，该地块总用地面积17.61公顷，其中建筑用地面积14.07公顷，规划总建筑面积37.98万㎡，地上建筑规模不大于28.14万㎡。

　　鉴于该地块尚需配建8万㎡的公租房，扣除这部分建筑面积，折合楼面价约为13962.26元/㎡——彼时，曾有报道指出，该地块一度吸引包括首开、保利、金地乃至中建国际前来竞拍，而金地集团更是给出31亿元的报价。

　　然而，在综合评标的方式下，最终胜出的，并非是金地，而是北京城建。“北京城建本身就是这个地块的一级开发商”，上述不愿具名的地产分析师对《证券日报》记者表示，“一般而言，开发商在取得一级开发资格时，往往与有关机构取得了一定‘默契’，后续项目开发工作也往往由其一并承担。”

　　但是，最终该地块因为位置较好，而引来6名竞争者，“最终还是把（土地）成本抬高了。”

　　2010年11月16日，城建兴华再次以8.56亿元竞得海淀区小营居住项目（C1-C5地块）。该项目总用地14.79公顷，规划建筑面积23.72万㎡。公开资料进一步显示，C1地块上需建设拆迁安置房6.8万㎡。

　　扣除这一部分建筑面积，C1-C5地块每平米仅折合楼面价5059.10元/㎡！和海淀小营上一地块出现7家同时竞拍的现象不同的是，C1-C5地块仅有3家开发商（还包括其北京城建的另一子公司首城置业）投标竞价，最终由城建兴华竞得。

　　彼时，就有分析人士指出，之所以C1-C5地块成本较低，主要是源于该地块大面积配建政策性住房所致。

　　相比之下，作为配建保障性住房用地，北京城建所获海淀小营C1-C5地块的土地成本，可以说远远低于市场价格——与上文所提及的、同样由北京城建所竞拍到的海淀小营D1、C6-C8每平米楼面价相比，C1-C5用地仅为市价的36.23%。

　　申请保障房贷款

　　为资金“减压”

　　“北京城建这块安置房建筑面积并不大”，上述地产分析师对《证券日报》记者表示。那么，为何该用地所获得的专项贷款为5年期长期贷款？

　　相对而言，长期贷款资金偿还压力较小。但是，也因此会要求房企付出更大的资金成本。7亿元的贷款，以其所公布的7.61%贷款利率计算，每年所需支付的名义利率也高达5327万元。

　　“目前，5年期贷款基准利率为7.05%”，上述地产分析师指出，“这意味着，北京城建将要支付的贷款成本要比基准利率上浮了近8个百分点，这个成本也不算低。”

　　事实上，似乎北京城建并不缺资金：可以说，北京城建是少数经营活动产生现金流为正的上市房企。而刚刚公布的半年报显示，其账面尚有28.78亿元的货币资金。

　　相对而言，北京城建的资金状况以及债务结构都要优于很多同业房企。那么，上市公司为何仍要以不菲的成本，申请巨额保障房贷款？分析人士猜测，在楼市调控时期，房企格外注重手中现金。此时，利用政策对保障房建设的支持，融到资金来进行项目开发，无疑是减少了该项目对开发商现有资金的占用。无形中，开发商可以借助保障房贷款来减轻自身资金压力。

　　如今，在大幅节约了土地成本的同时，北京城建再次搭着政策的顺风车，率先向北京市保障性住房建设投资中心申请7亿元的5年期贷款——如此算来，北京城建这笔保障房“生意”，既享受了地价优惠，又不用从自己的账户里拿出“真金白银”，可谓是相当“做得过”了。对于有关问题，9月8日，《证券日报》记者致电北京城建，截至发稿日，未能得到回复。

　　记者手记

　　楼市调控以来，保障房建设也随之如火如荼的展开。然而，鉴于保障房的利润有限，因此，资金来源于成本问题便成为市场广泛关注的焦点。

　　“如果不是为了拿地，谁会愿意去做保障房呢？”曾有某大型民资房企对《证券日报》记者私底下如此表示。事实上，如果能够如北京城建这般，土地成本节约与融资优势得以“好事成双”，估计各路房企都会一拥而上。

　　只是，保障房的资金分配上，也应做到公正、公开与公平。在北京市保障性住房建设投资中心提供的保障房建设资金支持下，未来能否有更多数量、更多类型的房企参与进来？《证券日报》记者将为市场持续关注。

编辑:王君飞