1月福州楼市均价破万成交剧减 2010年充满变数

新闻 | 评论 | 文化与交流 | 经贸 | 大陆旅游 | 台湾旅游 | 台商服务中心 | 机构与人物 | 法律法规 | 文献 | 台岛资讯 | 娱乐 | 时尚 | 体育 | 图片 | 图书 | 专题

海西动态

闽台交流活动

了解海西

字号：大中小

1月福州楼市均价破万成交剧减 2010年充满变数

时间:2010-02-10 10:29 来源：海峡都市报

　　自去年年底为抑制房价而出台“国四条”后，今年1月10日，中央又出台了更系统全面的“国十一条”，紧接着，1月12日央行决定上调存款准备金率0.5个百分点，这是我国自2008年采取适度宽松货币政策以来首次上调存款准备金率。目前，各政策已经开始实施，各地银行贷款全面收紧，二套房贷款首付比例不得低于40%，福州市许多银行在春节前已经停止发放房贷，这让热得冒泡的房市感到一阵阵春寒，交易量大幅萎缩。

　　然而，从福房数据上来看，1月份的福州楼价依然势如破竹，仍然不依不饶地往上冲，而土地拍卖市场似乎也未感受到调控的压力，依旧火爆，备受关注的2010年福州土地第一拍，以总价60亿元、楼面均价8653元/m2创下了福州土地出让总价新纪录。从目前来看，虽然交易量出现了下降，但房价和地价依旧“我行我素”，政策调控房价的举措显然没有达到预期效果，说明市场与政策仍在激烈地博弈。未来房地产市场将何去何从？这将取决于政策的强度与执行力。让我们看下面的指数分析，看是否能从中看出些端倪。

　　[指数分析]

　　价格指数小幅上涨

　　今年1月份福房指数为144.17，月涨幅为0.59%，与去年同期相比涨了6.90%。观察表1，我们发现，自2009年9月份以来福房指数呈现不断上扬趋势，但1月涨幅较于2009年年末已有所放缓，2009年12月份福房指数月涨幅为0.99%，高于今年1月的0.59%。

　　随着福州房地产市场逐渐走出全球经济危机的阴影、福州基础设施建设的更加完善、海西政策的不断落实，使得福房指数总体趋于走高，但1月涨幅有所放缓主要是因为去年年底国家密集出台房地产调控政策，今年1月10日，中央发布了“国十一条”，而银行方面也全面收紧房贷，国家调控房地产市场的决心和强硬态度可见一斑，楼市感受到了一股强大的春寒，市场观望气氛浓厚。

　　[量价分析]

　　2010年首月均价破万，成交剧减

表三福州住宅成交量金额均价统计
月份	成交量(万平方米)	金额(万元)	均价(元/平方米)
2009年6月	58.31	461424	7913
2009年7月	63.78	521724	8180
2009年8月	29.44	238512	8101
2009年9月	32.64	231677	7099
2009年10月	41.10	362020	8808
2009年11月	48.83	416872	8537
2009年12月	51.94	478269	9208
2010年1月	25.14	265900	10576

　　从表3数据来看，住宅均价从2009年12月的9208元/平方米上升到今年1月的10576元/平方米，已经破万，一年内涨了近4000元/平方米，福州的均价势如破竹，政府的调控已经迫在眉睫。1月成交面积较2009年12月下降了26.8万平方米，月降幅为51.60%，月销售面积仅为25.14万平方米，创下11个月以来的新低。有价无市的市场表明，虽然均价已破万，但是以目前福州大部分居民的经济水平来看，远远支撑不起如此高昂的房价。此外，“国十一条”已颁布实施，最为显著的是目前银行加强了对房地产市场的风险监控力度，大大缩减了房贷的业务，许多购房者在1月已经很难贷到房款，投资投机性需求得到明显抑制。

　　随着“国十一条”进一步实施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供应，相信“国十一条”会像一场及时雨，浇灭楼市的虚火。

　　[板块分析]

　　西区异军突起，金山以量取胜

　　由表4、表5来看，1月各板块成交量除了五四北和东区外，其他各板块的均价都有所上涨，其中西区尤为突出，均价月涨幅为129.66%，从去年12月的每平方米7775元上涨到17856元，其主要原因是，销售均价为19647元/平方米的大儒世家1月销售了27024万元，占了西区板块销售金额的92%，由此拉动了西区板块的均价。另外，市中心和江滨均价也上涨了40%～50%，仓山和金山板块的均价也有10%左右的上浮。

　　从成交量来看，1月各板块销售量全都出现大幅下降，但金山板块的交易量占有最大的份额，以8.61万平方米占了全市交易量的34.25%。东区销售4.17万平方米，位列第二，交易占比为16.59%。市中心、五四北、仓山交易面积占比都在13%左右。西区与江滨交易面积占比皆在10%以下。

　　[楼盘排行榜分析]金山成交量大，市中心均价颇高

　　表6：2010年1月份楼盘成交金额排行榜

　　从表6月楼盘成交金额排行榜来看，前10席的位置金山就占了4位，再次显示了金山板块的强大实力，其较低的均价、便利的交通和较高的绿化率成为越来越多人选择的对象。而西区的大儒世家2.70亿元的成交金额成为1月成交金额排行榜的第一名，同时拉动了西区的均价。世茂天城紧随其后，成交金额达到2.52亿元，世贸的品牌优势首先吸引了许多购房者的眼球，同时，绝佳的地理位置、全方位生活配套及便捷的交通等也助推了销售旺景。

　　表7：2010年1月楼盘成交均价排行榜

　　从1月楼盘成交均价排行榜(表7)来看，市中心凭借绝佳的地理优势、便利的交通、完备的生活设施，占据6席的位置，包含瀚城国际、世茂天城、阳光白金瀚宫、群升国际御园、阳光乌山荣域、三迪香颂枫丹，均价都在1.5万元以上。而1月均价摘得桂冠的是融信大卫城，均价为30164元/m2，破3万元大关，融信大卫城成了福州高端别墅楼盘的一个新标杆。

　　[产品聚焦]

　　中低端房仍是主打

　　表8.2010年1月商品住宅成交价段分析

　　由表8的资料显示：与去年12月份相比，1月的成交量出现大幅下降。1月总成交量2201套，比去年12月的4500套减少了2299套。8000元/平方米以下的商品住宅依然稳坐交易的头把交椅，成交593套，成交金额为38853万元，交易面积为6.3万平方米，成交面积占1月市场住宅成交总面积的25.06%。12000元/平方米以上的高价豪宅成交量较去年12月有所缩减，但成交面积占比仍达到23.83%，位列交易排行榜榜眼。总体看来，9000元/平方米以下的产品颇受消费者青睐，仍是市场需求的主打方向，反映了消费者购买住房的支付能力。刚性需求者在购房的时候主要还是倾向以经济实用的中、低端价位的住宅为主，当然，部分有经济能力的消费者则对生活质量有更高的要求，追求高品质、高价格的楼盘，别墅和豪宅自然就受到投资改善型需求者的青睐。

　　表9.2010年1月商品住宅成交面积分析表

　　从成交面积来看(见表9)，90平方米以下的小户型依然是主力户型，售出866套，虽比去年12月减少了近700套，但在售出总套数中仍占了39.35%，比去年12月的34.7%有所上升，由此可见，无论市场处于何种状态，小户型依旧是大部分消费者的选择。90～120平方米的住宅也依旧紧随其后，以587套的销售量、26.67%的成交占比位居第二，成交占比较去年12月多出6个百分点。120～150平方米的住宅1月成交套数虽跟随大势有所下降，成交了353套，但占比却上涨了2.66%，在总成交套数中比例为16.04%，成为季军。数据显示，180平方米以上的住宅去年12月以814套的成交量荣获季军，而1月业绩仅有245套，较去年12月相比少了569套，所占比例为11.12%，较去年12月降了近7个百分点，由去年12月季军的位置下滑到第四名。从1月的数据我们可以看出，在各套型、各价位的住宅成交量普遍缩水下，中小户型在与大户型的比拼中显得更显优势，二者的成交套型占比的差距在拉大。虽然福州市开发商近来主推高档价位楼盘，但目前福州市银行的房贷已经全面收紧，目前多家银行暂缓放贷，利率纷纷上浮，二套房取消7折优惠利率，许多投资者已经很难贷到房款，而资金又是买房的主要考虑因素，因此，1月住宅的销售量剧减，尤其是对于资金有更高要求的高价位豪宅。

　　[市场分析]

　　政策重拳控房价，楼市明确主基调

　　1月10日，国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任等五个方面，共有11条细则，被称为“国十一条”。

　　对于“国十一条”中提到的增加保障性住房和普通商品住房有效供给，其目的是为了调整房地产市场的供应结构。通过增加保障性住房保障了中低收入人群的住房权利，而增加普通住宅即中小套型普通商品住房，是为了增加能够被大部分消费者所能接受的产品。因此，增加保障性住房和普通商品住房就是为了调整住房市场的供应结构，使房地产市场能够均衡平稳发展。对于“合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求”来看，房企70%的资金来源于银行贷款，而1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率上调将压缩商业银行的贷款空间。另外，根据《通知》中要求二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价，目前银行对于房地产市场的风险监控力度在加强，福州市首套房利率已经上浮，房贷全面收紧。

　　同时，还加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，对开发企业囤地炒地、捂盘惜售，对土地出让金缴交方式管理、土地管理方面等都做了明确的规范。政策要求落实地方各级人民政府责任，明确地方政府作为房地产调控的首要责任人，房地产市场是否能平稳健康发展，事关国民经济发展全局，这是考验地方政府的执行力。

　　“国十一条”从土地到信贷，再到地方政府责任，为今年的房地产市场定下了基调。“中央明确了今年房地产调控主要任务是遏制房价过快上涨。”从1月的福房指数来看，政策已经对市场的心理层面产生了明显影响，预计过年后的房价依然有波澜，但其强度还要看3月“两会”的政策风向。

编辑:马迪