报告显示 至三季度末 全市优质商铺空置率微升 平均租金升幅减速
2010年万达广场步行街街铺开盘时均价4.5万~5万元/平方米，2011年年底二手价已高达10万－15万元/平方米，仅一年时间铺价翻了一番；岭南新世界一间210平方米的社区商铺，短短一年间价格从2万元/平方米涨至5万元/平方米；番禺区迎宾大道万博街一宗商铺的买家在10个月已经获利150万元……
近日仲量联行最新报告显示，全市优质商铺空置率出现微升，平均租金升幅呈现明显减速，商铺的投资价值是否依旧？
市场人士认为，新兴商圈投资潜力可期，尤其是珠江新城更具长远投资价值。
文/图/表：记者林琳
调查
新商圈远景吸引投资者
近日，仲量联行广州及深圳零售地产部总监林世松分析研究报告时称，至三季度末，广州优质商铺总存量约达170万平方米；受新增供应影响，全市优质商铺空置率从二季度的1.3%微升至2.3%，平均租金升幅呈现明显减速，环比轻微增长仅0.4%至每月每平方米808元（基于实际面积）。他预测由于租户议价能力上升，未来12个月整体租金的升幅将减缓，同比增长约5%－8%。
然而，随着住宅片区的不断外扩，地铁网点的不断延伸，大大地促进了广州新商圈的发展，例如白云新城商圈、珠江新城商圈、广州大道北商圈及万博商圈等。
新商圈相对低的门槛，令不少商业巨头和投资客扎堆进驻。
新兴
商圈一
珠江新城
中长线持有
由于起点低，新商圈商铺的价格往往每有利好出现就会突飞猛进，有眼光有运气的投资客赚得盆满钵满，也有不少投资客不求翻倍大赚，只求资金安全和保值。作为一名成功的商人，万先生（化名）也成功进军广州商业地产。去年7月，他在珠江新城中海观园豪气地一次性付款买下一间97平方米的商铺，总价将近750万元。目前该商铺已经租给某家连锁便利店，租金为100－120元/平方米/月左右。尽管目前该商铺的租金回报率只有2%，以长线投资为目的的万先生认为75000元/平方米的单价作为CBD的“入场券”完全“值回票价”。
中原地产研究一部瞿中奇研究发现，珠江新城的商铺投资有一个特点，投资客大多住在这个区域，并多数为生意人，他们看好这个区域的发展，在经济低迷通货膨胀的大环境下将生意闲钱投入商铺投资，并中长线持有：“珠江新城的商铺涨势从2010年之后开始特别明显，主要是受住宅限购及亚运的影响，目前相比亚运前已经上升了15%－30%。”
新兴
商圈二
白云新城
一年多翻番
“当初广百进驻新市的百信广场时，并不受同行看好，认为白云多为外来人口，消费能力低下。而今白云新城定位为广州商业副中心，也是未来广州力推的六大功能区之一，地王诞生于此，高级住宅也开始被市场追捧。商铺投资又怎么可能落后呢？”白云新城某中介分行的销售人员告诉记者。
中山投资者曹先生（化名）同样看好白云新城商圈的潜力。去年3月，他在偶然的机会下得知岭南新世界一间社区商铺的业主急需资金，想快速套现，放盘价仅为3万元/平方米。曹先生当即签下合同并一次性付款，其后将这间商铺以2万元/月的价格放租，回报率达4%。更重要的是，1年多的时间内，这间商铺的均价已经涨至5万元/平方米。
据中原地产数据，白云新城商圈的商铺均价上涨迅速，2010年万达广场步行街街铺开盘时均价为4.5万－5万元/平方米，到2011年年底，其二手价已高达10万－15万元/平方米，仅一年时间铺价翻了一番；百信广场一期的商场铺，目前二手价也翻倍达20万－30万元/平方米，几乎可与天河旺区的商铺价格媲美。
新兴
商圈三
番禺万博商圈
升值空间大
天河城、海印集团、沃尔玛等商业大鳄团的扎堆进驻快速推高万博商圈商用物业的价格，也令宋先生（化名）这样的商铺投资者受惠。去年年底，宋先生以2.5万/平方米的价格买下番禺迎宾大道万博街的一间100平方米左右商铺，买下后价格就开始飙升。目前，番禺万达广场商铺均价6万元/平方米，连周边的社区铺单价也上涨至2万－3万元/平方米，宋先生的商铺市价也达4万元/平方米。也就是幸运的宋先生在10个月内已经因为这间商铺而进账150万元！
有市场人士认为，万博商圈可谓未来广州最瞩目的商圈：“未来三五年内，从番禺大道到市桥，数十个商业项目的超级商业长廊，其商业体量将超过160万平方米，超过10个天河城的规模。”
分析：珠江新城商圈发展潜力大
几大新兴商圈的定位、发展阶段和模式各不相同。“有的是市级商圈，有的是区级商圈，消费定位不同。”瞿中奇认为发展模式也不同，譬如珠江新城先有住宅后有商业，是典型的消费先聚集人群再发展商业的保险模式，“但是珠江新城的消费习惯还没有培养起来是目前最大的问题。”而白云新城的独自在一个空白的区域平地而起，“其定位是成为市级商圈，但是从开业两年至今，只有起步时人流能明显聚集，但长期看是否可以延续前面的‘聚气’动力还值得商榷。其二是白云新城的规划全部落实还需要一段时间；其三是其商业形态构成单一，目前是‘有且仅有万达’。”
万博商圈与新兴商圈广州大道北有异曲同工之妙，都是在多年的商业积累后，近一两年随着大型商业的进驻而提高市场关注度。前者的居住人群的消费习惯和周边的配套在所有新兴商圈中最为成熟，因此瞿中奇认为其在短期内是最适合投资的商圈。另外，市桥商圈虽然也是新兴商圈之一，但属于区域商圈，辐射能力、商圈等级定位均不能与其他几个相比。
“市桥商圈不可能变成市级商圈，这就是局限性。因此如果从整体商圈发展潜力看，珠江新城还是最佳的长期投资对象。”瞿中奇说。
