积极探索“政府主导、市场运作”新机制
根据中央整体部署，公共租赁住房正发展成为保障性住房的“重点品种”，地方积极探索“政府主导、市场运作”的建设管理新机制。《经济参考报》记者在上海采访发现，公租房“入市”步伐逐渐加快，“夹心层”的阶段性居住困难有望逐步破解。与此同时，周边交通能否更方便、租住门槛能否再降低成为租户普遍关心的问题。
政府主导下的市场化运作
“和其他保障房不同，公租房的建设和管理既需要政府的‘有形之手’，也离不开市场的‘无形之手’。目前房地产市场租售比悬殊，企业缺少投资建设公租房的积极性，需要政府政策进行鼓励、引导；另一方面，公租房投入巨大，成本回收周期较长，不能依靠财政资金大包大揽。”上海房地产科学研究院副院长严荣说。
2011年，上海完成“建设筹措公共租赁住房(单位租赁房)200万平方米、约四万套，供应50万平方米、约一万套”的目标。整个“十二五”期间，上海将筹措和建设公租房20余万套。
公租房的发展，有效填补了保障房体系中的一个缺口。上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生说，目前上海正在构建由廉租房、公租房、共有产权房(经济适用房)和动迁安置房组成的“四位一体”的住房保障体系，这一体系较好地兼顾了户籍和非户籍、低收入和中低收入、长期性住房困难和阶段性住房困难等各类情况。
与其他保障性住房品种相比，上海的公租房至少有三个特点：供应对象不限本市户籍；准入标准不设收入线；采取“政府主导、市场运作”的管理模式。
上海市房管局住房保障处处长李东说，政府的主导性主要体现在多方面，比如规定每年包括公租房在内的保障房(以及中小套型普通商品房)供地比例不少于70%，公租房用地大多为划拨，以降低建设成本；通过财政资金补贴、土地出让金、公积金收益等多种政府性渠道筹措公租房建设资金等。
“比如，我们以公积金增值收益中的14 .98亿元，收购由上海城投置地有限公司承建的新江湾尚景园，将之作为公租房。这也是一种以产权收购的方式提高公积金增值收益使用效率的大胆探索。”上海市公积金管理中心主任沈正超说。
“政府主导下的市场化运作”，最典型的是上海的“公租房公司”。自2011年4月起，上海开始在各区县成立市场化的公租房运营管理机构，由市区两级财政注入资金本，利用信贷杠杆和其他渠道进行公租房融资、建设及管理工作。
杨浦区公租房运营管理有限公司总经理蒋晓波说，公司首期注册资本金为3亿元，由市区财政按1：2的比例筹集，财政将连续三年注资，公司资本金达到10亿元之后便独立运行。目前公司除运营市筹公租房尚景园外，还在开发建设一个区属公租房项目，预计总投资7 .6亿元，将通过公积金贷款等进行融资。
此外，上海公租房租金由公租房公司按政府规定的“略低于市场租金水平”原则确定，报政府相关部门备案，具体高低由公司自行确定“政府不做干预”。记者测算发现，目前两个处于供应阶段的市筹公租房项目馨宁公寓和尚景园，其租金相当于市场可比价格的9折至9.5折之间。
“公租房又舒适又稳定”
上海市公租房项目之一的馨宁公寓，位于徐汇区华泾地区，2900套房源于去年年底启动供应。《经济参考报》记者在现场看到，小区环境优美，中心花园有水池、凉亭、步道，“硬件”不输于一般的新建商品房公寓。进入屋内，虽然面积不大，但设计颇具匠心，比如打通客厅和厨房，使客厅可以直接照进阳光；卫生间虽然没有窗户，但增强了排风系统；为充分利用空间，在墙上设置了嵌入式壁橱用作储藏间等。此外，房屋均为全装修房，成套家具、桌椅、厨卫设施、卧室空调等一应俱全。
住在小区一号楼1506室的颜雪夫妇原来和公公婆婆一同居住在虹口区凉城新村一套40多平方米的老公房内。去年，夫妻俩新添了宝宝，一家五口人让原本狭小的空间更为拥挤。今年4月份，一家人通过申请、审核，搬到了现在这套63平方米的两居室新家。
记者看到，两个卧室均朝南，并配有厨房、卫生间、阳台等。颜雪告诉记者：“家具、家电本来就是配好的，几乎是拎包就入住。”
帮颜雪带小孩的婆婆朱扣女告诉记者：“现在的居住条件，比原来的老公房好了很多倍，最大的心病解决了！”每到傍晚，她都会带孩子到小区中心花园去玩“小区设施很好，孩子从小也不缺玩伴。”
上海空间电源研究所光伏中心的年轻工程师杨君坤老家在山东日照，去年在上海研究生毕业后留下工作。他说，刚毕业时，他住在单位的集体宿舍里，后来在单位附近租房子，但是没多久房东提出要收回房子自用。今年4月份，他租到了这套一居室，签了两年合同。“公租房又舒适又稳定，最适合我们这样新参加工作的外地人。”他说。
对政策还有“三盼”
不过，记者在采访中发现，租客普遍对公租房政策还有“三盼”：一盼租金分担更合理；二盼交通配套能完善；三盼门槛能降低。
一盼租金分担更合理。按照政府部门规定的“略低于市场租金水平”的原则，馨宁公寓平均每平方米月租金在42元多。颜雪一家目前每月房租2705元左右。她告诉记者，丈夫是一家商业企业的普通员工，目前每月房租接近全家月收入的一半。孩子出生后开支增加，目前每月已攒不下钱，“盼望房租能够降低一点”。
杨君坤目前每月房租是1880元。让他高兴的是，目前单位每月有1000元左右的租房补贴，负担减轻不少。
统计数据显示，2011年上海人均可支配收入为36230元，即两口之家的月平均收入为6938元，三口之家为9058元。如果公租房二居室租金按2800元/月来计算，两口之家的租金负担率要达到40%；三居室的租金按3200元/月计算，三口之家的租金负担率要达到35%，这些都超过了国际上公认的28%的租金负担率警戒线。
但另一方面，由于目前租售比严重失衡，考虑到地价、建安成本、资金成本等因素，公租房的投资建设回报率本已偏低，让开发运营机构大幅降低租金水平也不现实。
二盼交通配套能完善。颜雪说，虽然小区外围公交线路不少，但步行方便的只有714路一路车。丈夫在虹口区上班，每天早上需坐六站公交车到地铁三号线龙漕路站，单程上班时间近一个半小时。杨君坤上班地点在闵行区东川路，因没有公共交通直达，他每天骑电瓶车上下班，单程约需45分钟。
三盼门槛能降低。馨宁公寓2900套公寓中，首批集中签约租住380套，明显低于此前预期。项目所属的上海地产保障性住房投资建设管理有限公司副总经理荀旭东说，有兴趣租住公租房的人不在少数，但许多人被挡在门槛之外。
上海公租房申请不设“收入线”及“户籍线”，但规定申请者“需具有本市常住户口，或者持有《上海市居住证》达到二年以上且在沪连续缴纳社会保险金达到一年以上”。杨君坤说，单位不少年轻同事有租房意愿，但因满足不了这项条件而作罢。
荀旭东说，与市场化的租赁房相比，公租房的优势将逐渐体现出来。近期，公司和多家高校、中学召开对接座谈会，客户表现出浓厚兴趣。公司还在市中心多次设摊推介，反应良好。他说：“从长远来看，公租房是‘适租对路’的产品，前景看好。”
多措并举满足更多需求
上海市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，公租房小区的配套将进一步完善，项目周边连通地铁的道路建设、小区短驳公交的配备等都将逐步跟进。目前，上海市房管部门已出台相关措施，通过扩大试点项目供应区域范围、合理放宽供应标准等一系列手段，进一步优化供求结构，满足更多住房困难职工和职工家庭的租赁需求。
针对上述问题，消费者和业内人士建议，应针对住房困难人群的消费特点，完善公租房的政策设计：
其一，合理规划选址建设，加快交通等生活设施的配套；
其二，建立针对特定人群的租金补贴机制。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说，应调动用人单位的积极性，财政全额支持的事业单位和政府机构的住房补贴在财政上单独列支，由用人单位发放租房补贴，对企业提供的租金补贴给予配套或税收抵扣等鼓励；
其三，进一步降低准入门槛。荀旭东说，特大城市的公租房应考虑到外来年轻人口多等特点，在居住年限等方面降低标准，让更多住房困难人群能够进入保障范围。此外，公租房出租率的提高也有利于减轻企业负担。
