伴随6月23日“青浦工业园区岛区西侧地块”成功出让,2010年上半年居住用地市场宣告结束。该地块吸引了包括仁恒、富力在内的10家知名房企参与竞投,最终由旭辉集团股份有限公司以7.2588亿夺得,地价属于适中。就此,有房地产业内人士日前综合申城上半年的土地成交态势向记者表示,在全国范围内土地市场略显冷淡的背景下,土地市场降温潮是否蔓延到了上海仍无确凿依据。
新政促房企“优胜劣汰”
上半年土地购置单位中,万科、招商、龙湖等品牌房企背影频频闪现。 1月宝华地产、保利地产各获嘉定地块,紧跟其后古北集团、嘉华投资又各得青浦地块;2月仁恒、万科、绿地也连连出手,数天内,万科拿下新场旅游综合区、青浦重固镇两副地块;绿地取得金山卫镇学府路地块;仁恒也取得徐泾镇徐盈路东侧B4-01地块。 5月保利再次出手连获闵行浦江新城2幅地块,荣登品牌房企拿地之首。
一些非本行但不乏实力的投资机构继续进入上海土地市场。尽管上半年政策频频发布,但多数房地产企业仍信心满满,外行投资机构随之起舞,此轮出台的土地新政更多是促使目前房地产企业“优胜劣汰”,对于平抑土地价格、土地需求的作用并不明显。
地价维持居高不下
上半年上海居住类用地溢价受单幅地块成交影响呈现起伏跳跃发展轨迹,虽然部分地价占周边房价的比重有所下降,但大部分地价仍居高不下,溢价高位徘徊,据上海中原研究咨询部数据显示,2010年1-6月居住用地平均溢价91%,半年中有3个月高于平均线以上,虽然低于2009年整体溢价率12个百分点,但与去年同期相比仍上升61.5%。
上海中原研究咨询部认为,有三大原因造成地价难现回落:
其一购地资金充裕,2009年在政府积极采取救市措施下,全国各地房地产交易量迅速反弹,以上海为例,2009年全年实现商品住宅 （剔除配套）成交总金额3047.49亿元,比同期上涨133.78%,比2007年成交高峰时期上涨35.23%。
其二,拿地热情惯性延续,2008年房企购地意愿下降以至于土地储备相对不足,从2009年下半年开始伴随交易触底回暖,再次燃起房企拿地热情。
其三,政府与房企预期分歧,经历了多轮宏观调控,房价依然我行我素上扬,甚至于在金融危机影响下的09年房价再次戏剧化上涨,造成房企对政府宏观调控预期渐麻木,由于市场大多预期此轮房价调整是短期行为,致使房企对土地需求度不减。
土地市场不乏抄底
根据今年计划及实际出让情况,上半年商业型住宅类型用地及配套用地都不到计划一半。 4月23日,土地预申请公告一次性推出105幅地块,共计土地出让面积539万平方米,建筑面积约842.2万平方米。其中居住性质或包含居住性质用地出让面积约219.32万平方米,建筑面积271.34万平方米,下半年住宅用地供应充足。地价随整体房价下调呈现小幅回落态势,上半年住宅交易量低迷格局已形成。
分析人士认为,目前,房价已步入下降通道,预计第三季度进入传统市场淡季,房企资金链面临趋紧,前期拿地过多或土地储备充裕品牌房企拿地热情放缓,不过市场仍不乏等待抄底非主流房企亦或投资集团,优质地块高价成交情况仍无法避免。
