日前，国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》发布，要在2020年，将海南建成世界一流国际休闲旅游岛。与此同时，海南房地产价格直线上升，目前楼盘均价在9000多元/平方米，一些海景一线房每平方米售价至少在1万元以上。
海南岛新规划重在旅游、消费与创新，只有在这三方面走出新路，海南才能成为中国旅游与消费重镇。海南现在面临的问题是：旅游搭台，房地产唱戏，还是房地产搭台，旅游唱戏？如果海南以卖地生财，那么，中国不过多一个高房价的标志地区，而不会多一个免税旅游与消费的天堂。
海南获得的政策之优惠前所未有。那么，海南旅游如何将消费做足？根据《意见》，海南可能成为我国最大的博彩业中心，将试办一些国际通行的旅游体育娱乐项目；海南也将成为我国最大的免税购物中心，建设和经营免税店，逐步建成国际购物中心，并由财政部牵头抓紧研究境外旅客购物离境退税和离岛旅客免税购物政策的可行性，上报国务院。能否借此留住以往多南下香港或北上日本，甚至西飞欧洲采购奢侈品的境内高消费人群，甚至吸引亚洲的高消费人群消费，将是对海南省创新能力的极大考验。
海南旅游收入已经比20年前翻了近60倍。但没有健全的商务、服务、保税购物、安全的税务环境等相配套，旅游经济注定无法长远。海南旅游业经过20年的发展已经遭遇瓶颈期，如海口作为岛内两大旅游城市之一，旅游知名度却并不高，而且缺乏有特色的旅游产品，吸引力不高，入境游客大幅下滑。另一方面，海南的热带气候致使旅游业整体出现候鸟现象，淡旺季分野明显，旺季时人满为患，“一位难求”；淡季时门可罗雀，经营惨淡。
现在的关键问题是，海南能够突破制度性窠臼吗？他们将吸引怎么样的投资客，接纳什么样的商业客户，以形成海南的商业特色？
令人担忧的是，海南似乎正欲重走老路，在最快捷的房地产市场上打主意，走旅游搭台、房地产唱戏的老路，办法是抬高土地价格。去年11月16号《海口晚报》一篇题为《海南：省级土地收储欲破部分市县地价低局面》的文章表示，海南部分地区过早出让土地，地方政府缺乏一级开发能力，导致很多土地被贱卖。海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言，目前地价还没有体现出海南土地的价值。改变这种状况的具体办法很简单，那就是垄断土地一级市场，打包上市。海南省正试图利用省级土地储备交易中心，建成一个大的土地交易平台，用较少的成本来统筹全省土地资源，使得土地利益最大化。
海南已经成为房地产投资乐土。现在海南的房地产泡沫初泛，与上个世纪90年代的情况有异曲同工之妙。业内人士估计，目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿。虽然没有1992年的上万家房地产企业那么多，但目前房地产投资占固定投资比例正在与当年看齐。相信在土地垄断打包上市后，海南的地价仍将有跃升。
海南要建成中国的迈阿密，除了漂亮的建筑物，更需要的是适合海南风土人文的商业生态以及满足各类购物群体需要的市场布局。
海南的企业适用什么样的税率，要什么样的建筑，如何让海南本地民众成为经济建设的共享者？所有的问题都需要制度方面的高度创新能力。面对百年难遇的大好机会，海南应该有勇气通过物业税的试点，向卖地财政说再见，转而以独特的魅力吸引真正的创业者与国际消费者。(叶檀 上海 资深财经专栏作家)
