人民财评：挤出房价泡沫才能迎来楼市新生

时间:2011-11-28 10:39　　　来源：人民网

　　目前，房地产市场宏观调控进入关键时期。一些主要城市的房价开始出现实质性松动，市场行为渐趋理性。与此同时，房地产市场的利益相关者则从不同角度进行着风险“警示”，尽管他们在前几年房价快速上涨的过程中并没有刻意防控风险。

　　例如，有银行业人士表示，房价下跌20%以上就会给银行带来风险，这是因为房价下跌幅度超过了首付款比例，购房人可能断供“弃房”；很多房地产商更是在房价高涨时期不惜血本，高价拿地，高负债扩张，遭遇资金链紧张时，不惜以破产相要挟。

　　一些学者也站出来表达自己的看法，声称房价下跌使得各行各业都在受拖累，相关行业会因为没有市场而大幅萧条；甚至认为，如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题。部分投资客和买房人总以为房价会不断上涨，不自觉地卷入“击鼓传花”式的游戏，房价下跌就大呼“赔偿”。

　　上述现象或者观点，是我国部分城市房地产市场泡沫化严重危害的外在表现。面对宏观调控的大背景、大趋势，市场参与者必要进一步澄清认识。只有挤出房地产市场的投机泡沫，才能使住房回归其保障改善民生的商品属性，才能实现房地产市场的可持续发展，房地产行业才能成为推动经济增长的健康力量。

　　最近几年来，我国部分城市的房地产投机炒作疯狂，价格翻着跟头往上涨，一方面是普通百姓望房兴叹，另一方面是各路资金向房地产领域集聚，泡沫化程度不断加深。我们看媒体2010年5月报道的一组数据：北京平均租售比高达1:546，最高达到1:700，上海租售比高达1:500，深圳租售比高达1:480。全国主要省会城市平均租售比超过1:300。1:500的租售比意味着，依靠出租赚钱，平均需要45年才有望收回购房资金。而全国主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。投资或投机氛围浓厚。

　　如果听任房地产泡沫由市场力量继续吹大，对我国经济和社会的冲击将是难以估量的。

　　从世界范围来看，主要发达国家最近十年来也都经历了房价快速上涨的过程，同时给经济带来了莫大的风险。

　　英国《经济学家》周刊2005年6月报道说：“发达经济体的住房总价值在过去的5年里增加了30万亿美元，达到了70多万亿美元。这不仅使得以前的房价上涨相形见绌，而且比20世纪90年代末的全球股市泡沫或者20世纪20年代末的美国股市泡沫更为严重。换言之，这是有史以来最严重的泡沫。”

　　媒体的提醒并未起到应有的作用。以美国为例，主要城市的房价继续上涨，并在2006年年中达到顶峰，随后开始一路下滑。房地产泡沫的破灭是导致2008年次贷危机的重要原因，美国经济因此陷入衰退，甚至到现在也没有完全走出衰退的阴影。

　　而美国房地产经纪人协会2004年的一项调查就发现，在这一年美国人购买的住房中，有23%是用于投资而不是居住。另有13%是作为第二居所。投资者购买住房然后赔本出租，原因只是由于他们认为价格会不断上涨。

　　美国政府的政策也给我们提供了镜鉴。从克林顿执政时期开始，美国政府鼓励“居者有其屋”，也就是鼓励所有居民购买住房，并通过房利美和房地美等准政府机构为低收入人群提供住房信贷担保。这让许多低收入人群拥有了自己的住房，成为“美国梦”的一个重要象征。美国居民首次购房的首付款最低仅为房价的3%。同时，在低利率的刺激下，美国房价一路高歌猛进，投资性购房不断增多，房地产泡沫不断吹大。美国政府和中央银行未能及时采取调控措施，因而未能阻止房地产泡沫给经济带来的冲击。

　　任何经济泡沫都逃脱不了破灭的命运。从1637年的荷兰郁金香泡沫到2008年的美国房地产泡沫，都给我们足够的警示。由此看来，对我国部分城市的房地产泡沫保持清醒认识和高度警惕，采取果断的宏观调控措施，是十分及时和必要的。只要房地产行业的投机泡沫不消除，宏观调控的措施就不可轻易放松。

　　部分房地产业内人士也已经认识到，过去几年我国房地产行业快速增长，企业的利润率非常高，但这种“美好的岁月”并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将难以体现，也就意味着房地产行业很难再回到过去的暴利时代。在“下半场”，企业应该更加注重产品的性价比，更好地满足普通人的居住需求。

编辑:王君飞