购房最佳时机未到 专家称调控政策应hold住

时间:2011-11-25 08:47　　　来源：人民网

　　人民网北京11月23日电　（记者 魏倩） 赵小姐最近几次跑到北京通州区看房，理由是房价降了，她心仪的一个小区二手房从年初15000元降至11000元，但现在几次欲出手的她改变了主意，因为一些楼盘开始“甩卖”。专家认为，“宏观调控政策的效果还没有明显体现出来，现在还不是购房的最佳时机”。

　　楼市遭遇“寒冬”

　　早在今年8月，通州非中心城区楼盘便开始降价，据称城郊的多个项目年底或降至万元以下。而今日，位于朝阳区的“北京像素”曝出五折促销，推出11600元/平方米、总价48万元起的户型。

　　事实上，受房地产调控政策及紧缩的宏观经济影响，房价早已扛不住，“降”声四起，近期万科、保利等十大房企已分别在上海、南京、重庆、深圳等城市大力度降价促销。

　　另据CLI（中原领先指数）显示，2011年10月，北京二手住宅价格指数为302.0点，环比下跌0.42%，已连续7个月下跌；上海二手住宅价格指数转入下跌，跌幅为1.06%；广州二手住宅价格在六个主要城市中表现最为坚挺，但是10月价格涨幅已有所收窄。总体上，近期不仅降低报价的房源比重不断升高，平均降价幅度也有所扩大。

　　与此同时，由于购房者和投资者的持币观望态度，房价交易量持续下跌。据搜房网上周（2011.11.14-20）监测数据显示，其监测的35个城市中，30城市楼市成交量同比下降，9城市成交量降幅在50%以上，其中长沙（期房）同比降幅最大，达到78.12%。

　　还不是购房最佳时机

　　上述情况是否意味着房价拐点将至？对此，中国人民大学商学院教授、不动产研究中心副主任况伟大认为，房价“拐点”真正发生需要三个条件，首先是政府的宏观调控政策是否还能继续收紧，调控的决心是否依然坚定；其次，消费者和投资者对房价未来的预期是否会逆转，也即是否继续持币待购；再者，要看开发商能否坚持住，是否通过利益集团的优势去影响政府的决策。

　　就目前情况来说，房价拐点显现还难以判断。中国人民大学经济研究所等机构19日发布的《中国宏观经济分析与预测2011-2012》称，目前房地产市场正处于加速恶化的阶段，但全面调整还没有出现。

　　前中信证券地产分析师王德勇则认为是“房价下滑趋势的拐点”，尽管楼市遇冷，他却选择在海南投资了一个100亿规模的项目。

　　不过，“宏观调控政策的效果还没有明显体现出来，现在还不是购房的最佳时机”，况伟大认为，以房价收入比看，老百姓能承受的最合理比值是4-6倍，但“目前大中城市房价收入比高于这个数字，即便是房价降一半，老百姓也不一定具有支付能力”。

　　调控政策应hold住

　　由于交易低迷的现状，加上紧缩的信贷，衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”让临近年底的开发商日子更加不好过，中国银监会近日发布2011年第三季度《中国银行业运行报告》指出“随着调控政策的推进，目前部分城市房屋销售量已现下滑，房价有所回落，土地流拍或底价成交现象明显增多，开发企业资金链普遍趋紧”。相比“捂盘惜售”降价促销，回笼现金更趋重要。

　　除了降价促销外，开发商拿地的态度也趋谨慎。中原监测数据显示，全国13个主要城市1-10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。就算是提前2月完成全年销售目标的恒大地产，其“过冬”建议是放弃高速扩张走向平稳发展期，年内不再拿地。

　　实际上，“这次政府宏观调控的决心比以往都要大和坚决，大到什么程度还无法进行评估。” 对于目前的楼市限购令措施，况伟大认为，“应该说是最严厉的措施，但是要hold住，不要朝令夕改”。

　　况伟大认为，“收紧的措施应该坚持3-5年，使这个市场更加规范”，“房地产行业很容易出事，不应进行投机和过度投资”。

　　此外，他还认为，“应该把更多的资金投向未来，如科技和教育。现在教育投入连GDP的4%都没达到，国外都在20%以上。中国未来在于教育和科技，应该把资金逼出来，投到这上面去，发展才有保障”。

编辑:王君飞