易宪容：房地产税争议背后有玄机

　　房地产税要不要征收，本来是一种简单的常识。在现代经济生活中，一般的商业交易，企业、个人所得和财产岂有不征税的？小商小贩在街道做一点小本生意都要交市场管理费，个人一点很低工资要征收个人收入所得税,那么房地产的交易与所得及财产持有征税也是必然。税收作为国家的财政收入来源，作为社会财富分配调节的工具，房地产税不是该不该征收、要不要征收的问题，而是必须征收和如何征收的问题。

　　房地产征税不仅是常识，而且国务院有关文件写得清清楚楚：“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”但是近一个月来，房地产是否要征税还是争论不已，特别是一些媒体，不如实报道实际发生的情况，而是卷入争议漩涡中把一些虚假信息无限放大，搞得市场沸沸扬扬。这其中是否存在利益关系，值得大家深思。

　　房地产税包括了房地产交易营业税、房地产交易所得税、住房保有税或物业税、房地产暴利税等，国务院有关文件强调的是引导个人合理住房消费和调节个人房地产收益的税收，由此可见，该税应该主要是指房地产交易所得税及住房物业税。

　　在日常生活中，我们许多民众即使并非高薪，但绝大多数人都交过个人收入所得税，个人并不多的收入都要交个人收入所得税，那么，住房交易巨额的收入交住房交易所得税自是理所当然。如果不征收住房交易所得税，不仅对绝大多数没有从事住房交易的大众不公平，也容易造成整个社会财富分配不公，制造社会财富的两极分化。这与中央政府遏制房地产投机炒作的政策背道而驰，也是与党的十七大提倡的建立中国和谐社会的理念相冲突。

　　对房地产保有税或物业税，目前社会上不少人把住房保有税与土地出让金联系起来，认为购买住房时，房价中包括了70年土地出让金的钱，因此再征物业税是双重课税。其实，这完全是一种误解。土地出让金与住房保有税是两码事。比如，在发达的市场国家，这些国家的土地都是私有的，住房建筑商修建住房时，都得从私人手中购买土地，而这种土地的购买都得通过交易价格进行。发达市场经济国家，建筑住房的土地是市场购买的，但是这些住房没有哪一套不征物业税的。只不过，根据各种住房及家庭的情况所征收的税有所不同，甚至于免税。

　　那么为什么要征收物业税？一则物业税是许多地方政府的主要税收来源（在发达的市场经济国家，有些地方政府80%税收来源是物业税），因为，无论是产权的界定还是产权保护都得由政府提供种种服务，特别是在中国城市化过程中，城市住房的价值为什么会上升？就在于政府在城市化的过程中建设了一系列重大的城市基础设施。二是财产税的征收，能够调节社会收入分配关系，从而保证整个社会和谐发展。任何个人所得税的制度都会存在许多漏洞，一些人会利用这些漏洞来逃税漏税，而通过财产税的征收或住房保有税的征收，就能够弥补这些漏洞与税制不足。当前房地产税的制度缺失，是造成国内居民财富分配矛盾的一个重要原因。因此，“引导个人合理住房消费和调节个人房地产收益的税收”，就成了遏制房地产投机炒作及房地产泡沫的主要手段，成为调整居民收入分配关系的主要手段。

　　那种“房地产税三年不征收”的传言是与经济生活中的基本常识背离的。征收房地产税，不仅能够有效遏制房地产投机炒作，改变房地产的基本功能或让住房转变至居住的功能上来，而且能够调节社会的收入分配关系，促进社会和谐发展，也是改变当前地方政府土地财政模式的主要手段。如果住房保有税能够征收，地方政府完全能够改变当前土地财政的窘境，保证地方政府有稳定的财政来源。（易宪容 作者为中国社科院金融所研究员）