在继续坚持经济刺激政策的大政方针下，国办毅然发出“十一条令”，说明中央政府对房地产行业有着清醒的认识。细读“国十一条”，不难发现，有关房地产的政策已从保增长悄然转向保民生保稳定，在压制过度投资投机需求、控制商品房价过快增长的同时，把更多的精力放在增加普通商品住房和保障性住房建设上，放在满足普通民众是普通商品房首次置业者的需求上，这是对房价过快上涨导致民怨沸腾可能危及经济企稳回升的积极回应，这样做既有利于保证社会稳定，也有利于保证房地产业以及整个国民经济健康稳定地向前发展。
“国十一条”对投资投机需求以及普通自住需求在信贷税收土地等方面采取了明确的差别化政策，这对抑制投机投资需求是有好处的。但实际上，像第二套房的信贷等，政策一直没有变化，之所以要重申，是因为在实际工作中，很多商业银行并没有严格执行。这次重申是否可以保证各商业银行严格执行呢，也未必。因为，其中并无如何稽查以及如何处罚的相关条款。同样，税收也一样，本来税收应该比信贷容易管住，因为税收不是谁想收就收谁想不收就可以不收的，但“国十一条”依然要求对不符合国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策规定条件的，一律不得给予相关税收优惠，并要求各地“抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定”，显然，差别化税收也没得到严格执行。至于差别化土地供应政策，更是一句空话。
房地产调控为何这么艰难，那么反复，除了行业形势和国民经济形势在不断变化外，一个很重要的原因就是遭到各种势力的阻扰，其中，当然有开发商，但也有商业银行，更有地方政府。所以，几乎所有的政策都是原则性大于操作性，都是只有正面阐述，没有如何监管的具体描述，最多只是一句问责的空话。这么多年以来，除了个别腐败分子中箭落马，还没听说哪个地方的官员因为没有落实好中央的房地产调控政策而被问责的。没有问责，不是因为所有地方的房地产市场都调控得很好，而是因为缺少具体的执行标准，比如，保障性住房没有完成多少，就可以问责，或者，房价涨多少，就要问责，如果有这样的指标，并且公开置于社会舆论监督之下，那么即使政府部门不追究，也会有社会舆论可以迫使政府认真问责起来。
以此来观察“国十一条”，其中仍然有很多不尽如人意之处。比如，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，除了保障性住房比较明确外，普通商品房实际是非常有弹性的，房价上涨过快了，就加快普通商品房建设，否则就又缓下来了，这样一来，不仅总是滞后，而且总得不到保证。根本的问题在于，中国的住房制度到底是什么样的？普通商品房到底在其中占多大的比重？是不是每家每户都有权按照差别化的信贷税收等政策购买一套这样的房子？普通商品房到底是平抑房价的一个权宜之计，还是满足基本居住需求带有普惠制的住房制度的主体？
又如，要抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确五类住房的建设规模，年度供地计划，以及控制性指标。房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大五类住房的建设用地供应量和比例。要及时向社会公布住房用地年度供应计划等。这些要求固然很好，但也留有很大的空间。首先，这些规划、指标、计划，很少向社会公布，即使很晚公布了，也没有太大的作用，因为社会并不了解实际进展情况到底怎样，更不清楚供求关系到底怎样，所以很难起到稳定预期稳定人心的作用。其次，房价上涨过高过快没有具体的标准，如果要让当地城市政府自己来认定，恐怕没有一个城市会承认，会自觉扩大五类住房的建设用地。更何况，这五类住房到底多大规模才合适？到底增加多少算符合中央政策？如果不达标又会怎么样？这些问题都是含糊其辞。
再如，明码标价，在房地产市场就从来没实施过。一根针一条线，还有个价格，有个价签，而房子这样大额的消费品，价格表全都秘而不宣，说涨就涨，就跟抢钱一样。如何落实，依然看不出眉目来。
还有销售情况，既然有网上备案，为何政府部门不定期公布在售项目的销售情况，反而让很多中介机构在那里发布各种“权威信息”，混淆视听。
研读“国十一条”，我们会发现因为没有明确的房地产制度，我们陷入了唯房价论的怪圈，一切的房地产政策都围绕房价而设计，也正是因为缺少清晰的制度目标，很多政策都缺乏具体的量化指标，而且都只在政府掌握之中，社会公众很难了解实际的进展情况，也因为指标模糊，所以，所谓的监督问责往往流于空话。这似乎已经成了房地产政策的通病，要走出这个怪圈，还需重建房地产制度。 （陈雪根）
