有很多二套房其实并非是投机性的，而是普通老百姓的改善性需求，因此，需对投机炒楼与改善性需求区别对待。
打击炒楼的“国十一条”前天公布，其中最引人关注的就是对于二套房贷首付比例的确定，新政要求二套房贷款首付比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
严格说来，二套房贷只不过是重申了以往的政策。早在2007年9月，央行和银监会就首次发文提出“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。”在当时调控房地产市场的组合拳中，这一条被一些业内人士看作是一个重磅炸弹。然而，在经历了房地产市场的下滑之后，二套房贷政策在执行中明紧实松已是公开的秘密。此番再次强调，实际上是重提二套房贷执行力的问题。
不过，与以往的政策明显不同的是，“国十一条”只字未提“改善性普通自住房”的优惠，而是“一刀切”地规定，二套房计算以家庭为单位，只要一个家庭有了首套房产，在购买二套房时都要适用新政。可是在以前的二套房贷政策中，对改善性住房是比照执行首套房的优惠政策。如2008年12月的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》就明确规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，按首次贷款购买普通自住房对待。
先抛开收紧二套房贷能否真正降下房价不论，单就二套房而言，有很多二套房其实并非是投机性的，而是普通老百姓的改善性需求。一家几口长期挤在一套小房里，现在经济条件稍微好点，本想再贷款购买第二套房，改善一下住房条件。可是收紧二套房贷的新政又将他们的希望破灭。与这些改善性需求的购房者相比，反而很多投机客根本不在乎那一点钱。因而，上调二套房贷往往打击不了投机行为，却很有可能误伤一些改善性的二套房买家。
而就在去年12月召开的国务院常务会议曾明确指出，要继续支持居民自住和改善性住房消费。再加上改善性消费作为刺激消费增长的三大突破口之一，政府一直予以鼓励和保障。现在，“国十一条”的实施，很可能会对这部分改善性需求造成不小的打击，既不利于刺激消费，也容易给人一种政策上的混乱之惑。
抑制投机性需求没错，但在收紧二套房贷能否降下房价尚存疑问的前提下，不加区别地将改善性住房需求纳入二套房贷的新政中，似乎很值得商榷。而且从市场来看，二套房贷政策即便能在短时间内降下房价，但随之而来的房价反弹却证明，这并不是降房价的治本之策。
真正的投机客不会因为二套房的政策限制就买不起房，停止炒楼行为。而那些并非抱着投机心态、只是单纯想改善住房条件的普通百姓，却深受其影响。希望“国十一条”完善有关细则，对投机炒楼与改善性需求区别对待，而不是“一刀切”地误伤一部分买家。(作者: 李龙)
