据上海证券报 2009年，本来是中国经济最困难的一年，不料却成了中国房地产最辉煌的一年。
很少有人想到中国经济在2009年会有如此强劲的反弹和复苏，更没有人想到中国房地产市场会出现如此火爆的场景，无论是量、价都大大超出历史最高水平！套用老百姓经常说的一句话就是，想到过疯，没想到会这么疯。
所以，我们要对2009年作出一个解释。如果不能解释2009年，也就很难预料2010年。
最难于预料的是政府推手的力量及其效应。我算了一下，2009年的财政赤字占GDP的比重接近3%。而1998年，第一次扩大内需时大概是1%。这也就是说，2009年财政刺激经济的力度大约相当于1998年的3倍。另外，2009年M2接近30%的增长，M1超过了30%的增长幅度，完全出人意料。我们知道，正常的货币供应量的增长，大体等于“GDP的增长幅度+CPI的增长幅度”。2009年的经济增长大约是8.4%，CPI全年是负增长，那么货币供应量的增长本不应该超过10%，甚至不应该超过8%，如此看来，其中大概只有三分之一货币供应跑到了实体经济，表现为产出（Output）的增长，其他的部分或者沉淀，或者跑到房地产市场和股市等资产市场去了。
中国这些年货币供应量的增长一直超过经济增长加上物价增长之和，也意味着有一部分钱跑到经济体外面去了，这就是所谓的“热钱”，有人估计，这部分钱大概有18万亿之多。然而，当市场预期和信心发生变化时，这时这些钱会迅速跑到房地产市场去。再加上2009年新溢出的货币，房地产市场当然热气腾腾。
还有一个因素不得不提，就是政府战略性地稳定股市，其结果，沪指从2008年11月的1668点，一度攀升到接近3500点。这意味着，中国的流通市值增加了4万亿，一举复活了中产阶层，进而催生楼市的活跃。中国股市、楼市与经济的关系，大体说是股市开始上涨5个月以后，会带动楼市上涨。所以，房地产市场一头连着中国股市，一头连着中国经济。2009年股市一倍多的增幅，增加了4万亿国民财富，这个4万亿的效应一点不亚于政府投资的4万亿，其对楼市销售的直接拉动至少在700亿。
