人均面积赶超沪港 远离市区人烟稀少
“成都的商业环境良好，但三环线外新规划的不少大型商业综合体与市区明显脱节，且总体开发量很大，前期招商已经很成问题。”从事商业地产财务投资的阳光厚土基金有关负责人对中国证券报记者表示，目前，部分二三线城市的商业地产已出现泡沫，其中最受关注的是昆明、沈阳和成都。
业内人士指出，随着住宅市场调控的深入，二线城市尤其是省会城市的商业地产成为很多地产商争抢的蛋糕；而当地政府则“顺应市场”大手笔规划和推出商业用地，由此导致这些城市商业项目供应量激增。“二线城市的商业扩容如果没有足够的人流和消费力来支持，那么开发这些项目的风险将是巨大的。”中国土地估价师协会理事李旭表示。
商业规划迅速膨胀
“现在，全国主要的地产商几乎都在成都有项目；香港的新鸿基、太古、九龙仓都已进入成都。”阳光新业集团总裁助理梁绍裘介绍，与成都一样，重庆、沈阳、西安、南京、昆明、长沙等城市商业地产的开发量均十分庞大。
以成都为例，据不完全统计，2011年成都市立项和在建的城市综合体已超过80个，总体量达千万平方米。由于2009-2011年商业用地供应爆发式增长，未来2年，成都将有1000万平方米以上的商业项目入市。按照中国商业地产联盟秘书长王永平的说法，成都商业地产投资泡沫风险隐现。
在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海。在沈阳“金廊工程”沿线，在建的以商业为主的项目达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。
从住宅领域“转型”的开发商，正大举进入商业地产投资。据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近1万亿元，部分二线城市的商业地产开发量更是创下2007年以来的新高。
“受前期租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快、供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。”中国商业地产联盟副秘书长邓俊文表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构显著增加，背后的资金不可估量，其中不少资金是因为住宅限购转而投向商业领域，主要诱惑就在于商业地产的价格不断上涨。
地方政府推波助澜
“现在，地方政府热衷于批综合体项目，有商场、酒店、写字楼，再点缀一点住宅。这样的项目普遍位于市郊新城。交通规划先行，商业地产为主，拉动区域经济。” 王永平指出。
数据显示，2012年一季度，成都共出让土地59宗，以土地性质区分，商业用地为53宗，占比达90%。
住宅用地屡屡流拍或底价成交，地方政府便逐步加大商业用地的整理和推介进度。目前，大量的城市综合体项目在二线城市如火如荼地建设，众多地方政府均期待这些项目在产业转移过程中扮演重要角色，然而这种商业地产市场的“强劲”表现在未来很可能形成高空置率。
阳光新业总裁助理梁绍裘介绍，判断城市商业地产泡沫的一个重要指标，是人均商业面积。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1.2平方米上下。“商业地产是不是过热，供应量是其中一个重要数据。另外，还要看当地的消费水平和项目具体位置。”梁绍裘指出，目前，我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。
“郊区新城主要的卖点是商业配套，一直以来，住宅和商业相辅相成。住宅需要商业的便利，商业需要住宅的人流。但是，住宅卖不动后，商业地产也就缺乏足够的人流和消费来支撑。现在，不少城市郊区的项目都面临这个问题。”梁绍裘坦言。
业内专家指出，除供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。“从今年三季度起，商业地产的泡沫问题将会逐渐暴露。一些从住宅开发转型商业地产的企业，特别是2008年以后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多挑战。”
地段是关键
阳光新业副总裁杨宁认为，商业地产真正的风险就是财务风险，特别是对只租不卖的运作模式来说，现金流极为重要。“做商业地产，最重要的是地段、地段，还是地段。”
近两年由于住宅受限，一批开发商转而进入商业地产，造成部分城市商业地产供应量偏大，而新晋商业地产开发商在人才、运营经验的不足，也使得后期操作风险大大增加。
但在这种背景下，仍有不少开发商继续涌入二线城市。日前，阳光新业就推出其在成都一环线内的高端综合体项目——阳光新业中心。在这个25万平方米的城市综合体内，将建设成都九眼桥区域首个高端购物中心。
“风险总是与机遇并存。”梁绍裘认为，商业项目风险的大小取决于该项目所在区位。区位决定了项目的消费群体、消费特征、竞争环境等判断项目未来预期的重要因素。特别是在城市“老区域、新商圈”的商业格局内，高端零售商业对商务、旅游消费需求的“补缺”依然有空间。
同时，梁绍裘也不避讳商业地产行业目前面临的风险：短期内项目供应量过大；企业的开发、运营能力参差不齐；人才瓶颈；融资困境等。“未来3-5年内，有些商业项目将难逃关闭、重组和被收购的命运。”（记者 林喆）
