255亿元新地王拷问“股地联动” 四大争议待解

　　上市房地产公司之所以热衷囤地，关键原因在于打通了资本市场的融资渠道

图为拍卖会现场。本报记者 周强 摄

　　2009年12月底，一个总价255亿元的超大新地王在广州诞生，创下了中国拍地史上的纪录。而几天前，国家土地出让新政刚刚出台。

　　一时间，广州新地王成为全国焦点，更引起质疑纷纭。房地产专家表示，上市房地产公司之所以热衷囤地，关键原因在于打通了资本市场的融资渠道，可以实现“股地联动”，也即上市房企就是通过自己的土地储备向股民传达股票还会涨的信息，然后增发新股进行融资，而新融资的钱可以继续囤地，不断滚雪球。

　　多方博弈 造就全国地王

　　2009年12月22日，农历冬至，然而在广州市房地产交易中心3楼拍卖大厅却是一片火热。

　　在这里，全国房地产巨头齐聚，虎视眈眈，目标就是263万平方米的广州亚运城土地。广州市国土房管局局长谢晓丹也破天荒地到场观战。拍卖场内被观战的人群围得水泄不通。约百家媒体更是架起了长枪短炮来见证这一中国拍地史上的纪录。

　　广州市国土房管局公布的资料显示，亚运城地块位于广州新城东北部，规划总用地面积约264万平方米，地上总建筑面积为438万平方米，规模庞大。据统计，今年以来广州挂牌出让了19幅住宅用地，用地面积约146万平方米，仅为亚运城项目用地的55%。由于项目开发成本高，房地产企业纷纷选择联合竞拍。

　　15时，3个竞拍联合体7个开发商已经到齐入座，其中包括富力地产、碧桂园等民营地产公司组成的7号竞买团队，保利地产、万科地产、中海地产等国有房地产企业组成的88号竞买团队，以及独立竞买的6号中信地产。

　　起拍价为180亿元，竞价阶梯为2亿元，也即举一次牌就要多付出2亿元，也意味着举一次牌就要增加楼面地价61元/平方米。然而竞拍开始之后，单刀赴会的中信地产却一直未举牌，争夺就在7号富力联合体与88号保利联合体之间进行。

　　“200亿元！”开拍几分钟之后，88号保利联合体率先叫价至200亿元。这是业界专家猜测的价位，这也是一个心理价位。

　　“下一个价位202亿元，或者你喊出高于202亿元也行。”拍卖师试图鼓励举牌。显然，这场拍卖中，由地产商组成的3大竞拍联合体并非是游戏的全部角色，希望将土地卖个好价钱的地方政府也是一个重要的扮演者。

　　在短暂的静默与期待之后，富力联合体继续叫价，一举打破了业内心理关口，并引发全场鼓掌。在富力联合体将地价叫到255亿元的时候，保利联合体不再继续叫价。“255亿元第一次……255亿元第二次……255亿元第三次，成交！”伴随着一声响亮的棰声，亚运城项目在历时半个钟头经过47轮叫价之后被富力联合体竞得。