在目前房价很高，贷款很难的楼市行情下，对于有房人来讲，手里只有50万元，想买东三环边上的新项目，几乎是不可能的事儿，但胡女士却做到了。她是怎么做到的呢?“股份制”，也就是她和朋友以入股的方式，联名买房，分摊投资成本。据了解，近段时间以来，由于房价持续高位运行、银行贷款收紧、股市动荡不安等原因，许多继续看好楼市的人纷纷想到了“股份制”联名买房的新方式，以前很少见的一个房本几个人名，现在已不是什么新鲜事。与这些人相比，胡女士做的更巧的是，她不仅利用了“股份制”，还利用了贷款的杠杆效应，使得投资回报更高一筹。

　　偶然闻听买房“股份制”

　　七八年前，胡女士曾是本市一家知名房地产公司副总，那几年，她一直忽悠周边朋友买房，许多人都跟着她挣了钱，在朋友圈有一定影响力。这两年，胡女士离开了原来那家公司，与朋友一起开了一家咖啡馆，平时照顾一下生意、炒炒股，基本不再关注房产了。“房价涨得太快，我觉得我买不起了。”这是胡女士当时的想法，但去年十一，一个外地朋友的来访，让她改变了想法。

　　胡女士的朋友徐先生夫妇名下有3套房产，按理说已经没有贷款买房的资格了，但他来京时和胡女士谈起，去年5月份，他趁着房价低，又买了一套房，首付两成30万元、贷款利率八五折优惠。具体方法是，徐先生与妹妹联名买了一套房，以没买过房的妹妹为借款人，这套房贷款就仍按首套房办理了。但在产权证上，写着兄妹两个人的名字，他是产权共有人。

　　据徐先生介绍，他去年5月买的房子，现在已经升值15%。他自己预测，两年涨50%没问题，但对于徐先生来说，因为有贷款的杠杆效应，资金回报绝不止50%了：总价150万元的房子，升值50%，收益就是75万元。在成本方面，徐先生的实际支出，除30万元首付外，还有2年的月还款、契税等成本约20万元，共50万元。这样算下来，资金回报率达到150%;即使房子升值速度没那么快，两年涨30%，收益45万元，资金回报率还能达到90%呢。

　　这种高回报让胡女士动了心。之后，胡女士就开始琢磨：从这两年自己开咖啡馆、炒股的经历来看，收益都不太理想，但房价却一直坚挺，特别是北京城区的房子，年年稳中有升。不过，她已经有了2套房产，该怎么办呢?

　　在这个“准备”的过程中，她从房产圈的朋友那里了解到，这种联名买房的方式，被北京的投资人称作“股份制买房”，而且由于房价高，目前，这种买房方式出现越来越多的势头。为什么叫“股份制”呢?主要是区别以前的联名买房。以前，联名买房主要是夫妻、父子，目的是为明细家庭成员财产权益;而现在的联名多是在兄弟姐妹、朋友之间，目的是分摊成本、风险共担、利益共享，性质和模式更像“股份制”公司，“股份制买房”就被叫开了。

　　股份制买房贷款有窍门

　　折腾了两个月，胡女士在看房中发现，在北京，用“股份制”联名买房，一次性付款很容易，但要像徐先生那样贷款则很难，原因是北京住宅贷款政策与外地有些差异，联名贷款在北京不太好操作。比如一些外地银行规定，如果购房合同上有两个人的名字，仅以借款人是否买过房来认定是否是首套;北京的银行则规定，其中一方只要买过房，就要执行二套或以上的贷款政策。尽管如此，在业内人士的指点下，胡女士还是很快找到了变通的突破口——非住宅产品，可以贷款不说，还不受套数限制，不占用买住宅的指标。

　　有了方向，胡女士很快选中了东三环边某楼盘的一套酒店式公寓，50多平方米LOFT产品，使用面积100平方米左右，精装修并送部分家电。她选中这套房子最主要原因是地段好，做过多年房地产的她一直坚信李诚先生的地段论：买房产，最重要的是地段、地段，还是地段。另外，就是总价低，200万元左右，要知道，目前该地区的二手民宅总价基本都在150万元以上了。

　　非住宅产品贷款最高50%，这套房的首付需要100万元。胡女士认为，从投资的角度，前期成本有些高了，好在有了“股份制”的思路，于是，她就和一个朋友念叨：如果每人拿出50万元，压力不会太大;贷款月还款11600元，分摊下来每人5800元，也都玩得起。预计3年后出手，房子升值30%至50%，由于有50%的杠杆效应，她们的资金回报率则在60%至80%之间。目前，她的朋友也认为，从中长期看，北京好地段的房子不仅能抵通胀，还有投资空间，等于是一拍即合。于是，她们在今年元旦期间出手了。

　　“我和朋友采用股份制联名买房，主要看中它的杠杆效应，首付少，风险小。要不能贷款，现在买房就没啥意思了。”胡女士这样说。在她看来，和朋友以股份制的方式买房，与以股份制的方式投资做生意没什么不同。

　　“股份制”买房易起纠纷

　　说起“股份制”买房投资，专业贷款机构的一位工作人员吴小姐说，最近，她也办理过几笔此类业务，都是朋友间做的。作为专业人士，吴小姐认为，这种合股的贷款买房方式，从资金成本、回报上，确实适合手头紧、又想在楼市投资的人，但风险也比较大。风险的最大来源是，合股人无论是在买房方式上，还是在卖房时机上，都容易产生分歧。她碰到过一对朋友，刚来贷款时，两个人好得不分彼此，问他们什么，都说听对方的，但在借款时，出现分歧，由于非直系亲属联合贷款买房，借款人只能是一个人，这个人需要配合办许多手续，并在名义上承担还款义务，如出现逾期还款行为，借款人将会留下信用污点，因此，两个人谁都不愿意当借款人，各自找借口推脱，最后，贷款没办成不说，见面都互相没笑脸了。这还是没有涉及利益的，听说在卖房时机上有产生分歧的，一方说，现在是高点了，见好就收，赶快出手;另一方说，急什么，房价还等涨，再等等，虽然赚了钱，关系却搞得很糟糕。

　　对于这些，胡女士说，这些她力所能及的都想到了，还咨询过相关律师。为了避免没必要的扯皮，影响关系，胡女士与朋友对出资、还款、出手时机、利益分配甚至房价下跌等关键问题都做了文字说明，并私下做了公证。比如，当对出手时机意见不统一时，主张出售的一方，以市价出让股权，产权归一;当房价下跌时，如对方提出出售要求，胡女士需以高于市价5%的价格接手。胡女士强调，朋友一起投资是好事，但一定要先小人，后君子，不能碍于朋友面子，马马虎虎，整出一团糊涂账。另外，双方还要有风险意识，赔钱不能互相埋怨。如果没有这种观念和意识，这种投资不合作也罢。

　　吴小姐也提醒投资人，不管双方关系有多好，如果想采用“股份制”方式买房，最好之前咨询一下儿专业人士，并对相关内容进行公证。她认为，这是避免此类纠纷最有效的方式。（记者 李海霞）

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