客户背景

　　关先生现年42岁，本科毕业，在常熟市某公司担任财务总监，税后年收入在45万元左右。配偶关太太43岁，市某中医院医生，税后年收入10万元。儿子18岁，高三在校学生。

　　以2010年3月底市价计算，家庭总资产650万元，其中包括一套常熟市中心房产380万元和一套郊县房产价值90万元，总资产的剩余部分都主要是银行存款150万元和实物黄金30万元。 由于郊县房产每月租金收入为1500元，几乎无其他额外投资收益。另外，由于该家庭非常传统，几乎没有负债，属于高资产无负债家庭。

　　收入支出状况： 2010年关先生的家庭税后收入为60万元，其中薪资占85%，利息15%。年消费支出约32万元，占比逾50%。为了获得财务自由或者至少退休后生活水平不下降，王先生希望从现在就能够对自己的财务进行安排。另外，这对夫妻并不十分信任保险，除了单位所缴纳的社保之外，并无其他保障安排。

　　理财目标

　　1、购房目标：由于看好上海房价的持续性升值空间，关先生希望将目前郊县那套房产转让，并在上海市区购买一套优质地段二手房，以租养贷，谋求额外投资收益。希望理财师给出意见。

　　2、投资目标：由于目前出现初步的通胀预期，关先生希望获得抵御通胀的投资建议。

　　3、保障目标：希望给自己太太及儿子更全面的医疗和养老保障，特别是补充养老金的增加。

　　家庭财务分析

　　该家庭之前的投资理财计划较为缺失，主要进行房产投资。但是由于该家庭没有任何负债，加上较保守的风险厌恶态度，整体上属于稳健偏保守型客户。除了紧急预备金仍以存款持有以外，建议进行稳健偏保守的金融资产投资。

　　理财建议

　　一、房产

　　经过了去年全国房地产市场价格的非理性上涨，目前累积的上涨已经使得部分高价房源升值空间暂时有限。而由于长期居住在紧邻上海的江苏常熟，房产投资意识比较强烈。

　　关先生希望在学校附近购买一处优质地段的二手房，以租养贷。而面对上海现在严重背离的房价租售比，尤其是上海居住用房租赁收益普遍不足3%，而且在2009年及2010年初上海房价均出现大幅上涨的前提下，要实现以租养贷有一定的难度。如果从贷款角度来说，由于原先那套房的总价为90万元，而上海地区优质地段的房价至少也在3万元以上，故综合考虑，至少还需要贷款150万元左右。而关先生虽然没有贷款购房的经历，但是基于目前中央连续出台打击房价过快上涨的政策，房地产信贷也正受调控。上周国务院常务会议上明确了：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

　　我们建议，由于该家庭每月支出近3万元，如果再加上月供，压力将突增。且在目前房市并不明朗之际，购买高价房并不明智。关先生可以考虑再等待一段时机，并且在调整了家庭保障及收支状况后再做打算。从投资角度而言，也建议王先生可以同时考虑一些热门或潜力地块的商铺或是办公用房，该类房产目前的租金回报率可达到8%乃至更高。