中环夜景

　　去年，高档写字楼租金狂飙28%的香港，当之无愧地成为全球写字楼租金最高的地方。而中环，更是最适合诠释“寸土寸金”的地方。

　　其实不想走

　　在香港中环的标志建筑之一国际金融中心，租一间办公室有多贵？

　　每个月每平方英尺170-180港元左右（约合每平方米1870-1980港元），如果运气好并且不在乎风景的话，或许能在最低价的基础上拿到10%-20%的折扣，即便如此，一间100平方米的办公室每个月还是要吃掉租户至少15万港元。

　　然而，面对虚弱的外围经济，这个处于世界领先水平的老牌CBD的租金，正在逼走一些租客。

　　今年6月下旬，瑞银和法国兴业银行均着手委任测量师行，研究搬出中环核心区的安排。这或许还只是开始。

　　“有投资银行计划搬出中环，除了租金上涨因素，全球经济不稳和对前景的悲观也是一个因素。”戴德梁行大中华区策略发展顾问主管及高级董事陶汝鸿表示，有一些投资银行在缩减规模，原有的扩充计划也被叫停。

　　云集中环的投行们，似乎正在打“退堂鼓”。

　　据悉，投资银行这类大客户一般会与“房东”签下长达9至10年的长期合约，有的还附有一定期限的免租期。然而，一旦租约到期，续租价格可能就会直线飙升，在中环尤为如此。

　　近期考虑搬迁的瑞银就面临这种情况。有投行人表示，10年前瑞银租下IFC办公室时，每英尺租金不过30多港元，还有免租期，而现在“房东”要求与市价看齐，英尺租直逼200港元。

　　这无疑与投资银行节约支出的目标背道而驰。

　　自去年开始，香港的投资银行已经开始通过裁员和内部成本控制来缩减规模和成本支出。彭博的一项统计显示，全球去年有超过20万金融从业人员被裁。香港的一些外资投行人士表示，常见的成本控制措施有：现在出差坐飞行时间较短的航班，报销标准从商务舱降到了经济舱；只有款待一定级别以上的客户才可以报销，某些情况下报销金额也会有一些限制。

　　香港仲量联行商业部区域董事严威程也坦言，“今年银行对成本都控制得很紧。”

　　当然，考虑撤出中环的不仅是投资银行，其他金融机构也在极力控制成本支出。今年，IFC二期的美资基金公司Knight Asia Ltd已经因提早结束在香港的业务而退租。

　　今年，著名的国际会计师事务所毕马威也会把从事客户工作的团队从中环历山大厦搬至铜锣湾的希慎大厦。去年签约时希慎大厦的英尺租约60港元水平，大概只是历山大厦租金的一半。

　　房东找客难

　　对于身在中环的投资银行这类规模较大的机构而言，想要彻底离开中环并不容易。

　　“成本高也有成本高的好处。”一名在中环上班的律师坦言，在所有人都知道中环贵的时候，办公室在中环就是无形广告，显示出机构的实力。

　　这听起来像是一个时代的终结。某个行业必须处在某个地区的传统观念被现实打破，中环是否能够固守它的位置？

　　“中环不会被边缘化。”陶汝鸿认为，中环的范围一直在扩充，除非未来中环突然缺失作为CBD必备的某一项条件。

　　尽管如此，大型机构的撤出，确实给中环的租金带来压力。

　　“甲级写字楼租金高，确实比较难找到新的租客填补。”严威程坦言，像当时德意志银行从长江集团中心搬至ICC后很快找到香港证监会填空的情况，现在已经很少能够遇到，多数情况下，“房东”需要找多个规模较小的租客分摊空置面积。

　　仲量联行的数据显示，今年前6个月，中环办公室租金的均价整体下降7.4%，其中需求量较小的A1（超甲级）写字楼的租金平均下降14.9%，而对今年全年，仲量联行预测中环租金均价可能会下跌15%。

　　“中环的概念在扩大。”严威程表示，随着铜锣湾、湾仔和港岛东的发展，尤其是新的供应产生，逐渐地会有大型机构带头扩展到这些区域。不过，他坦言，这将是一个漫长的演变过程，短期内，中环的地位仍然不可撼动，而港岛其他区域可能在2015年都难有能够满足这种需求的大楼面建筑诞生。